돈보라_이상을 위한 일상

『아직 가격이 눌려져 있는 곳도 있네요』

발걸음이 가는 곳에 기회가 있는 건 확실하다.
그러나 그 발걸음이 '올바른' 곳으로 가야 확실한 기회가 잡히는 거겠지만 말이다.

30대 중반의 결혼예정인 의뢰인은 이미 집을 사기 위한 모든 준비가 되어 있었고, 정책이 막고 있는 것은 문제가 되지 않았다.

안정적인 소득, 안정적인 저축액을 가진 그들은 토지허가거래구역에서 가장 좋은 기회를 잡을 사람들이었다. 광화문과 문정으로 출퇴근 하는 그들은 12억대 내집마련을 원했다.

호가가 높고 물건이 많이 거두어진 상황에서 실거주집을 구하기 어렵다고들 하지만,
놀랍게도 아직까지 가격이 눌려져 있는 곳도 많다. 그 이유는 매도자 중 단지 내 오픈채팅방에 가입이 안되어 상황이 어떻게 돌아가는지 모르고 있거나, 토허제로 몇년이나 더 묶여 있어야 할지 모르는 불안감에 현재 임차인들이 나가겠다고 하는 물건들은 생각보다 '현실적인' 가격에 나와있었다.

우리는 4개의 단지 중 단 1개의 물건만 낮에 볼 수 있었지만,
나는 내일이 토요일이라 많은 매수자들이 몰려올 걸 예상하고 동대문구의 한 단지에 딱 한개만 남은 물건에 약정금을 먼저 넣자 했다.

충분히 매력적인 가격이었고, 전혀 손 댈 곳 없을 만큼 수리가 잘 되어있는 상태라 생각했기 때문에 나는 괜히 내일 줄 서서 보다가 뺏기는 일이 없도록 손을 썼다.

오늘 의뢰인 또한 결정을 힘들어하고, 끝없는 고민속에 갇혀서 매수가 늦어진 사람이었지만, 오늘 결국 그는 나 때문에 그 고민을 덜고 결정하는데 큰 도움을 받았다고 했다.

내일 그는 다른 매수자들을 뒤로하고 예비신부와 둘이서 그 집을 보러가게 된다.
걱정이 많았겠지만 나는 그들이 그 집 문을 열고 들어갔을 때 아주 표정이 밝을거라 생각한다.

1 day ago | [YT] | 19

돈보라_이상을 위한 일상

안녕하세요, 돈보라입니다 😊
매주 일요일 진행되는 정기 라이브는 이번 주에 한 주 쉬어가게 되었습니다.

이번주 일요일은 외부 출장 일정으로 인해 부득이하게 라이브 진행이 어려운 점 양해 부탁드립니다.
다음 주 일요일에는 더 알찬 이야기로 찾아올게요!

감사합니다 💜

1 day ago | [YT] | 9

돈보라_이상을 위한 일상

『당신은 지금 매수하면 위험합니다.』

오늘 의뢰인과 식사를 하며 나는 모진 말을 내뱉기 시작했다.
"돈그릇이 약해요"
"지금 매수하면 위험합니다"
"대출은 더더욱 안됩니다"
"우선순위가 없어요"
"돈 욕심만 가득한 상태에요"
"정신 차리셔야 돼요"
"독해질 필요가 있어요"

40대 후반의 무직 싱글 의뢰인이었다.
서울에 2채가 있었고, 둘 모두를 매도하고 갈아타기 위해 나를 찾아왔다.
현금은 11억이 있었다.

내가 가장 우려하는 선택불가증후군을 가진 의뢰인이었다.
투자를 해야할까요? 실거주를 해야할까요?
여기가 좋을까요? 저기가 좋을까요?


조급함의 끝장판이었다. 그리고 직장이 없었기에 나는 당장의 현금흐름이 더 걱정이었다.
내가 현장에 나가는 것보다 더더더더 부동산프롭테크 페이지를 많이 접속했던 것 같고, 어떤 물건이 얼마에 나갔는지 모두 꿰뚫고 있었다.
그러나 그녀는 선택하지 못했다. '더' 좋은 것을 하고 싶었지만 규제 드라이브가 걸리는 동안에도 그녀는 선택하지 못했다.

나는 오늘 식사하며 말했다.
"그것이 오히려 기회였다. 당신은 지금 매수했으면 안됐다."

왜 이렇게 이야기 했을까?
우선 양도세에 대한 정리가 되지 않았다. 부모님과의 거래관계에서 주택수로 포함된 건축물이 나왔기 때문이었다. 그녀는 그 이야기를 당일에 이야기해주었다.
그러면서 여태까지 어디가 가장 좋은 선택지가 될지만 나에게 답변을 듣고 싶었던 것이다.

나는 너무 화가나고 답답했고 불안했다.
"저는 돈을 받고 일하는 사람이지만 최고의 투자처를 찾아주는 AI 따위가 아닙니다. 당신이 망하지 않고 오랫동안 이 마켓에서 살아남기를 바랄 뿐입니다. 많은 (아주많은) 철없는 일반인들이 제게 찾아와 돈이 되는 물건따위만 물어보고 떠납니다. 그들이 자산가가 될 수 있을까요? 물어보는 자신의 리스크나 상황은 다 말하지도 않고 물건만 물어보는데 그것에 대답해주면 사기꾼이거나 현장에는 없고 교단에 올라가 있는 강사랑 뭐가 다릅니까?"

그녀는 망치로 한대 강하게 맞은 느낌이라 했다. 그리고 눈물을 글썽였다.
자신도 무엇이 잘못되었는지 알고 있었던 것이다. 그리고 많은것이 꼬여있었다.

부모님과 형제에 대한 일, 세무에 관련된 일, 일을 그만두게 된 계기, 10년 또는 20년 전부터 살아왔던 인생까지.

나도 사실 혼란스럽다. 아파트 하나 사주는데 저런 것까지 다 알아야 하는 걸까? 하고 생각했었다.
그러나 나는 그 정보가 필요했다. 어쩌면 그 사람들이 가진 모든 돈을 가지고 내게 찾아오는 것이었기에 나는 100%, 아니 그들도 모르는 그들의 마음까지 꿰뚫어 보는 200%의 타인이 되어야 했다.

나는 매수를 멈추었다.
11억이 어디 날아가지 않으니 하나씩 정리하자고 했다.
그리고 맑은 정신으로 다시 보자고 했다.

그녀는 진심으로 감사의 인사를 해주었고, 생각치도 못한 조언에 깊이 생각할 시간을 줘서 고맙다고 했다.

올해에 타인의 집을 들어가며 신발을 신고 벗었던 횟수는 5천번을 넘겼다.
얼마나 많은 매도인을 보고, 부동산 소장님을 보고, 매수인을 봤을까?
나는 지금 내가 봐도 말도 안되는 짓을 하고 있다.

그러나 이 말도 안되는 인간을 활용하는 것이 고작 비교평가 해서 단 1개의 아파트만 골라내는 것으로만 쓴다면 당신은 나를 잘 활용하지 못하는 것이다.

나는 생각보다 많은 사람들의 삶을 꿰뚫어 보게 되었고, 그들로부터 상상도 못할 것들을 배웠다.
나는 모두가 같은 아파트를 선택해야 한다고 생각하지 않는다.
그건 그들 스스로도 모두 잘 알고 있을 것이다.
세상에 단 한사람도 똑같은 상황인 사람이 없었다.

우리는 마지막으로 악수를 하고 인사했다.
그녀의 얼굴이 밝아보였다.
나는 한 사람의 삶과 그 방향을 조금이라도 바꾸어 주었을까?
그리고 내가 바꾸어주었던 방향이 진정으로 그를 아름답게 해주는 방법이었을까?

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2 days ago | [YT] | 44

돈보라_이상을 위한 일상

『매도자들은 급하지 않다, 그래서 올해 가격은 떨어지지 않는다.』

30대 초반의 맞벌이 부부와 오늘도 9억 중반의 내집마련에 나섰다.
강남권과 영등포권으로 출퇴근을 해야하는 부부였지만 그들에게는 급지가 좋은 곳을 우선으로 했다.

매도자들은 물건을 거두기 시작한다.
실거주 할 수 있는 물건이 단지내에 없다는 것을 그들 모두 알고 있는 것이다.

그리고 오늘은 토요일이었기에 아침 10시부터 부동산은 정말 많은 사람들이 찾아왔다. 그리고 첫번째 집을 보러 들어갔을 때 그 매도자는 소장님께 "저희 가격을 올리려구요" 라고 거침 없이 말했다.

그야 말로 매도자우위시장이었다. 이게 정부가 원하는 시나리오였을까?
그럼 누군가는 이렇게 이야기 할 수 있다. "분위기가 조금 누그러들면 하는 것이 좋다"
그러나 그건 수요자를 전혀 이해하지 못한 사람들의 이야기다.

공급량도 부족하고 2023년 초 대비 가격이 회복이 되지 않았는데 도대체 왜 기다리라는 말인가?
그들은 어떤 근거로 기다리라고 하는지 나는 통 모르겠다.

어쨌든 우리는 수리는 되어있지 않지만 동호수가 좋은 물건을 찾을 수 있었고,
매도자는 고민 후에 답변을 준다고 전해들었다.

2024년의 분위기와는 또 다르다.
2025년 3월과 6.27대책 전의 분위기, 그리고 추석 전의 분위기와는 또 다르다.
예측이 문제가 아니다. 그걸 맞추고 틀리는게 그렇게 중요할까?

2025년 10월 25일 부동산 시장 한줄평
'집을 사려는 사람들은 생산성 없는 예측에 휩싸이지 말자'

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1 week ago | [YT] | 21

돈보라_이상을 위한 일상

『250만원이라도 네고해주셔서 감사합니다』

30대 중반의 예비신호부부와 함께 했다.
이리저리 모아서 9억대 내집마련이 가능했고, 서초와 강동으로 출근하는 그들을 위해 나는 4개의 단지를 추천했다.

송파구의 9억대 아파트는 아직 고점을 뚫지 못했기 때문에 충분히 실거주 가치와 함께 투자가치도 있다고 생각했고, 나머지 3개의 단지는 9억에 조금 미치지 못하지만 강남접근성이 우수한 관악구의 단지들을 동행했다.

송파구의 구축아파트는 서울 전지역 토허제를 기다리기라도 하듯 본인들의 단지가 저평가 되어있다는 것을 느꼈던 것 같다.
지난 달 8억 중반에 매수했던 단지들은 9억 중반을 넘어 10억에 가까이 가고 있었고, 단 1원도 네고가 안되는 상황이었다.

의뢰인과 나는 깔끔하게 송파구를 벗어나 관악구로 향했다.
식당일을 하셔서 11시에 꼭 나가야한다는 매도인은 본인들이 갈아탈 평형의 단지를 구했는지 15분더 기다릴테니 보러 오라했고, 우리는 다행히 30분만에 관악구에 도착할 수 있었다.

수리는 되어 있지 않았지만 그 단지에서는 가장 로얄동에 로얄층이었고, 가격또한 너무 마음에 들었다.
우리는 뒤에 예약되어있는 2개의 단지는 소장님들께 양해를 구한 뒤 취소했고, 본격적으로 네고에 들어갔다.

매도자는 아주 선심을 쓰는 듯 본인의 물건이 로얄동층인것을 알고 이사비만 깎아준다했고, 곧바로 부동산소장님께 복비를 깎아달라는 모습을 보고 저 사람들은 절대 부자가 못되겠구나 라는 생각이 들었다.

그들은 몇 달 째 물건을 내어놓고 네고한번 안해주던 사람들이었고, 다행히 우리가 왔을 때에는 이제는 본인들이 갈 평수도 놓칠 것 같았는지 매도를 내놓은 상황 같았다.

어쨌든 나는 또다시 난생 처음 토지허가를 마딱드린 소장님과 앉아서 어떤 서류가 필요하고 어떻게 작성해야하는지에 대해서 설명했고, 소장님과 의뢰인은 차분하게 작성하여 약정금 보내는 것 까지 마무리했다.

이번주 라이브에서 토허제로 시달리는 소장님들을 위해서 토지거래허가구역에서 계약하는 방법을 설명해야겠다.

2025년 10월 23일 시장 한줄평
'누구나 댓가를 치르고 차비를 낸다. 크게 돌아가지 않으려면 지금 차비를 내자'

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1 week ago | [YT] | 27

돈보라_이상을 위한 일상

『토허제 지정에도 5억대 매도인들은 가격을 내리지 않는다』

오늘은 30대 여성 싱글 의뢰인이었고 어머니와 함께 동행하셨다.
현재 부모님과 함께 거주중이었으며, 토허제가 발효되기 이전에는 투자를 계획중에 있었다.
많이 조급해 했고 결정을 하지못하고 흔들려했다. 그러나 나는 강단있게 토허제 지정 이후에 실거주로 전환할 것을 추천했고, 그녀는 나를 신뢰해주었다.

현재 강남방향 출퇴근을 위한 5억대 매물은 철산, 평촌, 성북, 노원등에 분포되어 있고, 나는 가격이 눌려져있던 노원을 가장 추천했다.

노원에서도 7호선 라인에 딱 붙은 재건축연한을 지난 구축보다는 20년 정도 된 단지들로 추천하는 편이다. 사실 혼자 살기에는 평촌이 안정적이긴 하지만 나는 가격적인 측면에서 노원에 있는 단지가 훨씬 저평가 되어있다고 생각했고, 의뢰인은 동행 전날 평촌만 보겠다고 했다가 다시 노원을 추가했다.

어제는 수지와 광교를 갔었는데 토허제가 걸리자 마자 금액을 올리거나 매물을 거두었었는데, 역시나 5억대 매물도 마찬가지였다.

매도자들은 급하지 않았다. 5억대 매물을 6억대로 올리는 건 기본이었고, 실거주자들이 꾸준히 붙고 있었기에 나는 그 상황이 이해는 되었다.

우리는 아직 가격이 눌려져있는 5.4억의 매물을 200만원 깎아서 계좌를 달라했고,
계좌를 기다리는 사이 다른부동산 손님이 웃돈을 주겠다며 계좌를 틀어달라했다.

보통 이렇게 매도자 마음이 흔들리는 경우에는 나는 그 게임에 참여하지 않는 편이다.
어리석은 매도자들은 다음에 자신들이 어디로 갈아타야하는지를 전혀 모른체 매도를 하고 있기 때문에 조금 더 올려 받을 수 있다하면 신나서 매수자들에게 경쟁을 붙이곤 한다.

그러나 그만큼 어리석은 것도 없는 것이 그 시간에 자신들이 갈아탈 물건이 정해져있다면 그 가격도 날아가고 있을텐데, 아무것도 정해놓은 것이 없으니 그 게임에만 빠져있는 것이다.

나는 의뢰인에게 5.45억까지는 괜찮은 가격이니 매도자 연락을 기다렸다가 혹시 더 올려달라는 말을 하면 5.45억까지 설정해두고 협상을 하고, 그 이상을 원하면 수리는 덜 되더라도 금액은 낮은 물건으로 다시 트라이 하자고 했다.

이미 그 단지의 로얄동 로얄층은 6억3천을 부르고 있었기에 5억대 물건을 사다는 건 돈을 벌고 들어간다는 것이었다.

저녁에 매도인이 연락이 왔고 그들은 결국 매물을 거두겠다고 했다. (이유는 갈아탈 곳이 가격이 너무 올랐고 대출이 안나올 것 같다는 이유였는데, 나는 도대체 왜 그걸 이제서야 확인하는지 이해가 안되었다. 이런 어이없는 매도자는 사실 너무 많지만 말이다)

우리는 5.3억에 두번째로 봐두었던 매물의 계좌를 바로 받았고, 약정금을 보냈다.

2025년 10월 22일 시장 한줄평
'금액은 떨어지지 않는다, 기다린다는 소리하지마라'

1 week ago (edited) | [YT] | 35

돈보라_이상을 위한 일상

『토지거래허가구역에서 실거주 할 때 주의할 점』

오늘 처음으로 토지거래허가구역이 지정된 곳으로 임장을 했다.
부동산에서는 난생 처음 진행하는 토허제 계약에 분주했고, 오늘 매수를 준비했던 지역과 그 부동산 또한 차분하게 진행해나가는 모습이었다.

강남3구+용산구에서는 이제 자연스럽게 쓰던 약정서도 난생 처음 써보는 부동산 안에서는 생소해보였다.
토지거래허가구역은 계약하는 순서도 다르다.

첫째, 가계약이 아닌 약정서를 작성한다. (약정금 입금)
둘째, 약정서를 작성할 때 자금조달 증빙서류를 지참해야한다.
셋째, 이 약정서 및 자금조달증빙서류 제출,
거주허가신청은 보통 법무사를 통해 진행한다.
넷째, 구청으로부터 허가는 보통 2주 정도 소요된다.
다섯째, 허가를 받고 계약서를 작성한다. (그 뒤로는 똑같다.)

나는 앞으로 6억 미만 실거주집 매수할 때도 이 절차를 다 받아가며 집을 사야된다고 생각하니, 참 많은 사람들이 귀찮아하겠다는 생각이 들면서도, 매수세가 줄어들어 오히려 매수하기는 좋겠다는 생각도 들었다.

그럼 무엇을 주의해야 할까?
내가 전세를 살고 있거나 이미 실거주하고 있는 집이 있다면 잔금일자는 넉넉하게 4개월 이상을 잡아야한다.

가령 10월 21일 약정서를 썼다면 잔금일은 내년 2월 말 정도로 해야하고,
내가 거주하고 있는 지역이 규제지역이 아니라면 잔금을 3개월로 할게 아니라 갈아타는 규제지역의 잔금에 맞추어야 하므로 계산을 잘해봐야한다.

두번째는 법무사 비용이 두번 든다. 약정서 작성시 법무사 비용은 보통 30만원이다. 부동산이 끙끙거리고 하는 것보다 법무사님 부르는 것이 훨씬 빠르다. (그리고 정확하다. 그러니 전문가에게 맡겨야한다.)

세번째, 2년 거주의무기간이 있는데 그 기간중에 이사나 매매가 제한된다. (무조건 2년을 살아야함)

이번 규제로 서울 전역과 경기 주요지역의 부동산소장님들께서 많이 공부하는 기회(?)가 되었다고 생각한다.

1 week ago | [YT] | 48

돈보라_이상을 위한 일상

『토지거래허가구역은 그야말로 우리에게 기회다』

거래는 계속된다.
규제에 위축된 자들은 뒤로 물러설 때 우리는 오히려 기회를 찾았다. 항상그랬고 언제나 옳았다.
토지거래허가구역이 걸리면 우리는 토지거래허가구역해제반을 만든다.

토허제에 묶인 서울은 그야말로 기회다.
어떤이는 투자를 못해서 울상이라고 하지만, 그 속에서 기회를 찾는 사람들은 이제 눌려있을 서울 또는 광역시의 아파트로 실거주를 들어가서 인플레이션을 헷지 하면 된다.

오늘 의뢰인은 나와 어제 인터뷰를 하신 분이다.
30대 후반의 맞벌이 부부이고 자녀가 1명 있었다.
한 달 전 월세를 들어가셨고, 갭투자를 위해 코칭을 신청하신 분이었다. 나는 과감하게 월세입자를 다시 구하고 근처의 아파트로 실거주를 권했다.
소득도 좋았고, 저축력도 좋았으며 근처의 아파트 가격도 딱 맞는 상황이었다.
그리고 우리는 오늘 바로 계약서를 쓰기 위해 만났고, 그들은 '이게 맞나요?' 하고 어리둥절하셨지만 집을 보시고는 참 좋아하셨다.

이제 실거주를 할 수 있는 사람들에게 유리한 시장이 아니라,
실거주를 하고야 말겠다는 사람들에게 유리한 시장이 된다.

통화량이 증가하는 중이다. 그것은 곧 화폐의 가치가 떨어지는 시간이라는 소리다.
우리는 자산을 보유해야한다.
부동산 1채를 죽어도 보유하기 바란다. (가치있는)

그런데 실거주가 도저히 안되는 상황이라면?
이미 실거주는 지방에 하고 있고, 투자를 위해 코칭을 신청했던 또 다른 의뢰인을 위해 나를 포함한 우리 코치진은 필사적으로 단지를 찾아주고 계약을 성사시켰다.

수도권의 토지거래허가구역은 오래가지 못할 것이다.
왜냐하면 전월세를 원하는 수요자들이 갈 곳이 없다.
제발 더이상 악행을 그만두었으면 한다....

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2 weeks ago | [YT] | 39

돈보라_이상을 위한 일상

10월 15일 저녁 8시 '전지역 토허제면 오히려좋아' 긴급라이브 진행하겠습니다.
아울러 많은 의뢰인 분들이 개별 카톡으로 문의를 주고 계신데요,
관련해서 금일 오후~저녁 중으로 한 분 한 분 답변드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

좋은하루 되세요:)

2 weeks ago (edited) | [YT] | 32

돈보라_이상을 위한 일상

<규제가 되어도 1주택은 지금당장!>


오늘 의뢰인은 1명이었지만 계약은 4건이었다.
지방에서 올라오신 50대 외벌이 의뢰인께서는 대출없이 총투잠 4억 5천으로 부대비용까지 다 끝낼 수 있는 깔끔한 물건에 투자하셨다.

그와 동시에 이번주 예정되어있던 의뢰인들의 투자를 도왔다. 아무래도 규제가 껄끄러울 수 있으니 하루 전 모두 매수하자는 계획이었고, 저녁 10시를 기점으로 모두 계약서를 작성했다.

11월 돈보라 풀케어가 3분만에 매진되었다.
규제가 강력해질수록 가격은 오른다.
투기과열지구로 선정되어도, 실거주의무 2년이 붙어도 무주택자는 지금 제발 좀 샀으면 좋겠다.

케빈님과 다오님 코칭이 남아있다.
이 글을 보시는 분들은 홍보좀 해주세요....
지금 우리가 서울에서 가장 빨리 살 수 있는 사람들이에요...(정직하고 확실하고 집요하게)

2 weeks ago | [YT] | 33