땅 투자를 시작해 보려는 마음으로 여기저기 좋은 땅에 대한 정보를 얻다 보면 고민에 빠지게 된다. 왜냐하면 사람들은 땅 투자를 두고 저마다 서로 다른 의견을 갖고 있기 때문이다.
주위에 조언을 구하고자 물어보면 입지에 대한 정확한 분석 없이 그냥 지분이라서 안 된다, 농업진흥지역이라 안된다, 개발 제한구역이라 안 된다.... 등의 말만 늘어놓는 사람들이 여러분 중에도 분명 있을거다. 이러한 말에 이리저리 휘둘리다 보면 헷갈려서 정작 최적의 입지조건을 갖춘 좋은 땅 투자를 놓치고 마는 경우가 생기게 마련이다.
여기서 중요한 사실은 정작 그렇게 얘기해 주는 사람들의 대부분은 땅으로 돈을 벌어본 사람들이 아니라는 것이다..!!!! 땅 1평도 없는 카더라 이거나? 잘 된 경우보다 안 된 경우에만 집중하는 부정적인 기운을 지닌 사람들의 말에 이리저리 휘둘릴 필요가 없다는 것을 꼭 기억하길 바란다.
다른 사람들 말에 휘둘리다 보면 땅 투자를 시작조차 하기 어렵다. 그렇게 시간을 허비하기보다는 자신만의 기준을 만드는데 도움이 될 만한 실패 사례든 성공 사례든 상관없이 객관적인 자료들이나 실제 근거들을 되도록 많이 수집하는 것이 좋다.
“땅 투자로 실패했다고 말하는 사람들도 있는 반면에 땅 투자로 운명이 바뀐 사람들도 있다.”
땅 투자로 성공하고 싶다면 당연히 후자인 땅 투자로 운명이 바뀐 사람들을 기준으로 삼아야 하는 것이다. 어떻게 해야 실패를 최소화할지, 어떻게 해야 성공할 수 있을지에 대한 기준은 잘 된 사람들을 벤치마킹하며 배워 나갈 수 있는 것이다.
땅으로 운명이 바뀐 사람들이 소유했던 땅들 중에는 당연한 이야기겠지만 임야나 농지가 많았다. 부정하고 싶겠지만 대한민국 토지 지목 중 임야와 농지가 차지하는 비중(84.7%)이 절대적이다.
그중에서도 임야가 차지하는 비중(64.1%)은 압도적이다. 또한 2015년 말, 국토교통부가 발표한 외국인의 대한민국 토지 소유현황을 살펴보더라도, 임야와 농지가 차지하는 비중이 절대적으로 높게 나타나고 있다.
대한민국의 땅은 원래 대부분 임야 아니면 농지였다. 처음부터 건물 지어질 예쁜 모양으로 태어나는 땅은 없다.
그러나 사람들이 늘어나고 이들이 살 도시가 필요해지면서 임야나 농지가 도시화를 위한 땅 (도시적 용지 - 주거지, 상업지, 공업지, 공공용지 등)으로 바뀐 것이다.
대표적인 사례로 여러분들도 알고 있겠지만 삼성이 세계 최대 반도체 공장을 만들겠다고 발표하며 땅값이 엄청나게 오른 평택의 삼성전자, 고덕국제신도시 인근 또한 농지와 임야가 가득했던 곳이다.
“가진 돈이 별로 없는 물려받을 것도 없는 흙수저들의 인생을 바꿔줄 땅은 뭔가로 채워진 땅이 아니다. 농지든, 임야든 그것이 중요한 것이 아니다.”
“지금은 비어 있지만 채워질 땅 우리는 그것을 찾는 데 집중해야 한다. 그것은 결국 입지의 중요성을 다시 한번 강조하게 되는 것이다!!!!”
어차피 모든 일에는 장점과 단점이 존재할 것이고 재테크로 투자에 성공한 사람들은 모두 단점이 아닌 장점에 더 집중하여 놀라운 결과를 일구어낸 것이다.
여러분들도 잘 해 보고 싶다면 땅 투자에 대한 주위의 부정적인 조언들에 헷갈려 하기보다는 그것을 잘 하는 사람, 장점에 집중할 수 있는 사람, 미래의 가치를 긍정적으로 바라보는 사람들과 시간을 함께 하고 전문가의 도움을 받길 바랍니다.
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주식에서도 항상 돈을 잃는 사람이 말이 가장 많은 법입니다. 땅 투자에서도 투자를 안해본 사람이 가장 말이 많은 법입니다. 주식투자든, 토지투자든 잘하고 있는 사람은 원래 말이 없다는 것입니다.
※ 토지투자를 주저하는 이유는 간단합니다. Ⅰ. 주식투자는 100만원으로 가능하다. 하지만 토지는 돈이 많이 필요하다. Ⅱ. 토지투자를 하면 돈이 묶이는 것이 아닐까? 하는 두려움 Ⅲ. 수익을 내는데까지 너무 많은 시간이 소요된다. Ⅳ. 수익률이 얼마나 될지 모른다. Ⅴ. 좋은 땅을 보는 법을 모른다.
다섯가지 이유를 간단하게 적어보았지만, 맞는 이야기일수도 틀린 이야기 일수도 있습니다.
ⅰ. 첫 번째, 토지투자 정말로 돈이 많이 필요한가? 당연히 토지투자는 돈이 많이 필요합니다. 하지만, 소액지분 투자 방식도 있고, 당신이 삼성전자에 투자한 금액 정도면 충분히 매수할 토지는 드글드글합니다. 그냥 당신의 변명이거나 당신이 돈이 없는 것입니다.
ⅱ. 두 번째, 돈이 묶일가봐 두렵다. 투자를 정말 안해본, 아니면 투자를 잘 못하는 투자자임이 분명합니다. 삼성전자 8층에 사서 물타기는 주구장창 함에도 불구하고 정확한 개발계획과 분석을 통한 투자를 함에도 불구하고 투자에 대한 확신이 부족하기에 두려움이 먼저 앞선다는 것입니다.
이런게 걱정된다면 당신은 무엇을 투자했던 항상 물리는 타입인 겁니다. 자본을 통한 생산활동을 하기보다는 노동을 통한 생산활동을 그냥 하길 바랍니다.
ⅲ. 세 번째, 너무 많은 시간이 소요된다. 아파트, 주식 모두 내가 원하는 수익을 원한다면 일정한 시간이 소요됩니다. 투자에 시간은 비례한다는 것입니다. 단 주식을 제외하고 말입니다. 혹자는 주식은 장기투자라고 말을 합니다. 삼성전자 8층에 매수한 이가 현시점에서 본전이 오려면 상한가 3번은 맞아야 본전이라는 것입니다. 이 말도 이해를 못 한다면 당신은 투자자로서 시간의 법칙, 복리의 법칙을 1도 모른다는 겁니다.
코로나 사태 이후 2020년, 2021년 연준의 양적완화로 인한 풍부한 유동성으로 자산 가치의 상승을 가지고 역시 아파트가 최고라고 했다면 2022년 11월 아파트 폭락을 생각해 보았으면 합니다.
혹시 이 글을 읽고 있는 여러분들 중에 토지투자에서 시간의 법칙을 이해하지 못한다면 당신은 부동자산에 대한 투자를 전혀 모르는 사람인겁니다.(그냥 운 좋게 얻어걸려 돈을 벌었다고 해석하는 것이 맞습니다)
ⅳ. 수익률이 얼마나 되겠어? 모든 투자 상품 중 가장 수익률이 높은 상품은 주식과 토지입니다. 주식은 수익률이 높지만 손실도 그만큼 높은 상품입니다. 그렇다면 토지는? 당신이 거주하는 아파트 앞 상업지 평당 가격을 지금 동네 공인중개사에 가서 물어보길 바랍니다. 처음부터 대지, 상업지, 주거지로 태어나는 땅은 하나도 없고 처음부터 건물 지어질 예쁜 모양으로 태어나는 땅도 없습니다.
그냥 토지 수익률은 모든 투자 상품군중에서 끝이라고 보면 됩니다. 이래도 상상이 안되는가? 더욱 매력적인 사실은 한번 오른 가격은 절대 내려오지 않는다는 겁니다.
이래도 이해가 안된다면 그냥 본인 뜻대로 계속 살기를 응원합니다.
ⅴ. 다섯 번째, 좋은 땅 보는 법을 모른다. 투자는 경험의 산물입니다. 주식투자는 열심히 공부하고 열심히 매매하면서 꾸준한 경험을 쌓아갈 수 있습니다. 그럼으로 인해 우리는 좋은 주식과 올라갈 주식을 선별하고 눌림목을 찾아가면서 수익을 얻어 갈 수 있다는 겁니다.
아파트 투자... 그냥 전세 혹은 월세를 생각하고 대출받아서 네이버부동산 검색해서 시세에 맞추어 그냥 투자하는 그냥.. 그냥,, “상품”입니다. 물론 깊이 있게 고민하고 결정해야겠지만... 뭐 그리 어려운가? 토지투자는 다릅니다.
주변에서 토지투자를 하는 사람도 많지 않을뿐더러 전문가를 찾기도 쉽지 않고, 간접경험을 얻기가 쉽지 않은 것이 사실인 겁니다. 토지시장은 그냥 그들만의 리그로 생각하는 것이 좋습니다. 그들만 토지를 매수하고 그들만 돈을 벌어가는... 그들만의 리그..
“토지투자를 한 번도 못한 이는 있어도, 한 번만 한 사람은 없다”
왜? 토지 매수 후 손실은 없고, 시간이 가면 매해 공시지가는 오르고 또 시간이 가면 토지의 주변 개발로 인해 지가는 상승을 하고, 상승을 하면 매도 또는 대출을 통해 추가 토지를 매수하고...
아파트처럼 규제가 심하지 않다는 겁니다. 지금 토지시장으로 30~40대들이 무지하게 간을 보고 있습니다. 언제나 그렇지만 투자시장은 어려워하는 사람은 끊임없이 어려워만 하고, 도태되는 사람은 항상 도태되고... 또 새로운 물이 들어오고..... 투자시장은 원래 그런 곳입니다.
명심하세요. 더 늦기 전에 지금이라도 <땅 쇼핑>합시다.
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몇천만원 통장에 넣어두고 있으면 꼭 쓸 일이 생기기 마련입니다. 들어오는 돈에도 나쁜 돈이 있다는거 아시나요? 쉽게 들어왔다가 나갈 때 나한테 가지고 있던 돈까지 같이 데리고 나가는 돈이 바로 나쁜 돈입니다. 주식이나 코인으로 단기에 버는 돈, 도박으로 버는 돈 등이 그렇습니다.
땅에 투자하면 묶어두기 때문에 어쩔 수 없이 못 쓰고 시간이 가다 보면 어느새 내 땅값은 많이 올라 있습니다. 묵히면 묵힐수록 가치는 상승합니다.
부동산 경매 투자나 갭투자로 사고팔고 시세차익으로 벌면서 느낀 점은 순간순간 돈이 되니까 많이 버는 것 같았지만 실제로 가장 큰돈을 벌어준 건 팔지 않고 오래오래 가지고 있던 부동산입니다.
건물에 집중하지 말고 땅을 보셔야 합니다. 사실 건물은 점점 낡아지는데 좋은 입지의 건물값은 계속해서 값이 오릅니다. 땅값이 오르는거지 건물값이 오르는 건 아닙니다. 눈으로 보이는 건물에 집중하지 말고 그 아래에서 받쳐주고 있는 땅을 볼 줄 알아야 부동산 투자는 성공합니다.
땅 좋은 건 아는데 어렵다? 많은 분들이 땅 투자는 하고 싶은데 실패의 두려움 때문에 망설이십니다. 아무 일도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않습니다. 두려워서 땅을 사지 않으면 실패는 없겠지만 땅으로 부자 되는 기회도 날려버립니다.
관심이 시작입니다. 관심을 가지고 궁금해하고 발품 팔고 공부를 하면 그렇게 어렵지 않은 게 바로 땅 투자입니다. 국가고시처럼 어려운 난이도 있는 공부도 아니고 우리가 살아가면서 주변 사람들의 간접경험으로 이미 어느 정도는 학습이 되어 알고 있는 상식 같은 수준에서 조금 더 관심을 기울이면 알 수 있는 수준만으로도 얼마든지 땅 투자 가능합니다.
땅 투자 사기도 많다는데? 예전에 기획부동산 땅 투자 피해 사례가 많았던 건 사실입니다. 땅 위치를 허위로 알려주거나, 땅에 대한 기본정보(지목/용도)를 속이기도 합니다. 허위 정보로 포장해 금방이라도 개발될 땅인 양 속여 팔기도 했습니다. 물론 선량한 부동산 회사도 많습니다만 시장 물을 흐리는 집단은 어느 분야에서나 나타나는 듯합니다.
하지만 이젠 세상이 달라졌습니다. 앉은 자리에서 스마트폰으로 위성지도를 확인할 수 있고 주변 시세 및 토지이용계획원까지 누구나 확인이 가능합니다.
개발 호재 또한 검색 몇 번이면 쉽게 알아낼 수 있어 보다 안전한 투자가 가능해졌습니다.
좋은 땅 고르는 팁 좋은 땅 좋은 부동산을 고르는 팁은 바로 “인구유입”에 주목하는 겁니다. 인구가 많아지면 땅값은 오를 수밖에 없습니다. 서울 부동산이 계속해서 오르는 이유는 작은 땅에 인구가 집중되어 있기 때문입니다. 이제 인구가 유입될만한 지역을 찾아 투자하시면 되겠습니다. 너무 쉽죠?
어떤 지역에 인구가 유입될까요? 대기업(일자리.. 등)과 국책사업(도로/철도/신도시.. 등)에 집중하면 됩니다.
대기업 산업단지 등 일자리가 있으면 인구가 유입되고 고속도로 철도 신도시 등 국책사업이 진행되는 곳은 인구가 유입될 자리입니다.
대기업이 들어서기 전에, 국책사업 발표가 있기 전에 땅을 사놔야 돈이 된다고 알고 계신 분은 하수입니다. 물론 발표 나면 그 즉시 오르는 건 맞지만 우리가 LH 직원도 아니고 정치인도 아니고 점쟁이가 아닌 이상 그런 자리를 미리 가서 투자해놓고 있다는 건 운 밖에는 없습니다. 그리고 그런 정보를 어떻게 미리 입수했다고 해도 사업이 변경되거나 뒤로 밀리면 너무 오래 기다려야 하는 단점이 있습니다. 일반적인 땅 투자 적기는 어느정도 주변에 국책사업이나 일자리 유치가 진행되고 있을 때입니다. 개발지 인근에 투자하시는 겁니다.
아파트나 상가 같은 건물 투자는 이런 땅 투자 적기에 들어가면 너무 빠릅니다. 최근 예를 들어 GTX 호재로 부동산 가격이 급등했던 지역들 실제로 개통되는 시기와 차이가 너무 커서 다시 급락했습니다. 아파트나 상가 같은 건물 투자는 어느 정도 주변 인프라가 형성될 때쯤 들어가도 늦지 않습니다.
이 정도 기본은 알고 땅 투자 하셔야죠? 여러분의 성공투자 응원합니다.
오늘 이야기의 핵심! 좋은 땅 고르는 꿀팁은 '인구유입에 집중하라'였습니다.
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2017년 경실련 조사에 따르면 지난 50년간 짜장면 값은 25배 쌀값은 45배 기름값은 63배 은마아파트 30배 삼성전자 주식이 200배
토지는 4,000배 상승했다고 합니다.
지금은 2024년이니 그때보다도 더욱더 올랐겠죠? '땅'이란 건 더 만들어낼 수도 없는 한정적인 자산이기 때문에 계속해서 오를 수밖에 없습니다.
간척지 개발로 땅을 만들어낼 수 있다고? 간척지 개발은 물 아래 있어서 사용하지 못하는 땅을 사용 가능하게 만드는 작업일 뿐이지 땅을 생산했다고 할 수는 없는 겁니다.
'땅은 절대 거짓말하지 않는다'라는 진리를 알지만 막상 투자를 못하고 있는 분들이 많습니다.
땅 투자는 돈이 많은 사람들만 하는 '그들만의 리그'라고 인식하고 있어서 관심조차 가지지 않는 경우도 있고 관심은 있지만 '좋은 땅 고르는 법'을 잘 몰라서 두려워하시는 경우도 있습니다.
땅은 돈 많은 사람들만 투자가 가능할까요? 아니요, 덩어리가 큰 땅은 큰돈이 있어야 하지만 주식투자처럼 여러 사람이 함께 투자하는 '공유지분등기' 방식도 있습니다.
여기서 '공유지분'이라고 하면 '합유지분(공동지분)'와 혼돈하시는 분들이 많은데요 차이가 있습니다.
공유지분등기는 개별적인 재산권 행사가 가능하고 합유지분등기는 지분자 전원 동의가 있어야 재산권 행사를 할 수 있습니다.
예를 들어 100평짜리 땅에 10명이 공유 지분자가 있다고 하면 1명이 나머지 9명의 동의를 구하지 않고도 얼마든지 처분이 가능합니다. 아파트 101호가 102호 허락받지 않고 자유롭게 매매를 하듯 말입니다.
반대로 100평짜리 땅에 10명의 공동지분(합유지분) 자가 있다고 하면 10명 전원이 합의를 해야 매매나 개발이 가능합니다. 주로 중종산 같은 경우 이런 공동지분(합유지분) 형식으로 상속이 됩니다. 피를 나눈 형제끼리도 사는 형편이 차이가 있어서 부동산 정리할 때 합의가 이루어지기 어려운데 타인과 공동지분(합유지분) 투자하는 것은 추천하지 않습니다.
결론은 투자금이 작아도 땅 투자는 할 수 있고, 합유지분이아니라 공유지분등기 방식이라면 전혀 문제 될 것이 없습니다. 그리고 어느 정도 투자금이 많은 경우에도 건물을 직접 올릴 경우가 아니라면 굳이 한곳에 몰빵하는 형식으로 투자를 하는 것보다는 다양한 지역에 나눠 분산투자하는게 합리적이라고 할 수 있습니다.
토지 재테크 서적들을 읽다 보면 공통점은<싸게 사라! 그리고 미리 공부를 해서 좋은 물건을 소문나기 전에 선점하라. 장기보유해라. 비싸게 팔아라~!> 이런 이야기들 뿐이다.
이미 대한민국은 이미 100세 시대는 기정사실화되었다. 이런 시대에 하루라도 빨리 노후 대책을 위해서는 부동산 투자를 고려해 봐야 한다.
내 운명은 내가 책임진다는 생각으로 종잣돈이 생기면, 부동산에 대한 투자를 하자. 토지 가격은 50년간 거의 5,000배 이상이 올랐고, 상상하기 어려울 정도의 오름이다.
사실 10년에 두 배가 오르는 것은 흔하고 흔하다. 그것은 사실 화폐량의 증가에 따른 화폐가치의 하락 영향이기 때문이다.
그러면 어떤 땅을 사야 될까?
POINT 1. 대부분의 땅은 시간이 지날수록 그 가치가 상승하게 된다. 인플레이션의 영향과 도시화에 따른 개발압력으로 인해 땅의 가치가 상승하기 때문이다. 땅을 사두었던 사람들은 경제 위기가 와도 사둔 땅을 처분하여 일시적인 위기를 극복했다. 대부분의 자수성가한 사람들은 땅을 샀다. 땅으로 보험을 들었던 것이다. 자수성가한 사람들은 다 땅이 있었다. 땅이 그들을 지켰던 것이다.
POINT 2. 월급을 받으면 월급의 60% 이상을 펀드나 예금계좌로 자동이체 시켜라. 2년간 모으면 땅을 사는 실탄이 된다.!
POINT 3. 땅은 오늘이 가장 싸다. 투자 기간이 길고 개발 계획이 불확실한 경우는 상대적으로 투자금액이 적게 든다. 큰 그림을 그리고 확신이 설 때 한발 앞서 들어가라. 현장에 자주 가봐야 한다. 현장에서 미래도시를 그려보고 어떤 방향으로 발전할지를 그려본다.
POINT 4. 땅은 다음과 같은 성질을 가지고 있다. 부동성(자리를 옮겨갈 수 없고 옮겨올 수도 없다.) / 부증성(땅은 늘릴 수가 없다) / 개별성(하나같이 다 틀리다) / 영속성(땅 위에 건물을 지었다 부수었다 하더라도 땅은 그냥 그대로인 채 있다. 시간의 무한성이라 할 수 있다.)
불가역성(자연환경 보전지역에서 농림지역, 관리지역, 도시지역으로 한 단계식 승진을 한다. 그런데 한번 승진을 하게 되면 좌천되는 일이 없다)
POINT 5. 최근 5년간 보상금을 가장 많이 받은 개인은 평택 장안동 일대에 땅을 가진 김모씨로 244억원을 보상받았다. 다음은 서울 중랑구 망우동에 땅을 소유한 박모씨가 200억원으로 2위를 차지하고, 3위는 고양 덕양지구에 땅을 소유한 소모씨가 197억원을 보상받았다. 4위는 광주 벽진동 일대에 땅을 소유하고 있는 이모씨가 136억원의 거금을 받았다. 상속을 받았든 투자로 땅을 사서 모았든 큰 부자가 된 것은 사실이다. 큰 부자는 땅에서 난다.
POINT 6. 한국은행에 따르면 한국의 제곱미터당 평균 지가는 1964년 19.6원에서 2013년 58.325원으로 약3,000배가 올랐다. 경제개발이 본격화한 1964년과 2013년 한국의 땅값 차이다. 같은 기간 명목 토지자산 가액은 1조9,300억원에서 약6,000조원으로 3,030배 증가했다.
50년간 땅값이 3000배 이상 오른 곳이 바로 여러분이 살고 있는 대한민국이다.
POINT 7. 평상시 보다 싼 가격으로 나온 것을 급매라고 한다. 보통 시세보다 5~10% 싸게 나옴. 15% 이상 싼 것을 급급매라고 보면 되는데 토지의 경우는 20~30%까지 싸게 나오는 경우도 있지만 지인용부동산은 ~50%까지 나오는 경우가 많다는 사실 그럼<급급매 발생 사유는?> 너무나 많겠지만 간추려 보자면 1) 상속을 하는 경우-상속자 사망 시 자식들이 처분하여 정리하려고 함 2) 공동으로 소유하고 있다가 서루 불신과 내분으로 처분하는 물건 3) 부부간의 이혼 4) 자금 압박으로 인한 경제사정이나 개인 사정으로 불가피하게 처분하는 경우 5) 이민을 가거나 장기로 해외 체류 사정이 생길 때 6) 자금이나 세금 회피 목적으로 처분 7) 현지 사정을 모르는 경우 8) “지인용부동산”은 이 항목에 없는데도 어떤 노하우가 있길래 누구나 만족할 물건을 가지고 있을까?
POINT 8. 국책사업이 진행되는 곳을 잘 보라. 국책사업에는 간추려보면 고속도로, 국도, 고속철도, 일반철도, 6대 도시 지하철 사업, 일반항만, 공항, 혁신도시, 댐, 환승주차장, 산업단지 조성 등이있다. 정부가 주도하는 국책사업은 투자자들에게 인기가 많다. 소문→착공→완성 단계의 오름은 크게 벗어나지 않는다.
POINT 9. 역세권의 범위는 다양한 의견이 존재하지만, 통상의 범위로 해석해 본다면 1차 역세권은 정거장 출입구를 중심으로 반경 250m, 2차 역세권은 반경 500m로 보는 것이 무난해 보인다. 이는 역세권 개발 관련 법률에 의해 서울시에서 마련한 ‘역세권 장기전세주택 건립 관련 지구단위계획 수립 및 운영 기준’에도 언급되어 있다. 이 기준상에서 역세권 범위와 관련해서는 역 출입구 기준이 아닌 승강장을 중심을 기준으로 하고 있다는 점은 다소 차이가 있지만, 개인적으로는 역 출입구를 기준으로 보는 게 좋다는 생각이다.
⋇ 위 역세권 범위는 역 주변 조건에 의해 범위의 증강이 있을 수 있음 서해선 복선전철 국토해양부 자료를 토대로 작성한다면 1차 역세권(직접역세권) 범위의 도시철도는 역으로부터 반경~500m 이내로 상업시설, 업무시설, 주상복합시설 등으로 개발 구역 지정 시 토지주에게 환지or입체환지보상으로 개발한다.
2차 역세권은 반경 1km 이내 범위로 배후 상업, 주거시설, 행정시설 등으로 1차 역세권과 동일하게 개발구역 지정 시 토지주에게 환지or입체환지보상으로 개발한다.
지금도 늦지 않았습니다. 그래서 돈만 생기면 족족 <땅 쇼핑>을 해야 합니다. 아니 필수입니다. 앞으로 남은 시간 5년 봅니다.
명심하세요. 더 늦기 전에 지금이라도 <땅 쇼핑>합시다.
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지인용부동산TV
지인용부동산TV
1. 늦게 파는 사람이 항상 더 번다.
보이지 않는 손에 움직이는 시장을
정부에서 건드리니 자꾸만
시장에 부작용이 나타나는 것 같네요
비정상적으로 치솟는 부동산 가격,
수요는 많은데, 각종 세금, 대출 규제들로
시장을 위축시키니, 지금은 마치
부동산 가격이 떨어진 듯 보이나,
근본적인 공급량에 증가가 없다면,
분명 이러한 급등 현상은 다시 한번
나타나지 않을까 생각이 듭니다.
2, 투자하는 것보다 투자 안하는게 더 위험하다.
주변에서 쉽게 듣는 말이죠.
"내 월급 빼고 다 올랐다"
인플레이션이란 물가가 상승하여,
화폐에 가치가 떨어지는 것을
말하는데, 이러한 상황에선 화폐가 아닌,
물건(토지)으로 가지고 있는 것이 훨씬
유리하죠. 물건(토지)은 가치가 오르고
화폐는 가치가 떨어지니까요^^
그러니 사람들이 화폐가 아닌
금이나 부동산종목中, 특히 토지에 손을 대는
이유가 있지 않을까요?
3. 현금 들고 있으면 똥 된다.
아까도 언급했지만, 땅값만 오르는게
아니라, 지금 물가 상승량도 무시 못합니다.
가만히 현금만 들고 있다가,
정말 벼락거지 될 수도 있습니다..
당연한 이야기겠지만
물건에 가치가 상승할 땐,
화폐가 아니라, 물건으로 가지고
있는게 훨씬 유리하니까요^^
알고 있지만 정작 본인의 행동은?
4. 어깨에서 판 줄 알았더니, 기린이었다.
나름대로 높게 잘 팔았다고 생각했는데,
기린에 어깨였다...
아니 뭐야 계속 오르잖아?..
지금은 각종 규제로 소비심리가 많이
위축되서 해당이 없을 수 있겠지만,
결국 시장가격은 공급량 대비
수요량으로 결정됩니다.
가장 근본이 되는 공급량이
늘지 않는다면 이러한 문제는
다시 반복될 수밖에 없겠죠^^
5. 지금이 가장 싸다.
아시다시피 장기적으로 봤을 때,
물가는 이 순간에도 조금씩 계속 오르고 있습니다.
부동산 땅 가격도 마찬가지로
우상향 할 수 밖에 없기에,
앞으로는 계속해서 비싸질 것이며,
알아보는 지금 시기가
가장 저렴할 수 밖에 없다는 것이죠^^
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1 year ago (edited) | [YT] | 8
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1. 남들 살 때 같이 사라
남들이 사는데는 다 이유가 있다.
내가 모르는 사이에 말도 안 되는 경쟁률을 뚫고
들어오려고 하는데는 정말 이유가 있다는 것이죠!
2. 나 빼고 다 부자다
세상을 내 기준으로 보다보면
놓치는 것들이 많죠? 이미 많이 놓친 것도 있으실거고
이렇게 비싼 걸 누가 사!?
음.. 한번 가슴에 손을 얹고 생각해 보세요.
나 빼고 다 사더라고요..^^
3. 생각만 하는 사람보다 뭐라도 사는 사람이 부자 된다
사실 제일 와닿았던 말인데,
여긴 별로라더라, 저긴 이게 별로야,
여기 어떻다더라! 일명 카더라충
하나하나 다 따지면, 투자할 수 있는 곳
아무데도 없더군요.^^
4. 소식에 한번, 착공의 한번, 완공의 한번
사람들이 몰리는 곳은 이유가 있죠.
입지도 입지만, 결국 소비는 이성이 아니라, 감성이 시킨다니,
사람들이 몰리는 곳엔 소비심리가
높아질 수밖에요! 그 인근이 내 땅이라면?
부정하고 싶겠지만 그런 곳은 대부분 오릅니다^^
5. 고민하는 동안 남들이 좋은 거 다 사간다
여기저기 비교하다 보면
좋은 자리는 먼저 다 나가죠.
이유는 간단합니다.
고민한다는거 자체가 본인 스스로 안심되고
괜찮다고 생각하기 때문이에요
정말 별로면, 고민조차 하지않으니까요!
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1 year ago | [YT] | 7
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지인용부동산TV
임야, 농지는 절대 사지 말아라?
땅 투자를 시작해 보려는 마음으로 여기저기 좋은 땅에 대한 정보를 얻다 보면 고민에 빠지게 된다.
왜냐하면 사람들은 땅 투자를 두고 저마다 서로 다른 의견을 갖고 있기 때문이다.
주위에 조언을 구하고자 물어보면 입지에 대한 정확한 분석 없이 그냥 지분이라서 안 된다, 농업진흥지역이라 안된다, 개발 제한구역이라 안 된다.... 등의 말만 늘어놓는 사람들이 여러분 중에도 분명 있을거다.
이러한 말에 이리저리 휘둘리다 보면 헷갈려서 정작 최적의 입지조건을 갖춘 좋은 땅 투자를 놓치고 마는 경우가 생기게 마련이다.
여기서 중요한 사실은 정작 그렇게 얘기해 주는 사람들의 대부분은 땅으로 돈을 벌어본 사람들이 아니라는 것이다..!!!!
땅 1평도 없는 카더라 이거나?
잘 된 경우보다 안 된 경우에만 집중하는 부정적인 기운을 지닌 사람들의 말에 이리저리 휘둘릴 필요가 없다는 것을 꼭 기억하길 바란다.
다른 사람들 말에 휘둘리다 보면 땅 투자를 시작조차 하기 어렵다.
그렇게 시간을 허비하기보다는 자신만의 기준을 만드는데 도움이 될 만한 실패 사례든 성공 사례든 상관없이 객관적인 자료들이나 실제 근거들을 되도록 많이 수집하는 것이 좋다.
“땅 투자로 실패했다고 말하는 사람들도 있는 반면에
땅 투자로 운명이 바뀐 사람들도 있다.”
땅 투자로 성공하고 싶다면 당연히 후자인 땅 투자로 운명이 바뀐 사람들을 기준으로 삼아야 하는 것이다.
어떻게 해야 실패를 최소화할지, 어떻게 해야 성공할 수 있을지에 대한 기준은 잘 된 사람들을 벤치마킹하며 배워 나갈 수 있는 것이다.
땅으로 운명이 바뀐 사람들이 소유했던 땅들 중에는 당연한 이야기겠지만 임야나 농지가 많았다.
부정하고 싶겠지만 대한민국 토지 지목 중 임야와 농지가 차지하는 비중(84.7%)이 절대적이다.
그중에서도 임야가 차지하는 비중(64.1%)은 압도적이다. 또한 2015년 말, 국토교통부가 발표한 외국인의 대한민국 토지 소유현황을 살펴보더라도, 임야와 농지가 차지하는 비중이 절대적으로 높게 나타나고 있다.
대한민국의 땅은 원래 대부분 임야 아니면 농지였다. 처음부터 건물 지어질 예쁜 모양으로 태어나는 땅은 없다.
그러나 사람들이 늘어나고 이들이 살 도시가 필요해지면서 임야나 농지가 도시화를 위한 땅 (도시적 용지 - 주거지, 상업지, 공업지, 공공용지 등)으로 바뀐 것이다.
대표적인 사례로 여러분들도 알고 있겠지만 삼성이 세계 최대 반도체 공장을 만들겠다고 발표하며 땅값이 엄청나게 오른 평택의 삼성전자, 고덕국제신도시 인근 또한 농지와 임야가 가득했던 곳이다.
“가진 돈이 별로 없는 물려받을 것도 없는 흙수저들의
인생을 바꿔줄 땅은 뭔가로 채워진 땅이 아니다.
농지든, 임야든 그것이 중요한 것이 아니다.”
“지금은 비어 있지만 채워질 땅
우리는 그것을 찾는 데 집중해야 한다.
그것은 결국 입지의 중요성을
다시 한번 강조하게 되는 것이다!!!!”
어차피 모든 일에는 장점과 단점이 존재할 것이고
재테크로 투자에 성공한 사람들은 모두 단점이 아닌 장점에 더 집중하여 놀라운 결과를 일구어낸 것이다.
여러분들도 잘 해 보고 싶다면 땅 투자에 대한 주위의 부정적인 조언들에 헷갈려 하기보다는 그것을 잘 하는 사람, 장점에 집중할 수 있는 사람, 미래의 가치를 긍정적으로 바라보는 사람들과 시간을 함께 하고 전문가의 도움을 받길 바랍니다.
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1 year ago (edited) | [YT] | 5
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지인용부동산TV
🚨세상에서 말이 가장 많은 토지투자🚨
성공한 사람은 말이 없다.
주식에서도 항상 돈을 잃는 사람이 말이 가장 많은 법입니다.
땅 투자에서도 투자를 안해본 사람이 가장 말이 많은 법입니다.
주식투자든, 토지투자든 잘하고 있는 사람은 원래 말이 없다는 것입니다.
※ 토지투자를 주저하는 이유는 간단합니다.
Ⅰ. 주식투자는 100만원으로 가능하다. 하지만 토지는 돈이 많이 필요하다.
Ⅱ. 토지투자를 하면 돈이 묶이는 것이 아닐까? 하는 두려움
Ⅲ. 수익을 내는데까지 너무 많은 시간이 소요된다.
Ⅳ. 수익률이 얼마나 될지 모른다.
Ⅴ. 좋은 땅을 보는 법을 모른다.
다섯가지 이유를 간단하게 적어보았지만, 맞는 이야기일수도 틀린 이야기 일수도 있습니다.
ⅰ. 첫 번째, 토지투자 정말로 돈이 많이 필요한가?
당연히 토지투자는 돈이 많이 필요합니다. 하지만, 소액지분 투자 방식도 있고, 당신이 삼성전자에 투자한 금액 정도면 충분히 매수할 토지는 드글드글합니다. 그냥 당신의 변명이거나 당신이 돈이 없는 것입니다.
ⅱ. 두 번째, 돈이 묶일가봐 두렵다.
투자를 정말 안해본, 아니면 투자를 잘 못하는 투자자임이 분명합니다. 삼성전자 8층에 사서 물타기는 주구장창 함에도 불구하고 정확한 개발계획과 분석을 통한 투자를 함에도 불구하고 투자에 대한 확신이 부족하기에 두려움이 먼저 앞선다는 것입니다.
이런게 걱정된다면 당신은 무엇을 투자했던 항상 물리는 타입인 겁니다. 자본을 통한 생산활동을 하기보다는 노동을 통한 생산활동을 그냥 하길 바랍니다.
ⅲ. 세 번째, 너무 많은 시간이 소요된다.
아파트, 주식 모두 내가 원하는 수익을 원한다면 일정한 시간이 소요됩니다. 투자에 시간은 비례한다는 것입니다. 단 주식을 제외하고 말입니다. 혹자는 주식은 장기투자라고 말을 합니다. 삼성전자 8층에 매수한 이가 현시점에서 본전이 오려면 상한가 3번은 맞아야 본전이라는 것입니다. 이 말도 이해를 못 한다면 당신은 투자자로서 시간의 법칙, 복리의 법칙을 1도 모른다는 겁니다.
코로나 사태 이후 2020년, 2021년 연준의 양적완화로 인한 풍부한 유동성으로 자산 가치의 상승을 가지고 역시 아파트가 최고라고 했다면 2022년 11월 아파트 폭락을 생각해 보았으면 합니다.
혹시 이 글을 읽고 있는 여러분들 중에 토지투자에서 시간의 법칙을 이해하지 못한다면 당신은 부동자산에 대한 투자를 전혀 모르는 사람인겁니다.(그냥 운 좋게 얻어걸려 돈을 벌었다고 해석하는 것이 맞습니다)
ⅳ. 수익률이 얼마나 되겠어?
모든 투자 상품 중 가장 수익률이 높은 상품은 주식과 토지입니다. 주식은 수익률이 높지만 손실도 그만큼 높은 상품입니다. 그렇다면 토지는? 당신이 거주하는 아파트 앞 상업지 평당 가격을 지금 동네 공인중개사에 가서 물어보길 바랍니다.
처음부터 대지, 상업지, 주거지로 태어나는 땅은 하나도 없고 처음부터 건물 지어질 예쁜 모양으로 태어나는 땅도 없습니다.
그냥 토지 수익률은 모든 투자 상품군중에서 끝이라고 보면 됩니다. 이래도 상상이 안되는가?
더욱 매력적인 사실은 한번 오른 가격은 절대 내려오지 않는다는 겁니다.
이래도 이해가 안된다면 그냥 본인 뜻대로 계속 살기를 응원합니다.
ⅴ. 다섯 번째, 좋은 땅 보는 법을 모른다.
투자는 경험의 산물입니다. 주식투자는 열심히 공부하고 열심히 매매하면서 꾸준한 경험을 쌓아갈 수 있습니다. 그럼으로 인해 우리는 좋은 주식과 올라갈 주식을 선별하고 눌림목을 찾아가면서 수익을 얻어 갈 수 있다는 겁니다.
아파트 투자... 그냥 전세 혹은 월세를 생각하고 대출받아서 네이버부동산 검색해서 시세에 맞추어 그냥 투자하는 그냥.. 그냥,, “상품”입니다.
물론 깊이 있게 고민하고 결정해야겠지만... 뭐 그리 어려운가? 토지투자는 다릅니다.
주변에서 토지투자를 하는 사람도 많지 않을뿐더러 전문가를 찾기도 쉽지 않고, 간접경험을 얻기가 쉽지 않은 것이 사실인 겁니다. 토지시장은 그냥 그들만의 리그로 생각하는 것이 좋습니다.
그들만 토지를 매수하고 그들만 돈을 벌어가는... 그들만의 리그..
“토지투자를 한 번도 못한 이는 있어도, 한 번만 한 사람은 없다”
왜? 토지 매수 후 손실은 없고, 시간이 가면 매해 공시지가는 오르고 또 시간이 가면 토지의 주변 개발로 인해 지가는 상승을 하고, 상승을 하면 매도 또는 대출을 통해 추가 토지를 매수하고...
아파트처럼 규제가 심하지 않다는 겁니다. 지금 토지시장으로 30~40대들이 무지하게 간을 보고 있습니다. 언제나 그렇지만 투자시장은 어려워하는 사람은 끊임없이 어려워만 하고, 도태되는 사람은 항상 도태되고... 또 새로운 물이 들어오고..... 투자시장은 원래 그런 곳입니다.
명심하세요. 더 늦기 전에 지금이라도 <땅 쇼핑>합시다.
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1 year ago | [YT] | 6
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지인용부동산TV
땅에 투자하면 돈이 묶입니다.
단점만 있을까요?
몇천만원 통장에 넣어두고 있으면 꼭 쓸 일이 생기기 마련입니다.
들어오는 돈에도 나쁜 돈이 있다는거 아시나요?
쉽게 들어왔다가 나갈 때 나한테 가지고 있던 돈까지 같이 데리고 나가는 돈이 바로 나쁜 돈입니다. 주식이나 코인으로 단기에 버는 돈, 도박으로 버는 돈 등이 그렇습니다.
주식은 가치에 투자하는 건전한 투자처이지만 잘못 활용하면 벌었다가도 언젠가는 잃는 도박과 같습니다.
땅에 투자하면 묶어두기 때문에 어쩔 수 없이 못 쓰고 시간이 가다 보면 어느새 내 땅값은 많이 올라 있습니다. 묵히면 묵힐수록 가치는 상승합니다.
부동산 경매 투자나 갭투자로 사고팔고 시세차익으로 벌면서 느낀 점은 순간순간 돈이 되니까 많이 버는 것 같았지만 실제로 가장 큰돈을 벌어준 건 팔지 않고 오래오래 가지고 있던 부동산입니다.
건물에 집중하지 말고 땅을 보셔야 합니다.
사실 건물은 점점 낡아지는데 좋은 입지의 건물값은 계속해서 값이 오릅니다.
땅값이 오르는거지 건물값이 오르는 건 아닙니다.
눈으로 보이는 건물에 집중하지 말고 그 아래에서 받쳐주고 있는 땅을 볼 줄 알아야 부동산 투자는 성공합니다.
땅 좋은 건 아는데 어렵다?
많은 분들이 땅 투자는 하고 싶은데 실패의 두려움 때문에 망설이십니다.
아무 일도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않습니다. 두려워서 땅을 사지 않으면 실패는 없겠지만 땅으로 부자 되는 기회도 날려버립니다.
관심이 시작입니다.
관심을 가지고 궁금해하고 발품 팔고 공부를 하면 그렇게 어렵지 않은 게 바로 땅 투자입니다. 국가고시처럼 어려운 난이도 있는 공부도 아니고 우리가 살아가면서 주변 사람들의 간접경험으로 이미 어느 정도는 학습이 되어 알고 있는 상식 같은 수준에서 조금 더 관심을 기울이면 알 수 있는 수준만으로도 얼마든지 땅 투자 가능합니다.
땅 투자 사기도 많다는데?
예전에 기획부동산 땅 투자 피해 사례가 많았던 건 사실입니다.
땅 위치를 허위로 알려주거나, 땅에 대한 기본정보(지목/용도)를 속이기도 합니다.
허위 정보로 포장해 금방이라도 개발될 땅인 양 속여 팔기도 했습니다.
물론 선량한 부동산 회사도 많습니다만 시장 물을 흐리는 집단은 어느 분야에서나 나타나는 듯합니다.
하지만 이젠 세상이 달라졌습니다. 앉은 자리에서 스마트폰으로 위성지도를 확인할 수 있고 주변 시세 및 토지이용계획원까지 누구나 확인이 가능합니다.
개발 호재 또한 검색 몇 번이면 쉽게 알아낼 수 있어 보다 안전한 투자가 가능해졌습니다.
좋은 땅 고르는 팁
좋은 땅 좋은 부동산을 고르는 팁은 바로 “인구유입”에 주목하는 겁니다.
인구가 많아지면 땅값은 오를 수밖에 없습니다.
서울 부동산이 계속해서 오르는 이유는 작은 땅에 인구가 집중되어 있기 때문입니다.
이제 인구가 유입될만한 지역을 찾아 투자하시면 되겠습니다. 너무 쉽죠?
어떤 지역에 인구가 유입될까요?
대기업(일자리.. 등)과 국책사업(도로/철도/신도시.. 등)에 집중하면 됩니다.
대기업 산업단지 등 일자리가 있으면 인구가 유입되고 고속도로 철도 신도시 등 국책사업이 진행되는 곳은 인구가 유입될 자리입니다.
대기업이 들어서기 전에, 국책사업 발표가 있기 전에 땅을 사놔야 돈이 된다고 알고 계신 분은 하수입니다. 물론 발표 나면 그 즉시 오르는 건 맞지만 우리가 LH 직원도 아니고 정치인도 아니고 점쟁이가 아닌 이상 그런 자리를 미리 가서 투자해놓고 있다는 건 운 밖에는 없습니다. 그리고 그런 정보를 어떻게 미리 입수했다고 해도 사업이 변경되거나 뒤로 밀리면 너무 오래 기다려야 하는 단점이 있습니다.
일반적인 땅 투자 적기는 어느정도 주변에 국책사업이나 일자리 유치가 진행되고 있을 때입니다. 개발지 인근에 투자하시는 겁니다.
아파트나 상가 같은 건물 투자는 이런 땅 투자 적기에 들어가면 너무 빠릅니다.
최근 예를 들어 GTX 호재로 부동산 가격이 급등했던 지역들 실제로 개통되는 시기와 차이가 너무 커서 다시 급락했습니다. 아파트나 상가 같은 건물 투자는 어느 정도 주변 인프라가 형성될 때쯤 들어가도 늦지 않습니다.
이 정도 기본은 알고 땅 투자 하셔야죠?
여러분의 성공투자 응원합니다.
오늘 이야기의 핵심!
좋은 땅 고르는 꿀팁은 '인구유입에 집중하라'였습니다.
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1 year ago | [YT] | 8
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지인용부동산TV
2017년 경실련 조사에 따르면 지난 50년간
짜장면 값은 25배
쌀값은 45배
기름값은 63배
은마아파트 30배
삼성전자 주식이 200배
토지는 4,000배 상승했다고 합니다.
지금은 2024년이니 그때보다도 더욱더 올랐겠죠?
'땅'이란 건 더 만들어낼 수도 없는 한정적인 자산이기 때문에 계속해서 오를 수밖에 없습니다.
간척지 개발로 땅을 만들어낼 수 있다고?
간척지 개발은 물 아래 있어서 사용하지 못하는 땅을 사용 가능하게 만드는 작업일 뿐이지 땅을 생산했다고 할 수는 없는 겁니다.
'땅은 절대 거짓말하지 않는다'라는 진리를 알지만 막상 투자를 못하고 있는 분들이 많습니다.
땅 투자는 돈이 많은 사람들만 하는 '그들만의 리그'라고 인식하고 있어서 관심조차 가지지 않는 경우도 있고 관심은 있지만 '좋은 땅 고르는 법'을 잘 몰라서 두려워하시는 경우도 있습니다.
땅은 돈 많은 사람들만 투자가 가능할까요?
아니요, 덩어리가 큰 땅은 큰돈이 있어야 하지만 주식투자처럼 여러 사람이 함께 투자하는 '공유지분등기' 방식도 있습니다.
여기서 '공유지분'이라고 하면 '합유지분(공동지분)'와 혼돈하시는 분들이 많은데요
차이가 있습니다.
공유지분등기는 개별적인 재산권 행사가 가능하고
합유지분등기는 지분자 전원 동의가 있어야 재산권 행사를 할 수 있습니다.
예를 들어 100평짜리 땅에 10명이 공유 지분자가 있다고 하면
1명이 나머지 9명의 동의를 구하지 않고도 얼마든지 처분이 가능합니다.
아파트 101호가 102호 허락받지 않고 자유롭게 매매를 하듯 말입니다.
반대로 100평짜리 땅에 10명의 공동지분(합유지분) 자가 있다고 하면 10명 전원이 합의를 해야 매매나 개발이 가능합니다.
주로 중종산 같은 경우 이런 공동지분(합유지분) 형식으로 상속이 됩니다.
피를 나눈 형제끼리도 사는 형편이 차이가 있어서 부동산 정리할 때 합의가 이루어지기 어려운데 타인과 공동지분(합유지분) 투자하는 것은 추천하지 않습니다.
결론은 투자금이 작아도 땅 투자는 할 수 있고,
합유지분이아니라 공유지분등기 방식이라면 전혀 문제 될 것이 없습니다.
그리고 어느 정도 투자금이 많은 경우에도 건물을 직접 올릴 경우가 아니라면 굳이 한곳에 몰빵하는 형식으로 투자를 하는 것보다는 다양한 지역에 나눠 분산투자하는게 합리적이라고 할 수 있습니다.
www.dailian.co.kr/news/view/618618
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1 year ago | [YT] | 8
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지인용부동산TV
걱정해서 걱정이 없어지면 걱정이 없겠네.
티베트 속담에 있는 말입니다.
캐나다의 심리학자 어니 젤린스키는《모르고 사는 즐거움》이란 책에서 이렇게 표현했는데요.
우리 인생에서 96%의 걱정거리는 쓸데없는 것들이라면서 우리가 가진 걱정거리의 40%는 절대 일어나지 않을 일들이며, 30%는 이미 일어난 사건들이고, 22%는 사소한 것들, 나머지 4%만이 우리가 바꿀 수 없는 것들이다.라고 합니다.
여기 숫자에서 남는 나머지 4%만이 우리가 고민하고 대처해야 할 진짜 걱정거리라고 합니다.
걱정이 많아지면 삶의 가치도 파괴되고 일상이 흐트러지게 됩니다.
그러나 참으로 딱한 것은 이런 내용을 아무리 이해하더라도 걱정은 늘 내 맘속에 남아있다는 점입니다.
이때 니체의 말이 떠 오르는데 그는 '인간은 죽을때까정 커다란 걱정 하나는 꼭 매달고 산다.라고 했답니다.
걱정 없이 살 수 없다는 건 말이 되지 않는다는 이야기겠지요.
걱정에 대하여 세계 유명 여러 성인들이 아주 좋은 말을 많이 남겼는데 복잡한 의미 풀이에 또 걱정이 생기는 것들도 있는 반면 아주 단순하고 명쾌하게 걱정에 대하여 해답을 준 이가 있는데 바로 우리나라 성철 스님입니다.
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1 year ago | [YT] | 8
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지인용부동산TV
부동산 컨설팅을 하다 보면 결정을 못하는 사람들을 자주 보게 된다.
설명도 잘 듣고 이해도 하지만 막상 결정을 할 때 불안과 두려움 때문에 결정을 하지 못하는 것이다.
◆ 결정을 못하는 사람들의 특징
사람들이 쉽게 결정을 내리지 못하는 이유는 대부분 이해도와 자신감의 부족에서 나온다.
평소에 부동산에 관심이 없던 사람이 땅값의 상승 이슈만 보고 “지금이라도 토지 투자를 해야 하나?”라는 마음에 뛰어들면 중요할 때 결정을 쉽게 내리기 힘들다. 땅 투자를 막상 하려고 생각해 보니 너무 비싸기 때문이다.
이런 사람들은 대부분 남을 믿지 못한다. 부동산에 문외한인데도 중요한 선택을 하려는 오류를 범하게 되는 것이다. 전문가가 추천을 해준다 하더라도 그 추천이 본인의 생각과 반대일 때가 많아 두려움이 커지게 된다.
전문가를 향한 불신도 굉장히 크다. 부동산 종사자는 다 사기꾼이라는 생각을 하고 있으며 자신 외에는 아무도 믿지 않는다.
또한 주위에도 다 같은 문외한들이 많기 때문에 결정에는 도움이 되지 않는다.
리스크 이해도 부족하다. 리스크는 두려움의 대상이 아니라 어려움의 대상이기 때문에 충분한 연구와 분석이 필요하다.
시세차익 인식도 결여돼있다. 쌀 때 사서 비싸게 팔아야 한다는 강박관념이 강하다.
부동산은 지금이 싼지 비싼지 알 수 없다. 토지를 사려면 지금이 가장 비싸다는 생각으로 접근해야 한다. 살 때 돈을 버는 투자 방식으로 바꿔야 한다는 뜻이다.
성공을 위한 방정식보다 실패했을 때의 부작용을 더 크게 의식하며 성공사례보다 실패한 사람들 말에 귀를 기울인다.
◆ 결정을 못하는 사람들을 위한 조언
투자하지 않으면 본전이다. 부동산에 관심 없던 원래의 삶을 유지하는 것도 좋은 방법이다.
그럼에도 불구하고 부동산에 투자하겠다면 토지투자는 리스크의 싸움이라는 것을 명심해야 한다.
리스크가 높으면 수익도 높고, 리스크가 낮으면 수익도 낮다. 하이 리턴을 원하면서 로우 리스크를 찾다간 각종 부동산 사기에 당하기 쉽다. 부동산 투자에 대박은 없다. 적정 수익을 찾는 것이 중요하다.
투자를 위해서는 안목이 필요하다. 안목을 기르려면 주변에 부동산에 관심있는 사람을 적극적으로 찾고, 신뢰할 수 있는 전문가에게 의지하는 것이 좋다. 다 같은 부동산 초보인 친구나 가족의 말을 듣는 것은 걱정만 늘릴 뿐이다.
다시 한번 이야기드리지만 사서 오르기 기다리는 불확실한 투자가 아니라 살 때 돈을 버는 투자를 하면 결정하기 쉬워진다. 이런 투자를 하기 위해선 하루 온종일 책을 읽고, 유튜브를 찾아다니는 것이 아니라 전문가를 찾아 귀한 물건이 나오면 결정력을 갖는게 가장 중요하다.
마지막으로 저금리 시대에는 돈이 가치가 없다. 가치 없는 돈에 애착을 보이지 말고 이자율보다 높은 투자수익률에 주목해야 한다.
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토지 재테크 서적들을 읽다 보면 공통점은<싸게 사라! 그리고 미리 공부를 해서 좋은 물건을 소문나기 전에 선점하라. 장기보유해라. 비싸게 팔아라~!> 이런 이야기들 뿐이다.
이미 대한민국은 이미 100세 시대는 기정사실화되었다.
이런 시대에 하루라도 빨리 노후 대책을 위해서는 부동산 투자를 고려해 봐야 한다.
내 운명은 내가 책임진다는 생각으로 종잣돈이 생기면, 부동산에 대한 투자를 하자. 토지 가격은 50년간 거의 5,000배 이상이 올랐고, 상상하기 어려울 정도의 오름이다.
사실 10년에 두 배가 오르는 것은 흔하고 흔하다.
그것은 사실 화폐량의 증가에 따른 화폐가치의 하락 영향이기 때문이다.
그러면 어떤 땅을 사야 될까?
POINT 1.
대부분의 땅은 시간이 지날수록 그 가치가 상승하게 된다.
인플레이션의 영향과 도시화에 따른 개발압력으로 인해 땅의 가치가 상승하기 때문이다. 땅을 사두었던 사람들은 경제 위기가 와도 사둔 땅을 처분하여 일시적인 위기를 극복했다.
대부분의 자수성가한 사람들은 땅을 샀다. 땅으로 보험을 들었던 것이다.
자수성가한 사람들은 다 땅이 있었다. 땅이 그들을 지켰던 것이다.
POINT 2.
월급을 받으면 월급의 60% 이상을 펀드나 예금계좌로 자동이체 시켜라.
2년간 모으면 땅을 사는 실탄이 된다.!
POINT 3.
땅은 오늘이 가장 싸다. 투자 기간이 길고 개발 계획이 불확실한 경우는 상대적으로 투자금액이 적게 든다. 큰 그림을 그리고 확신이 설 때 한발 앞서 들어가라.
현장에 자주 가봐야 한다. 현장에서 미래도시를 그려보고 어떤 방향으로 발전할지를 그려본다.
POINT 4.
땅은 다음과 같은 성질을 가지고 있다.
부동성(자리를 옮겨갈 수 없고 옮겨올 수도 없다.) / 부증성(땅은 늘릴 수가 없다) / 개별성(하나같이 다 틀리다) / 영속성(땅 위에 건물을 지었다 부수었다 하더라도 땅은 그냥 그대로인 채 있다. 시간의 무한성이라 할 수 있다.)
불가역성(자연환경 보전지역에서 농림지역, 관리지역, 도시지역으로 한 단계식 승진을 한다. 그런데 한번 승진을 하게 되면 좌천되는 일이 없다)
POINT 5.
최근 5년간 보상금을 가장 많이 받은 개인은 평택 장안동 일대에 땅을 가진 김모씨로 244억원을 보상받았다. 다음은 서울 중랑구 망우동에 땅을 소유한 박모씨가 200억원으로 2위를 차지하고, 3위는 고양 덕양지구에 땅을 소유한 소모씨가 197억원을 보상받았다.
4위는 광주 벽진동 일대에 땅을 소유하고 있는 이모씨가 136억원의 거금을 받았다.
상속을 받았든 투자로 땅을 사서 모았든 큰 부자가 된 것은 사실이다.
큰 부자는 땅에서 난다.
POINT 6.
한국은행에 따르면 한국의 제곱미터당 평균 지가는 1964년 19.6원에서 2013년 58.325원으로 약3,000배가 올랐다. 경제개발이 본격화한 1964년과 2013년 한국의 땅값 차이다. 같은 기간 명목 토지자산 가액은 1조9,300억원에서 약6,000조원으로 3,030배 증가했다.
50년간 땅값이 3000배 이상 오른 곳이 바로 여러분이 살고 있는 대한민국이다.
POINT 7.
평상시 보다 싼 가격으로 나온 것을 급매라고 한다. 보통 시세보다 5~10% 싸게 나옴. 15% 이상 싼 것을 급급매라고 보면 되는데 토지의 경우는 20~30%까지 싸게 나오는 경우도 있지만 지인용부동산은 ~50%까지 나오는 경우가 많다는 사실
그럼<급급매 발생 사유는?>
너무나 많겠지만 간추려 보자면
1) 상속을 하는 경우-상속자 사망 시 자식들이 처분하여 정리하려고 함
2) 공동으로 소유하고 있다가 서루 불신과 내분으로 처분하는 물건
3) 부부간의 이혼
4) 자금 압박으로 인한 경제사정이나 개인 사정으로 불가피하게 처분하는 경우
5) 이민을 가거나 장기로 해외 체류 사정이 생길 때
6) 자금이나 세금 회피 목적으로 처분
7) 현지 사정을 모르는 경우
8) “지인용부동산”은 이 항목에 없는데도 어떤 노하우가 있길래 누구나 만족할 물건을 가지고 있을까?
POINT 8.
국책사업이 진행되는 곳을 잘 보라.
국책사업에는 간추려보면 고속도로, 국도, 고속철도, 일반철도, 6대 도시 지하철 사업, 일반항만, 공항, 혁신도시, 댐, 환승주차장, 산업단지 조성 등이있다.
정부가 주도하는 국책사업은 투자자들에게 인기가 많다.
소문→착공→완성 단계의 오름은 크게 벗어나지 않는다.
POINT 9.
역세권의 범위는 다양한 의견이 존재하지만, 통상의 범위로 해석해 본다면 1차 역세권은 정거장 출입구를 중심으로 반경 250m, 2차 역세권은 반경 500m로 보는 것이 무난해 보인다. 이는 역세권 개발 관련 법률에 의해 서울시에서 마련한 ‘역세권 장기전세주택 건립 관련 지구단위계획 수립 및 운영 기준’에도 언급되어 있다. 이 기준상에서 역세권 범위와 관련해서는 역 출입구 기준이 아닌 승강장을 중심을 기준으로 하고 있다는 점은 다소 차이가 있지만, 개인적으로는 역 출입구를 기준으로 보는 게 좋다는 생각이다.
⋇ 위 역세권 범위는 역 주변 조건에 의해 범위의 증강이 있을 수 있음
서해선 복선전철 국토해양부 자료를 토대로 작성한다면 1차 역세권(직접역세권) 범위의 도시철도는 역으로부터 반경~500m 이내로 상업시설, 업무시설, 주상복합시설 등으로 개발 구역 지정 시 토지주에게 환지or입체환지보상으로 개발한다.
2차 역세권은 반경 1km 이내 범위로 배후 상업, 주거시설, 행정시설 등으로 1차 역세권과 동일하게 개발구역 지정 시 토지주에게 환지or입체환지보상으로 개발한다.
지금도 늦지 않았습니다.
그래서 돈만 생기면 족족 <땅 쇼핑>을 해야 합니다.
아니 필수입니다. 앞으로 남은 시간 5년 봅니다.
명심하세요. 더 늦기 전에 지금이라도 <땅 쇼핑>합시다.
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1 year ago (edited) | [YT] | 9
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지인용부동산TV
"평범한 직장인이 20배 이상의
자산을 불릴 수 있는 길은 많지 않다."
땅이었기 때문에 가능한 일이다.
조금만 관심을 갖는다면 돈 되는 정보들을 얼마든지 얻어낼 수있다.
편법 없이 정부에서 발표해 주는 정보만으로도
얼마든지 자산을 정직하게 늘려나갈 수 있다.
이제는 우리들도 그 기회들을 놓치지 말아야 한다.
많은 이들이 토지 투자를 시작해 남들보다
10년, 20년 앞선 삶을 살 수 있기를 기원한다.
1 year ago (edited) | [YT] | 10
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