오늘은 최근 부동산 시장을 뒤흔든 이슈, 바로 서울 집값 과열 조짐에 대한 이야기를 해보겠습니다. 언론의 헤드라인을 그대로 읽어드리면 이렇습니다. “집주인 매물 걷고, 매수자 패닉바잉 시즌2?” 여러분, 이 한 줄 안에 지금 시장의 공기와 온도가 그대로 녹아 있습니다.
1. 서울 집값이 다시 들썩이는 이유
9월 들어 서울 아파트 시장이 다시 불붙고 있습니다. 특히 한강벨트라고 불리는 핵심 지역, 강남과 서초, 용산, 성동, 마포 같은 곳에서 연일 호가가 올라가고 있습니다.
예를 들어, 강남구 대치동의 대형 아파트는 불과 두 달 전만 해도 30억 중반에서 거래되던 것이 이제는 40억 가까운 호가가 붙었습니다. 서초구 반포동의 인기 단지 역시 1억에서 2억씩 호가가 올랐다는 소식이 전해지고 있죠. 용산구 이촌동과 마포 아현동, 성동 옥수동 일대도 비슷한 분위기입니다.
핵심 지역이 먼저 불을 붙이니, 비강남권인 동대문구, 성북구, 중랑구까지도 그 기운이 전해지고 있습니다. 최근 중랑구 면목동의 모아타운 예정지 인근 아파트도 한 달 새 5천만 원 이상 호가가 뛴 사례가 보고됐습니다.
2. 집주인들의 심리 변화 – 매물 잠김 현상
이런 장세에서 가장 먼저 변하는 건 집주인의 태도입니다. 집값이 더 오를 것 같다는 기대가 생기면, 매물은 순식간에 사라집니다. 팔려고 내놨던 물건을 거둬들이고, 심지어 이미 내놓은 매물도 가격을 올려 다시 시장에 내놓습니다.
예를 들어, 강북구 미아동의 한 아파트는 지난달만 해도 7억 5천만 원에 나온 매물이 있었는데, 집주인이 다시 거둬들였습니다. 그리고 같은 평형을 이번 달에는 8억 원 이상으로 다시 내놓았죠.
이런 식으로 매물이 줄어들면 시장에 남은 선택지가 적어지고, 그만큼 매수자들의 불안은 더 커집니다.
3. 매수자들의 불안 – 패닉바잉 시즌2?
시장에서 가장 무서운 것은 불안 심리입니다. “지금 안 사면 내년에 더 못 살 것 같다”는 생각이 퍼지면, 무리한 매수로 이어집니다.
2020년에서 2021년 사이, 바로 그 패닉바잉 시즌1이 있었습니다. 그때는 20~30대 젊은 층까지 대출을 최대한 받아서 집을 샀고, 심지어 부모님의 지원을 받아 영끌에 나선 사례가 많았습니다. 결국 몇 년 지나지 않아 고점에 산 사람들이 어려움을 겪었죠. 가격이 떨어진 단지도 많았고, 대출 이자가 불어나면서 생활 자체가 힘들어진 사람들도 많았습니다.
지금도 비슷한 기류가 나타나고 있습니다. 특히 전세 시장이 불안하고, 대출 규제 강화 가능성이 다시 거론되면서 매수자들이 서두르고 있는 겁니다.
4. 정부의 대응 – 규제와 공급 카드
이런 흐름이 이어지면 정부는 반드시 개입합니다. 첫째, 대출 규제 강화입니다. 현재 LTV, DSR 규제가 다소 완화되어 있지만, 다시 조이게 되면 매수 여력이 크게 줄어듭니다. 둘째, 세제 조정입니다. 다주택자에 대한 보유세와 양도세 혜택이 줄어들면 매도 압박이 생길 수 있습니다. 셋째, 공급 확대 정책입니다. 재개발과 재건축 인허가를 빠르게 풀어주거나 공공택지를 새로 지정하는 방식으로 시장에 메시지를 던질 수 있습니다.
즉, 지금 나타나는 과열 현상이 오래 갈 수는 없다는 이야기입니다.
5. 투자자와 실수요자가 가져야 할 관점
여기서 중요한 건 우리 각자의 입장입니다.
투자자라면 단기 급등에 휘둘려서는 안 됩니다. 규제가 강화되면 급매물이 쏟아질 수 있는데, 그때가 오히려 기회일 수도 있습니다. 따라서 지금은 무리해서 쫓아가기보다는 시장을 관찰하면서, 사업성 있는 재개발 구역이나 장기적으로 가치가 상승할 지역을 차분히 찾아야 합니다.
실수요자라면 더 냉정해야 합니다. 내 대출 여력이 어느 정도인지, 이자 부담을 감당할 수 있는지, 직주 근접성과 생활 인프라가 만족스러운지, 이런 현실적 조건을 꼼꼼히 따져야 합니다. 지금 불안해서 덜컥 계약했다가 향후 규제가 나오면 가장 큰 피해자가 될 수 있기 때문입니다.
6. 현장에서 느끼는 변화
저도 중랑구에서 상담을 하다 보면 이런 이야기를 많이 듣습니다. “집주인이 어제까지만 해도 매물을 내놨는데, 오늘 전화했더니 안 판다고 하네요.” “호가가 일주일 만에 3천만 원이나 올라서 깜짝 놀랐습니다.”
특히 재개발이나 모아타운 예정지 근처에서는 이런 현상이 더 심합니다. 권리산정기준일이 다가오거나, 신속통합기획 발표가 나오면 호가는 순식간에 뛰고, 매물은 줄어듭니다.
7. 지금 시장에서 드리고 싶은 조언
제가 드리고 싶은 말은 이겁니다. 급등장에서는 지갑을 닫는 게 아니라, 계산기를 두드려야 한다.
즉, 지금 시점에서 중요한 건 두 가지입니다. 첫째, 반드시 실거래가를 확인하세요. 호가만 믿고 움직였다가 낭패를 보는 경우가 많습니다. 둘째, 정책 리스크를 항상 고려하세요. 정부 규제가 언제, 어떤 방식으로 나올지 아무도 모릅니다. 셋째, 기회는 언제나 존재합니다. 급매물, 세금 부담으로 나오는 매물, 초기 단계의 정비사업 구역 등은 오히려 기회가 될 수 있습니다.
서울 집값이 다시 과열되고 있다는 말이 심상치 않습니다. 하지만 부동산 시장은 늘 사이클을 반복합니다. 오르고 내리기를 반복하며 그 안에서 누군가는 기회를 잡고, 누군가는 위험을 떠안습니다.
이번에도 결국 중요한 것은 심리에 휘둘리지 않는 냉정함입니다. 오늘 제 이야기가 여러분께 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.
중랑구부동산
안녕하세요, 중랑구 부동산 발품입니다.
오늘은 최근 부동산 시장을 뒤흔든 이슈, 바로 서울 집값 과열 조짐에 대한 이야기를 해보겠습니다.
언론의 헤드라인을 그대로 읽어드리면 이렇습니다.
“집주인 매물 걷고, 매수자 패닉바잉 시즌2?”
여러분, 이 한 줄 안에 지금 시장의 공기와 온도가 그대로 녹아 있습니다.
1. 서울 집값이 다시 들썩이는 이유
9월 들어 서울 아파트 시장이 다시 불붙고 있습니다.
특히 한강벨트라고 불리는 핵심 지역, 강남과 서초, 용산, 성동, 마포 같은 곳에서 연일 호가가 올라가고 있습니다.
예를 들어, 강남구 대치동의 대형 아파트는 불과 두 달 전만 해도 30억 중반에서 거래되던 것이 이제는 40억 가까운 호가가 붙었습니다.
서초구 반포동의 인기 단지 역시 1억에서 2억씩 호가가 올랐다는 소식이 전해지고 있죠.
용산구 이촌동과 마포 아현동, 성동 옥수동 일대도 비슷한 분위기입니다.
핵심 지역이 먼저 불을 붙이니, 비강남권인 동대문구, 성북구, 중랑구까지도 그 기운이 전해지고 있습니다.
최근 중랑구 면목동의 모아타운 예정지 인근 아파트도 한 달 새 5천만 원 이상 호가가 뛴 사례가 보고됐습니다.
2. 집주인들의 심리 변화 – 매물 잠김 현상
이런 장세에서 가장 먼저 변하는 건 집주인의 태도입니다.
집값이 더 오를 것 같다는 기대가 생기면, 매물은 순식간에 사라집니다.
팔려고 내놨던 물건을 거둬들이고, 심지어 이미 내놓은 매물도 가격을 올려 다시 시장에 내놓습니다.
예를 들어, 강북구 미아동의 한 아파트는 지난달만 해도 7억 5천만 원에 나온 매물이 있었는데, 집주인이 다시 거둬들였습니다.
그리고 같은 평형을 이번 달에는 8억 원 이상으로 다시 내놓았죠.
이런 식으로 매물이 줄어들면 시장에 남은 선택지가 적어지고, 그만큼 매수자들의 불안은 더 커집니다.
3. 매수자들의 불안 – 패닉바잉 시즌2?
시장에서 가장 무서운 것은 불안 심리입니다.
“지금 안 사면 내년에 더 못 살 것 같다”는 생각이 퍼지면, 무리한 매수로 이어집니다.
2020년에서 2021년 사이, 바로 그 패닉바잉 시즌1이 있었습니다.
그때는 20~30대 젊은 층까지 대출을 최대한 받아서 집을 샀고, 심지어 부모님의 지원을 받아 영끌에 나선 사례가 많았습니다.
결국 몇 년 지나지 않아 고점에 산 사람들이 어려움을 겪었죠.
가격이 떨어진 단지도 많았고, 대출 이자가 불어나면서 생활 자체가 힘들어진 사람들도 많았습니다.
지금도 비슷한 기류가 나타나고 있습니다.
특히 전세 시장이 불안하고, 대출 규제 강화 가능성이 다시 거론되면서 매수자들이 서두르고 있는 겁니다.
4. 정부의 대응 – 규제와 공급 카드
이런 흐름이 이어지면 정부는 반드시 개입합니다.
첫째, 대출 규제 강화입니다.
현재 LTV, DSR 규제가 다소 완화되어 있지만, 다시 조이게 되면 매수 여력이 크게 줄어듭니다.
둘째, 세제 조정입니다.
다주택자에 대한 보유세와 양도세 혜택이 줄어들면 매도 압박이 생길 수 있습니다.
셋째, 공급 확대 정책입니다.
재개발과 재건축 인허가를 빠르게 풀어주거나 공공택지를 새로 지정하는 방식으로 시장에 메시지를 던질 수 있습니다.
즉, 지금 나타나는 과열 현상이 오래 갈 수는 없다는 이야기입니다.
5. 투자자와 실수요자가 가져야 할 관점
여기서 중요한 건 우리 각자의 입장입니다.
투자자라면 단기 급등에 휘둘려서는 안 됩니다.
규제가 강화되면 급매물이 쏟아질 수 있는데, 그때가 오히려 기회일 수도 있습니다.
따라서 지금은 무리해서 쫓아가기보다는 시장을 관찰하면서, 사업성 있는 재개발 구역이나 장기적으로 가치가 상승할 지역을 차분히 찾아야 합니다.
실수요자라면 더 냉정해야 합니다.
내 대출 여력이 어느 정도인지, 이자 부담을 감당할 수 있는지, 직주 근접성과 생활 인프라가 만족스러운지, 이런 현실적 조건을 꼼꼼히 따져야 합니다.
지금 불안해서 덜컥 계약했다가 향후 규제가 나오면 가장 큰 피해자가 될 수 있기 때문입니다.
6. 현장에서 느끼는 변화
저도 중랑구에서 상담을 하다 보면 이런 이야기를 많이 듣습니다.
“집주인이 어제까지만 해도 매물을 내놨는데, 오늘 전화했더니 안 판다고 하네요.”
“호가가 일주일 만에 3천만 원이나 올라서 깜짝 놀랐습니다.”
특히 재개발이나 모아타운 예정지 근처에서는 이런 현상이 더 심합니다.
권리산정기준일이 다가오거나, 신속통합기획 발표가 나오면 호가는 순식간에 뛰고, 매물은 줄어듭니다.
7. 지금 시장에서 드리고 싶은 조언
제가 드리고 싶은 말은 이겁니다.
급등장에서는 지갑을 닫는 게 아니라, 계산기를 두드려야 한다.
즉, 지금 시점에서 중요한 건 두 가지입니다.
첫째, 반드시 실거래가를 확인하세요. 호가만 믿고 움직였다가 낭패를 보는 경우가 많습니다.
둘째, 정책 리스크를 항상 고려하세요. 정부 규제가 언제, 어떤 방식으로 나올지 아무도 모릅니다.
셋째, 기회는 언제나 존재합니다. 급매물, 세금 부담으로 나오는 매물, 초기 단계의 정비사업 구역 등은 오히려 기회가 될 수 있습니다.
서울 집값이 다시 과열되고 있다는 말이 심상치 않습니다.
하지만 부동산 시장은 늘 사이클을 반복합니다. 오르고 내리기를 반복하며 그 안에서 누군가는 기회를 잡고, 누군가는 위험을 떠안습니다.
이번에도 결국 중요한 것은 심리에 휘둘리지 않는 냉정함입니다.
오늘 제 이야기가 여러분께 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.
저는 중랑구 부동산 발품이었습니다.
다음 영상에서 또 뵙겠습니다. 감사합니다.
1 week ago | [YT] | 27