중랑구부동산

안녕하세요 중랑구 부동산 발품입니다

한 해가 참 빠르게 지나갑니다
무더운 여름이 끝나고, 바람이 부드럽게 스며드는 계절
이제 곧 한가위가 다가오네요

추석이란 단어만 들어도 마음 한켠이 따뜻해집니다
어릴 적 고향집 마당에서 들리던 웃음소리,
하얀 송편을 빚으며 나누던 이야기들,
그리고 달빛 아래에서 들었던 부모님의 목소리까지
그 모든 기억이 문득 그리워지는 때입니다

올 한 해 정말 쉽지 않았죠
경제도 불안하고, 세상도 참 빠르게 변했습니다
하지만 그 속에서도 하루하루를 버텨내며
자신의 자리에서 최선을 다한 여러분이
저는 정말 자랑스럽습니다

이번 추석만큼은 잠시 모든 근심 내려놓으시고
가족과 함께 웃고, 따뜻한 밥 한 그릇 나누며
서로의 마음을 다시 확인하는 시간이 되셨으면 합니다
멀리 떨어져 계신 분들도 마음만은 꼭 함께하시길 바랍니다

보름달은 언제나 그 자리에서 밝게 빛납니다
그 달빛이 여러분의 삶에도 환하게 비추어
행복과 평안이 가득하길 진심으로 바랍니다

늘 중랑구 부동산 발품을 아껴주신 구독자님들
진심으로 감사드립니다
여러분의 응원이 있기에 저는 오늘도 현장을 뛰며
더 정확하고 진심 어린 정보를 전할 수 있습니다

풍요롭고 따뜻한 한가위 보내세요
그리고 무엇보다 건강 잃지 마시고
가족들과 함께 웃는 명절 되시길 바랍니다

보름달처럼 둥근 행복이
여러분의 마음속에도 환하게 차오르길 바라며
중랑구 부동산 발품이 진심을 담아 인사드립니다

16 hours ago | [YT] | 23

중랑구부동산

(불법건축물 양성화 특별법)

안녕하세요, 중랑구 부동산 발품입니다.

오늘은 최근 정치권과 부동산 시장을 뜨겁게 달군 이슈를 다뤄보겠습니다. 바로 불법 건축물, 그중에서도 근생 빌라 문제와 이를 구제하기 위한 특별법 추진 소식입니다.

표면적으로는 선의의 피해자를 구제한다는 취지지만, 과연 이 법안이 가져올 결과는 무엇일까요. 오늘은 근생 빌라 사태의 배경부터, 정치권과 정부의 입장, 그리고 우리 같은 서민들과 투자자들에게 어떤 영향을 줄지까지 깊이 이야기해보겠습니다.

1부. 근생 빌라 사태의 시작

근생 빌라란 무엇일까요. 근생은 근린생활시설의 줄임말로, 본래 상가나 오피스 같은 용도로 지어진 건축물을 뜻합니다. 그런데 이를 불법 개조해 주거용 빌라처럼 만든 것이 근생 빌라입니다.

겉으로 보면 새로 지어진 빌라와 다를 바 없습니다. 외관은 반듯하고, 내부도 주거용 구조로 꾸며져 있기 때문에 일반인들이 보기엔 그냥 신축 빌라처럼 보입니다.

문제는 법적으로는 주택이 아니라는 데 있습니다. 건축법상 주택이 아니기 때문에 전세보증보험 가입이 거절되고, 은행 대출도 막히며, 심지어 재산권 행사에도 큰 제약이 따릅니다.

많은 피해자들이 "전문가가 아니면 알기 어렵다", "등기부 등본에는 문제가 없어 보였다"고 호소합니다. 불법인지 알지 못하고 매입하거나 전세 계약을 했다가 뒤늦게 피해를 보는 사례가 속출했습니다.

2부. 실제 피해 사례

근생 빌라 피해자들의 사연을 들어보면 가슴이 먹먹해집니다.

어떤 신혼부부는 전세 계약을 체결하고 입주했는데, 보증보험에 가입하려다 불법 건축물이라는 사실을 알게 됐습니다. 보증보험이 안 되니 세입자는 사실상 보호 장치를 잃게 됩니다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 세입자는 고스란히 손해를 떠안아야 합니다.

또 다른 사례에서는 매수자가 대출 승인을 받지 못해 잔금을 치르지 못하고 계약이 파기되었습니다. 그 과정에서 위약금과 소송까지 이어지며 평생 모은 돈이 한순간에 날아갔습니다.

피해자들은 한결같이 말합니다. "우리가 불법을 저지른 것도 아닌데, 왜 우리가 피해를 감수해야 하느냐."

3부. 민주당이 추진하는 특별법

이런 상황 속에서 더불어민주당이 추진하는 것이 불법 건축물 양성화 특별법입니다. 정식 명칭은 특정건축물 정리에 관한 특별조치법안으로, 불법 개조 사실을 모르고 매입한 선의의 피해자들을 구제하기 위한 법입니다.

대표 발의에는 민주당 송옥주, 이정헌, 남인순, 서영교 의원 등이 나섰고, 국민의힘 김은혜, 김도읍 의원도 참여했습니다. 여야 일부가 공감하는 분위기라는 점에서 법안 통과 가능성은 적지 않아 보입니다.

이 법안이 통과된다면 불법인지 몰랐던 매수자들은 재산권을 일정 부분 인정받게 되고, 세입자들 역시 전세보증보험 가입이나 권리 보호에서 숨통이 트일 수 있습니다.

4부. 국토부의 반대 입장

하지만 국토교통부의 입장은 다릅니다. "불법을 합법화하는 것은 맞지 않다"는 것이죠.

정부의 논리는 단순합니다. 지금 이 문제를 특별법으로 해결하면 앞으로도 "어차피 나중에 합법화되겠지"라는 생각으로 또 다른 불법 건축물이 생겨날 수 있습니다. 제도적 허점을 이용하는 투기 세력의 먹잇감이 될 가능성도 큽니다.

즉, 선의의 피해자를 구제하는 취지는 공감하지만, 원칙을 허물면 부동산 시장의 신뢰 자체가 무너질 수 있다는 겁니다.

5부. 법안 통과 시 기대되는 효과와 우려

만약 이 법안이 통과된다면 어떤 변화가 있을까요.

첫째, 선의의 피해자 구제가 이뤄집니다. 불법인지 모르고 집을 산 사람들의 재산권이 일정 부분 보호받습니다.
둘째, 막혀 있던 거래 시장이 일부 풀릴 수 있습니다. 근생 빌라 매수자와 세입자들의 불안이 줄어들면서 거래 활성화가 기대됩니다.
셋째, 그러나 도덕적 해이 문제가 발생할 수 있습니다. 불법 건축을 한 건축주나 브로커들이 오히려 이득을 보는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

6부. 투자자와 실수요자에게 미치는 영향

투자자와 실수요자에게 이 문제는 어떤 의미일까요.

실수요자 입장에서는 혹시라도 자신이 모르는 사이에 불법 건축물을 매입했다면 구제받을 수 있다는 점에서 안도할 수 있습니다. 전세 세입자 역시 보증금 반환에 대한 최소한의 안전망을 얻을 수 있습니다.

반대로 투자자 입장에서는 양성화가 되면 불법 건축물에 대한 리스크가 줄어들지만, 동시에 "편법 투자"가 기승을 부릴 수 있어 주의가 필요합니다. 불확실성이 커지는 시장일수록 리스크 관리가 더욱 중요합니다.

7부. 중년의 시각에서 얻는 교훈

여러분, 이 사건이 우리에게 던지는 메시지가 있습니다. 바로 "내 재산은 내가 지켜야 한다"는 것입니다.

근생 빌라 사태는 단순한 뉴스가 아니라, 우리의 현실과 직결된 문제입니다. 평생 모은 돈으로 집을 사는데, 건축물 용도나 법적 상태를 제대로 확인하지 않으면 평생 후회할 수 있습니다.

저 역시 20년 넘게 중개업을 하면서 수많은 사례를 보아왔습니다. 한 장의 등기부, 건축물 대장 한 줄을 확인하지 않아 인생이 꼬인 사람들을 수도 없이 만났습니다.

결론

오늘은 근생 빌라 문제와 이를 둘러싼 불법 건축물 양성화 특별법 추진 소식을 다뤄봤습니다.

민주당은 선의의 피해자를 구제해야 한다는 입장이고, 국토부는 불법의 합법화는 안 된다고 맞서고 있습니다. 결국 법안이 어떤 형태로 통과되든 우리에게 중요한 건 스스로를 지키는 자세입니다.

집을 살 때, 전세 계약을 할 때, 반드시 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 전문가의 조언을 듣는 것도 필요합니다.

여러분의 소중한 돈이 법의 빈틈 속에서 사라지지 않도록 항상 주의하시기 바랍니다.

오늘 내용이 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다. 여러분의 생각도 댓글로 남겨주시면 함께 이야기 나누겠습니다.

저는 다음 영상에서 더 중요한 이야기로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

3 days ago | [YT] | 21

중랑구부동산

안녕하세요, 중랑구 부동산 발품입니다.

오늘 참 귀한 선물을 받았습니다. 그런데 정작 누가 보내주셨는지 알 수가 없어 이렇게 글을 남깁니다.
그 마음이 너무 고맙고 감사해서 꼭 인사를 드리고 싶은데, 뉘신지 도무지 알 길이 없네요.
혹시 이 글을 보신다면, 따뜻한 마음만큼이나 따뜻한 목소리 한 번 들려주시면 좋겠습니다.

추석이 다가옵니다. 가족들과 함께하는 시간만큼 소중한 건 없을 겁니다.
우리 발품님들 모두 이번 명절 따뜻하고 행복하게 보내시고, 늘 건강하시길 바랍니다.
그리고 무엇보다 다들 부동산으로 든든한 부자 되시길 진심으로 기원합니다.

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4 days ago | [YT] | 21

중랑구부동산

안녕하세요 중랑구 부동산 발품입니다

오늘은 아주 중요한 소식을 전해드리려 합니다
바로 지난 9월 11일 오세훈 서울시장이 직접 중랑구 재개발 현장을 찾았다는 소식입니다
그리고 그 자리에서 이렇게 말했습니다
압도적 속도로 주택을 공급하겠다
이 발언은 단순한 수사가 아니라 앞으로 중랑구와 서울 전역의 재개발 판도를 바꿀 수 있는 메시지입니다

1 왜 중랑구였을까

많은 구 중에서 왜 하필 중랑구일까요
중랑구는 그동안 낙후된 지역이라는 이미지에 갇혀 있었습니다
하지만 최근 몇 년간 모아타운 신속통합기획 공공재개발 후보지로 이름을 올리며
서울 동북권 재개발의 심장부로 불리고 있습니다

서울시장이 직접 현장을 찾아 메시지를 던진 건
중랑구가 이제 단순히 변방이 아니라 서울 주택공급의 핵심 축으로 부상했다는 뜻이기도 합니다

2 오세훈 시장의 발언

현장에서 오 시장은 이렇게 강조했습니다
정비사업 정상화와 활성화를 넘어 이제는 속도를 더욱 끌어올려 압도적으로 주택을 공급해야 한다

이 말은 두 가지를 의미합니다
첫째 기존에 절차가 늦어지던 구역들도 행정적 지원을 통해 빨리 진행시키겠다는 것
둘째 단순히 정상화가 아니라 서울 전체 주택 공급을 끌어올리겠다는 뜻입니다

즉 신속통합기획 모아타운 공공재개발 같은 제도를
더 빠르게 더 과감하게 밀어붙이겠다는 의미입니다

3 중랑구 주민에게 주는 메시지

중랑구 주민 입장에서 이 발언은 어떤 의미일까요
첫째 지연되던 사업들이 속도를 낼 수 있다는 기대감입니다
둘째 시장이 직접 언급한 만큼 재개발 투자 수요가 더 몰릴 가능성이 큽니다
셋째 앞으로 조합 설립 시공사 선정 분양가 산정 같은 단계들이
더 빨라질 수 있다는 신호입니다

4 투자자 관점에서 본 변화

투자자 입장에서는 호재처럼 보이지만 여기서 주의할 점이 있습니다
첫째 권리산정 기준일을 반드시 확인해야 합니다
기준일 이후 매수한 다물권자는 입주권을 못 받을 수 있습니다
둘째 분담금 추정치를 꼼꼼히 확인해야 합니다
속도가 빨라져도 분담금 부담이 커진다면 실익이 줄어들 수 있습니다
셋째 실제 사업 진행 속도를 구체적으로 지켜봐야 합니다
말로는 속도전이라 해도 각 구역마다 토지 소유자 동의율이나 갈등에 따라 차이가 나기 때문입니다

5 중랑구의 현재와 미래

중랑구는 지금 변화의 한가운데 서 있습니다
면목동 중화동 상봉동 망우동 전역에서 정비사업 안내문이 붙고 있고
구민회관에서는 아예 정비사업 아카데미까지 열리며 주민 교육이 진행되고 있습니다

앞으로 5년 10년 뒤 중랑구는
지금과 전혀 다른 도시의 모습으로 변할 가능성이 큽니다
서울 동북권 교통의 요지에 더해
새 아파트 브랜드 타운들이 줄지어 들어서게 될 것입니다

오늘의 핵심은 이것입니다
서울시가 재개발 재건축 속도를 높이기로 공식적으로 천명했고
그 무대가 다름 아닌 중랑구였다는 사실입니다

이제 중랑구는 더 이상 변두리가 아닙니다
서울 동북권의 중심으로 압도적 속도의 재개발 공급지로 떠오르고 있습니다

오늘도 함께해주셔서 감사합니다
앞으로도 저는 현장에서 직접 확인한 사실과
여러분께 도움이 될 부동산 소식을 빠르게 전달드리겠습니다

중랑구 부동산 발품이었습니다

1 week ago | [YT] | 18

중랑구부동산

안녕하세요, 중랑구 부동산 발품입니다.

오늘은 최근 부동산 시장을 뒤흔든 이슈, 바로 서울 집값 과열 조짐에 대한 이야기를 해보겠습니다.
언론의 헤드라인을 그대로 읽어드리면 이렇습니다.
“집주인 매물 걷고, 매수자 패닉바잉 시즌2?”
여러분, 이 한 줄 안에 지금 시장의 공기와 온도가 그대로 녹아 있습니다.

1. 서울 집값이 다시 들썩이는 이유

9월 들어 서울 아파트 시장이 다시 불붙고 있습니다.
특히 한강벨트라고 불리는 핵심 지역, 강남과 서초, 용산, 성동, 마포 같은 곳에서 연일 호가가 올라가고 있습니다.

예를 들어, 강남구 대치동의 대형 아파트는 불과 두 달 전만 해도 30억 중반에서 거래되던 것이 이제는 40억 가까운 호가가 붙었습니다.
서초구 반포동의 인기 단지 역시 1억에서 2억씩 호가가 올랐다는 소식이 전해지고 있죠.
용산구 이촌동과 마포 아현동, 성동 옥수동 일대도 비슷한 분위기입니다.

핵심 지역이 먼저 불을 붙이니, 비강남권인 동대문구, 성북구, 중랑구까지도 그 기운이 전해지고 있습니다.
최근 중랑구 면목동의 모아타운 예정지 인근 아파트도 한 달 새 5천만 원 이상 호가가 뛴 사례가 보고됐습니다.

2. 집주인들의 심리 변화 – 매물 잠김 현상

이런 장세에서 가장 먼저 변하는 건 집주인의 태도입니다.
집값이 더 오를 것 같다는 기대가 생기면, 매물은 순식간에 사라집니다.
팔려고 내놨던 물건을 거둬들이고, 심지어 이미 내놓은 매물도 가격을 올려 다시 시장에 내놓습니다.

예를 들어, 강북구 미아동의 한 아파트는 지난달만 해도 7억 5천만 원에 나온 매물이 있었는데, 집주인이 다시 거둬들였습니다.
그리고 같은 평형을 이번 달에는 8억 원 이상으로 다시 내놓았죠.

이런 식으로 매물이 줄어들면 시장에 남은 선택지가 적어지고, 그만큼 매수자들의 불안은 더 커집니다.

3. 매수자들의 불안 – 패닉바잉 시즌2?

시장에서 가장 무서운 것은 불안 심리입니다.
“지금 안 사면 내년에 더 못 살 것 같다”는 생각이 퍼지면, 무리한 매수로 이어집니다.

2020년에서 2021년 사이, 바로 그 패닉바잉 시즌1이 있었습니다.
그때는 20~30대 젊은 층까지 대출을 최대한 받아서 집을 샀고, 심지어 부모님의 지원을 받아 영끌에 나선 사례가 많았습니다.
결국 몇 년 지나지 않아 고점에 산 사람들이 어려움을 겪었죠.
가격이 떨어진 단지도 많았고, 대출 이자가 불어나면서 생활 자체가 힘들어진 사람들도 많았습니다.

지금도 비슷한 기류가 나타나고 있습니다.
특히 전세 시장이 불안하고, 대출 규제 강화 가능성이 다시 거론되면서 매수자들이 서두르고 있는 겁니다.

4. 정부의 대응 – 규제와 공급 카드

이런 흐름이 이어지면 정부는 반드시 개입합니다.
첫째, 대출 규제 강화입니다.
현재 LTV, DSR 규제가 다소 완화되어 있지만, 다시 조이게 되면 매수 여력이 크게 줄어듭니다.
둘째, 세제 조정입니다.
다주택자에 대한 보유세와 양도세 혜택이 줄어들면 매도 압박이 생길 수 있습니다.
셋째, 공급 확대 정책입니다.
재개발과 재건축 인허가를 빠르게 풀어주거나 공공택지를 새로 지정하는 방식으로 시장에 메시지를 던질 수 있습니다.

즉, 지금 나타나는 과열 현상이 오래 갈 수는 없다는 이야기입니다.

5. 투자자와 실수요자가 가져야 할 관점

여기서 중요한 건 우리 각자의 입장입니다.

투자자라면 단기 급등에 휘둘려서는 안 됩니다.
규제가 강화되면 급매물이 쏟아질 수 있는데, 그때가 오히려 기회일 수도 있습니다.
따라서 지금은 무리해서 쫓아가기보다는 시장을 관찰하면서, 사업성 있는 재개발 구역이나 장기적으로 가치가 상승할 지역을 차분히 찾아야 합니다.

실수요자라면 더 냉정해야 합니다.
내 대출 여력이 어느 정도인지, 이자 부담을 감당할 수 있는지, 직주 근접성과 생활 인프라가 만족스러운지, 이런 현실적 조건을 꼼꼼히 따져야 합니다.
지금 불안해서 덜컥 계약했다가 향후 규제가 나오면 가장 큰 피해자가 될 수 있기 때문입니다.

6. 현장에서 느끼는 변화

저도 중랑구에서 상담을 하다 보면 이런 이야기를 많이 듣습니다.
“집주인이 어제까지만 해도 매물을 내놨는데, 오늘 전화했더니 안 판다고 하네요.”
“호가가 일주일 만에 3천만 원이나 올라서 깜짝 놀랐습니다.”

특히 재개발이나 모아타운 예정지 근처에서는 이런 현상이 더 심합니다.
권리산정기준일이 다가오거나, 신속통합기획 발표가 나오면 호가는 순식간에 뛰고, 매물은 줄어듭니다.

7. 지금 시장에서 드리고 싶은 조언

제가 드리고 싶은 말은 이겁니다.
급등장에서는 지갑을 닫는 게 아니라, 계산기를 두드려야 한다.

즉, 지금 시점에서 중요한 건 두 가지입니다.
첫째, 반드시 실거래가를 확인하세요. 호가만 믿고 움직였다가 낭패를 보는 경우가 많습니다.
둘째, 정책 리스크를 항상 고려하세요. 정부 규제가 언제, 어떤 방식으로 나올지 아무도 모릅니다.
셋째, 기회는 언제나 존재합니다. 급매물, 세금 부담으로 나오는 매물, 초기 단계의 정비사업 구역 등은 오히려 기회가 될 수 있습니다.

서울 집값이 다시 과열되고 있다는 말이 심상치 않습니다.
하지만 부동산 시장은 늘 사이클을 반복합니다. 오르고 내리기를 반복하며 그 안에서 누군가는 기회를 잡고, 누군가는 위험을 떠안습니다.

이번에도 결국 중요한 것은 심리에 휘둘리지 않는 냉정함입니다.
오늘 제 이야기가 여러분께 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

저는 중랑구 부동산 발품이었습니다.
다음 영상에서 또 뵙겠습니다. 감사합니다.

1 week ago | [YT] | 27

중랑구부동산

안녕하세요 중랑구 부동산 발품입니다

오늘은 서울시가 발표한 아주 중요한 소식을 전해드리려고 합니다
서울시가 강북구 서초구 동작구 구로구 그리고 중랑구까지 총 다섯 곳에 모아주택과 모아타운 지정을 확정했습니다
이번에 확정된 공급 물량은 총 2394세대 규모인데요 당초 1637세대 계획이었던 것을 757세대 더 늘리면서 서울시가 주택 공급 속도를 크게 높이고 있다는 점을 보여주고 있습니다

이번에 확정된 다섯 곳을 지역별로 살펴보면 이렇습니다
강북구 미아동 833-2 일대 모아주택
서초구 양재동 18-12 일대 모아주택
동작구 사당동 192-1 일대 모아주택
구로구 개봉동 270-38 일대 모아타운
중랑구 망우본동 354-2 일대 모아타운

이렇게 다섯 곳이 확정되었습니다
모아주택은 상대적으로 소규모 단지 정비 개념이고 모아타운은 여러 필지를 묶어 생활권 단위로 정비하는 사업 모델입니다
즉 이번 발표는 단순히 한두 동을 고치는 것이 아니라 지역 단위로 환경과 주거 수준을 개선하겠다는 강한 메시지입니다

이 다섯 곳 중에서도 특히 눈여겨봐야 할 곳은 바로 중랑구 망우본동 354-2 일대 모아타운입니다
중랑구는 이미 상봉동과 중화동 면목동 일대에서 모아타운과 신속통합기획 재개발이 활발하게 진행되고 있습니다
이번 망우본동 지정은 중랑구 동북부 전체 개발 퍼즐에서 중요한 한 조각이 채워진 셈입니다

망우본동은 교통 측면에서 매우 유리한 입지를 가지고 있습니다
경춘선 경의중앙선이 연결된 신내역이 가깝고 앞으로 GTX B 노선까지 예정돼 있어 장래 교통망은 서울 동북권에서 가장 촘촘하게 구축될 가능성이 큽니다
또한 인근에 신내차량기지 이전 논의와 함께 주변 개발 호재까지 맞물리면서 모아타운 지정 효과는 단순히 주거환경 개선을 넘어 지역 가치 상승으로 직결될 수 있습니다

이번 발표에서 중요한 점은 단순히 다섯 곳이 지정됐다는 사실이 아닙니다
원래 계획된 세대수보다 더 늘렸다는 점입니다
서울시는 현재 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 기존 계획을 상향 조정하고 있습니다
즉 앞으로도 모아타운이나 모아주택 사업에서 규모 확대나 속도 조절이 계속 이루어질 수 있다는 뜻입니다

망우본동이 이번에 지정되면서 투자자 입장에서도 눈여겨볼 만한 포인트가 몇 가지 있습니다
첫째는 희소성입니다 신규 모아타운 지정은 해마다 점점 더 어려워지고 있기 때문에 이미 확정된 지역은 자연스럽게 가치가 높아질 수밖에 없습니다
둘째는 확실성입니다 추진 단계에서 불확실성이 큰 재개발과 달리 서울시가 공식 확정한 구역이기 때문에 사업 안정성이 높습니다
셋째는 시너지 효과입니다 중랑구의 다른 재개발 구역과 함께 연계 개발이 가능하기 때문에 장기적으로 파급력이 크다는 점입니다

앞으로 중랑구는 면목동 상봉동 중화동 그리고 이번 망우본동까지 더해져 동북권 개발 중심지로 확실하게 자리 잡아갈 겁니다
과거에는 낙후된 이미지와 교통 불편 때문에 저평가를 받았지만 지금은 교통 호재와 정비사업 확정으로 완전히 새로운 흐름이 만들어지고 있습니다
특히 모아타운 지정은 소규모 주택 정비라는 점에서 속도와 현실성이 강점입니다
10년 이상 걸리는 대규모 재개발과 달리 실제 사업 추진이 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다

오늘 말씀드린 서울시 모아타운 모아주택 확정 소식은 앞으로 서울 주택 시장을 이해하는 데 있어 중요한 기준점이 될 것입니다
특히 중랑구 망우본동 지정은 중랑구 전체 개발 흐름에서 빼놓을 수 없는 분기점이 될 겁니다
앞으로 어떤 변화가 이어질지 꼼꼼하게 지켜볼 필요가 있습니다

저는 앞으로도 중랑구와 서울 부동산의 중요한 흐름들을 발 빠르게 전달해 드리겠습니다
오늘 내용이 도움이 되셨다면 영상 끝까지 함께해 주시고 좋아요와 구독 부탁드립니다

1 week ago | [YT] | 18

중랑구부동산

안녕하세요, 중랑구 부동산 발품입니다.

오늘은 개인적인 이야기를 나누고자 합니다.
아버님께서 세상을 떠나신 지 벌써 1년이 흘렀습니다.
그 당시 많은 분들께서 보내주신 위로와 응원의 말씀은
지금까지도 제 마음에 큰 힘으로 남아 있습니다.

오늘은 춘천 보타사에 있는 아름다운 추모원에 왔습니다.
고요한 산사와 자연 속에서 아버님을 떠올리니,
짧지만 깊었던 순간들이 하나하나 기억 속에 스쳐 지나갑니다.
늘 자식에게 힘이 되어주셨던 따뜻한 미소,
조용히 뒤에서 지켜봐 주시던 든든한 뒷모습이
지금도 제 삶을 지탱해주는 버팀목 같습니다.

1년이라는 시간이 참 빠르면서도,
그리움은 여전히 어제 일처럼 생생하게 남아 있습니다.
살다 보면 바쁘다는 이유로 소중한 순간을 놓칠 때가 많지만,
오늘 같은 날은 함께할 수 있을 때 최선을 다해야 한다는
삶의 진리를 다시금 깨닫게 됩니다.

오늘은 이런 마음으로 하루를 보내고 있기에
라이브 방송은 부득이하게 쉬어가겠습니다.
조금 아쉬우시겠지만, 다음 주에는 다시 힘차게
여러분과 인생과 부동산 이야기를 나누겠습니다.

늘 곁에서 응원해주시고 지켜봐 주시는 모든 분들께
진심으로 감사드립니다.
여러분도 오늘 하루, 곁에 있는 소중한 분들을 떠올리며
따뜻한 시간을 보내시길 바랍니다.

다음 주에 다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

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2 weeks ago (edited) | [YT] | 23

중랑구부동산

오늘 저녁 7시! 중랑구 부동산 – 열 번째 라이브 방송 시작합니다

안녕하세요중랑구 부동산 발품입니다

드디어 열 번째 라이브 방송**을 맞이했습니다
2025년 9월 13일 토요일 저녁 7시**,
오늘도 여러분과 실시간으로 만나겠습니다

그동안 보내주신 응원과 참여 덕분에
벌써 열 번째 시간까지 올 수 있었습니다
오늘은 더욱 편안하게, 그리고 알차게
여러분과 부동산 이야기를 나누겠습니다

🕖 오늘 방송 일정

* 일시: 2025년 9월 13일 토요일
* 시간: 저녁 7시 ~ 9시 (총 2시간 라이브)
* 채널: 유튜브 ‘중랑구 부동산’

오늘 방송은

이번 방송은그동안 쌓였던 궁금증과 사연들을 중심으로
구독자 여러분과 자유롭게 소통하는 시간을 가집니다

* 중랑구 재개발·재건축 관련 궁금증
* 전세·매매 계약에서 주의할 점
* 세금, 대출 규제, 투자 타이밍
* 현장에서 직접 겪으신 이야기들

실시간 채팅으로 질문 주셔도 좋고,
사전에 보내주신 사연도 함께 다뤄드립니다

사연 보내실 분들께

아직 늦지 않았습니다
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20년 현장 경험을 바탕으로 성심껏 답변드리겠습니다

이런 분들께 추천드립니다

* 그동안 묻고 싶었지만 답을 못 찾으신 분
* 부동산 현장에서 바로 적용 가능한 조언이 필요하신 분
* 중랑구 재개발·재건축 흐름을 쉽게 정리해 듣고 싶은 분
* 편안한 분위기 속에서 질문과 소통을 원하시는 분

오늘 저녁 7시!
열 번째를 맞은 특별한 시간,
여러분과 함께 만들어가겠습니다

항상 함께해주셔서 감사합니다

– 중랑구 부동산 드림

3 weeks ago | [YT] | 12

중랑구부동산

안녕하세요. 중랑구 부동산 발품입니다.

여러분, 아파트 시장에서 가장 많이 언급되던 평형은 바로 전용 84m2, 흔히 말하는 33평이었습니다.
결혼하고 자녀를 키우는 4인 가구가 살기에 적합해서 ‘국민평형’이라는 별명까지 붙었죠.

그런데 최근 흐름이 달라지고 있습니다. 실거주자들 사이에서 “84m2는 이제 옛말”이라는 말이 나올 정도로, 새로운 대세가 등장하고 있습니다. 바로 전용 59m2 즉 25평형대 아파트입니다.

첫째, 가구 형태가 달라졌습니다. 한국은 이미 1인 가구와 2인 가구가 전체의 절반을 넘었고, 통계청 자료를 보면 65% 가까이 됩니다. 부모와 자녀 둘이라는 전형적인 4인 가구는 줄어들고, 맞벌이 부부, 아이 한 명만 키우는 3인 가족이 대세가 되었습니다. 이들에게 84m2는 넓게 느껴집니다. 관리비 부담도 있고, 집안일도 많아지니 59m2가 적당하다는 인식이 커졌습니다.

둘째, 가격 부담입니다. 서울에서 신축 84m2 아파트는 12억에서 15억 원을 호가합니다. 반면 같은 단지의 59m2는 8억에서 10억 원 수준입니다. 대출 규제와 금리 부담을 고려하면, 실거주자 입장에서는 작아도 집을 가지는 게 더 현실적인 선택이 됩니다.

셋째, 청약 시장의 흐름입니다. 최근 분양 단지를 보면 59m2 경쟁률이 84m2보다 두세 배 높게 나옵니다. 무주택자들이 진입할 수 있는 가장 현실적인 크기가 바로 59m2이기 때문입니다.

국민평형이라는 타이틀이 이동하고 있습니다. 과거에는 84m2를 가져야 국민평형 소유자라는 자부심이 있었는데, 이제는 59m2가 실거주와 투자 양쪽에서 모두 환금성이 강한 상품으로 자리 잡고 있습니다.

투자자 관점에서도 변화가 있습니다. 과거에는 환금성 때문에 무조건 84m2를 잡으라고 했습니다. 하지만 요즘은 59m2 매물이 귀합니다. 재개발이나 재건축 단지에서 59m2 조합원 지분은 분담금도 적고, 일반분양 프리미엄까지 노릴 수 있어서 투자자에게도 안전한 선택지가 됩니다.

세금과 규제 부담도 중요합니다. 종부세나 보유세 기준에서 59m2는 훨씬 부담이 적습니다. 다주택자 규제가 심한 지금, 59m2는 절세 효과까지 주는 효율적인 평형이 될 수 있습니다.

서울 강북의 한 신축 단지에서는 같은 아파트 단지 안에서 84m2는 분양가가 12억 원, 59m2는 8억 원에 공급됐습니다. 청약 경쟁률은 59m2가 200대 1, 84m2는 40대 1에 그쳤습니다. 젊은 세대가 몰리면서 59m2가 완판된 겁니다.

중랑구의 한 재개발 단지 사례를 보겠습니다. 관리처분인가가 진행되던 시점, 84m2 조합원 분양가는 7억 원 이상, 59m2는 5억 원 수준이었습니다. 분담금 차이가 크다 보니 조합원들조차 59m2를 선호했고, 실제 거래에서도 59m2 지분이 훨씬 빨리 팔렸습니다.

강남권 대단지에서는 이야기가 조금 다릅니다. 여전히 84m2의 인기는 높지만, 임대 수요만 놓고 보면 59m2가 압도적입니다. 월세든 전세든 접근 가능한 계층이 넓기 때문에 공실 걱정이 거의 없습니다.

첫째, 59m2가 새로운 국민평형으로 자리 잡을 것입니다. 신혼부부와 사회초년생, 1인 2인 가구가 늘어나면서 이 평형대 수요는 계속 유지될 겁니다.

둘째, 84m2는 여전히 필요하지만 이제는 상위 소득층이나 다자녀 가구 전용 평형으로 프리미엄화될 가능성이 큽니다. 실속형 국민 주택은 59m2가 담당하고, 84m2는 고급 주거의 상징으로 남을 수 있습니다.

셋째, 정책적으로도 흐름이 뚜렷합니다. 정부가 공급 확대를 위해 중소형 평형을 늘리는 추세입니다. 앞으로 분양 시장에서도 59m2, 74m2 같은 중소형 물량이 주류가 될 가능성이 높습니다.

이제 아파트 시장의 기준은 달라지고 있습니다. 과거에는 84m2가 국민평형이었지만, 앞으로는 59m2가 새로운 국민평형으로 자리 잡고 있습니다.

실거주자에게는 관리비와 가격 부담이 적은 59m2가 현실적이고, 투자자에게는 환금성과 안정적인 수요층을 가진 59m2가 유리합니다. 결국 부동산의 본질은 누가 살 것인가, 누가 필요로 하는가에 달려 있습니다. 그 관점에서 보면 59m2는 앞으로도 가장 안정적인 자산이 될 가능성이 큽니다.

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저는 현장에서 또 찾아뵙겠습니다.
중랑구 부동산 발품이었습니다. 감사합니다.

3 weeks ago | [YT] | 16

중랑구부동산

안녕하세요, 중랑구 부동산 발품입니다.

오늘은 투자자분들이 꼭 관심 가져야 할 중화6구역 신속통합기획 재개발 소식을 준비했습니다.
노후 주택가가 어떻게 변하게 될지, 앞으로 시세는 어디까지 갈 수 있을지, 그리고 투자할 때 주의해야 할 점은 무엇인지 차근차근 짚어드리겠습니다.

중화6구역은 중랑구 중화2동 309-39번지 일대에 위치한 약 4만5천 m2규모의 구역입니다.
최고 35층 아파트, 약 1천280세대 규모로 계획되어 있으며 지하철 7호선 중화역을 도보로 이용할 수 있습니다.

입지 장점을 세 가지로 정리하면 다음과 같습니다.

첫째, 7호선 역세권이라는 점입니다. 강남과 잠실로 이어지는 노선이고 앞으로 GTX 노선 개통 시 교통 여건이 더 좋아집니다.
둘째, 중랑천 수변 프리미엄입니다. 동부간선도로 지하화, 생태하천 복원까지 더해지면 조망과 환경이 크게 개선될 겁니다.
셋째, 장미제일시장과 생활편의시설이 구역 옆에 붙어 있다는 점입니다. 생활 인프라가 이미 자리 잡고 있어 미래 가치가 높습니다.

재개발 후 들어설 아파트는 1천280세대 중 약 400세대에서 500세대 정도가 일반분양으로 나올 것으로 예상됩니다.

일반분양가는 HUG 심사를 거쳐 평당 3천300만 원에서 3천600만 원 선으로 전망됩니다.
현재 인근 신축 단지 시세가 평당 3천800만 원 이상이기 때문에 입주 시에는 프리미엄이 붙을 가능성이 높습니다.

투자에서 가장 중요한 부분은 바로 분담금 구조입니다.

토지 지분이 큰 경우 분담금이 적게 나오고, 새 아파트 입주 후 차익이 크게 남습니다.
반대로 지분이 작은 경우 분담금이 커져 수익성이 떨어질 수 있습니다.

중화6구역은 올해 10월 추정분담금 검증위원회가 예정되어 있습니다.
여기서 각 소유주별 예상 분담금이 공개되면 투자자 심리에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.

중화6구역 투자는 크게 세 가지 시점으로 나눌 수 있습니다.

첫째, 지금 같은 초기 단계에 진입하는 방법입니다. 가격은 저렴하지만 불확실성이 큽니다.
둘째, 정비계획 확정 후 매입입니다. 안정성은 높아지지만 가격이 이미 오를 수 있습니다.
셋째, 관리처분인가 이후입니다. 분담금과 분양 구조가 확정돼 리스크가 최소화되지만 매입가는 높아집니다.

중화6구역 신축 아파트는 입주 시점인 2030년 전후 기준 평당 4천만 원 이상 형성될 가능성이 큽니다.

현재 인근 사가정 아이파크나 라온 아파트가 이미 평당 3천800만 원을 기록하고 있습니다.
중화6구역은 수변 프리미엄과 역세권, 상권 개선 효과까지 더해져 신축 시세가 그 이상으로 갈 수 있는 여력이 충분합니다.

하지만 모든 재개발 투자에는 리스크가 있습니다.

첫째, 분담금 리스크입니다. 땅 지분이 작거나 건물이 노후할수록 분담금이 크게 나올 수 있습니다.
둘째, 사업 지연입니다. 주민 동의율, 조합 설립 과정에서 갈등이 생기면 일정이 늦어질 수 있습니다.
셋째, 분양가 규제입니다. HUG의 심사에 따라 분양가가 낮게 책정되면 기대치와 차이가 날 수 있습니다.
넷째, 금리와 경기 변수입니다. 향후 시장 상황에 따라 시세 상승폭이 달라질 수 있습니다.

중화6구역에 투자할 때 반드시 확인해야 할 세 가지가 있습니다.

첫째, 매입하려는 건물의 토지 지분이 얼마나 되는가.
둘째, 추정분담금 시뮬레이션 결과를 꼭 확인해야 합니다.
셋째, 주민 동의율과 사업 속도가 실제로 어떻게 흘러가는지 체크해야 합니다.

오늘은 투자자 관점에서 본 중화6구역 신속통합기획을 정리해드렸습니다.

정리하면, 중화6구역은 역세권, 수변, 상권이라는 입지 삼박자를 갖춘 곳이고, 신속통합기획으로 속도감 있는 사업 추진이 가능합니다.
분담금 리스크와 사업 지연 가능성은 있지만, 중랑구에서 가장 주목할 만한 알짜 재개발 지역 중 하나라는 점은 분명합니다.

앞으로도 현장에서 직접 확인한 투자 정보와 분석을 꾸준히 전달드리겠습니다.

3 weeks ago | [YT] | 17