변호사최광석

‘상가건물임대차보호법해설’ 라이브방송 예고


1월 4일 부터 약 2주간 매일 4시부터 1시간 가량 위 주제로 유투브 라이브 방송을 시작합니다.
약 2년간에 걸쳐 진행되는 제 저술 강의의 일환입니다.
많은 관심 바랍니다.

강의 내용은 다음과 같습니다.
(강의 교재는 제 홈페이지인 www.lawtis.com.에 자료실 / 전자책에 올려져 있습니다)



《 상가건물임대차보호법 해설 》

제1장 취지와 적용범위 / 1
1. 법의 취지 / 1
2. 적용범위 / 1
가. 관련규정 / 1
나. 적용대상 목적물 / 2
(1) 영업용 상가건물일 것 / 2
(2) 주된 부분의 사용이 영업용일 것 / 3
다. 적용대상 보증금액의 설정 / 6
(1) 보증금액 설정의 의의와 기준 / 7
(2) 기준 보증금액 상향 / 7
(3)기준 보증금액 적용의 예외 / 9
(4) 차임 있는 경우의 환산보증금 산정방법 / 12
(5) 차임 아닌 다른 요소의 산입 여부 / 12
(가) 권리금이나 관리비, 전기수도요금 등 / 13
(나) 부가가치세 / 13
(다) 소위 수수료매장에서의 수수료 / 14
(6) 보증금, 차임의 증감과 법 적용 여부 / 17

라. 적용대상 계약 여부 / 18
(1) 권한 있는 임대인과 체결된 계약 /18
(2) 전대차계약 / 19
(3) 일시사용을 위한 임대차 / 19
(4) 미등기전세계약 / 19

제2장 대항력 / 22
1. 관련규정 / 22
2. 의의 / 23
3. 대항력이 인정되는 임대차계약의 범위 / 25
4. 대항력의 요건 / 27
가. 관련규정 / 27
나. 상가건물의 인도 / 27
다. 사업자등록신청 / 27
(1) 의의 / 27
(2) 관련규정 / 28
(3) 관련판례 / 37
라. 취득요건이면서 존속요건이기도 / 45
마. 경공매와 대항요건 / 48
5. 대항력의 발생시기 / 50
가. 대항요건을 갖춘 그 다음 날 / 50
나. 사업자등록의 신청일 / 51
다. 사업자등록의 정정 / 51
6. 효과 / 52
가. 임대인 지위의 승계 / 52
(1) 법률상 당연승계 / 52
(2) 면책적 승계 / 53
(3) 당연승계에 대한 임차인의 이의제기 / 60
(4) 대항요건에도 불구하고 대항력을 주장하지 못하는 경우 / 66
나. 대항력의 구체적 법률관계에의 적용 / 69
7. 대항력 없는 임차인의 지위 / 76

제3장 보증금의 반환확보 / 80
1. 서설 / 80
2. 임차인의 우선변제권 / 80
가. 관련규정 / 80
나. 의의 / 82
다. 우선변제권이 인정되는 임대차계약의 범위 / 82
라. 요건 / 83
(1) 대항요건의 구비 및 존속 / 83
(2) 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 것 / 84
(가) 확정일자의 의의 / 84
(나) 확정일자 부여 대상자 / 84
(다) 확정일자 부여 절차 / 85
(3) 임차건물이 경공매에 의하여 매각될 것 / 97
(4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 / 97
마. 대항력과 우선변제권의 상호관계 / 101
바. 우선변제의 순위 / 110
(1) 우선변제권을 갖춘 임차인의 지위 / 111
(2) 임대차계약의 갱신과 우선변제권 / 112
3. 소액임차인의 최우선변제권 / 113
가. 관련규정 / 113
나. 의의 / 114
다. 최우선변제권의 요건 / 115
(1) 소액임차인에 해당할 것 / 115
(2) 대항요건의 구비 및 존속 / 117
(3) 임차건물이 경공매에 의하여 매각될 것 / 119
(4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 / 119
라. 최우선변제권의 내용 / 119
4. 임차권등기명령 / 120
가. 관련규정 / 120
나. 의의 / 122
다. 신청요건 / 123
라. 신청절차 / 123
마. 임차권등기의 효력 / 127
(1) 대항력 및 우선변제권의 취득 및 유지 / 127
(2) 임차권등기 이후 소액임차인의 최우선변제권 배제 / 131
(3) 기존 임차인의 점유상실 상태에서 타인의 임대차 개시 이후 이루어진 임대차등기의 효력 / 132
바. 민법 621조 임대차등기의 효력강화 / 136
5. 용이한 보증금반환을 위한 민사집행 내지 민사소송절차상 특례 / 140
가. 집행개시요건의 완화 / 140
나. 보증금반환 소송절차상 특례 / 141

제4장 상가임차권의 존속보장 / 143
1. 의의 / 143
2. 최단 존속기간의 보장 / 145
3. 계약갱신요구권 / 145
가. 관련규정 / 145
나. 의의 / 146
다. 2018. 10. 개정법의 적용범위 / 147
라. 권리행사의 방법 / 147
마. 권리행사의 효과 / 154
바. 갱신에 따른 차임, 보증금의 증감 / 158
사. 예외사유 / 159
(1) 관련규정 / 159
(2) 의의 / 160
(3) 구체적인 거절사유 / 160
(가) 제1호 : 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는
경우 / 160
(나) 제2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 / 162
(다) 제3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 / 162
(라) 제4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 / 163
(마) 제5호 : 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 / 163
(바) 제6호 : 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 / 166
(사) 제7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을
철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 / 167
(아) 제8호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기
어려운 중대한 사유가 있는 경우 / 168
4. 묵시적 갱신 / 169
5. 법정임대차관계 / 176

제5장 차임, 보증금의 통제 / 178
1. 임대차기간 도중의 차임 등 증감 / 178
가. 의의 / 178
나. 적용범위 / 179
다. 강행규정 / 180
라. 증감청구의 요건 및 효과 / 183
(1) 요건 / 183
(2) 효과 / 184
마. 증액제한 / 187
2. 갱신요구권 행사와 차임 등 증감 / 187
3. 차임 증감범위가 미정인 상태에서의 분쟁해결 기준 / 189
4. 월 차임 전환시 산정률의 제한 / 198

제6장 임차인의 권리금 회수청구권 / 200
1. 권리금 및 권리금 계약이란 / 200
2. 권리금 회수청구권의 의의 / 200
가. 관련규정 / 200
나. 연혁과 취지 / 201
다. 적용범위 / 201
3. 권리금 회수청구권의 요건 / 202
가. 임대인에 대한 임차인의 신규임차인 소개 / 203
(1) 의의 / 203
(2) 신규임차인 소개 없이도 배상청구 가능할 수도 / 204
(3) 권리금계약이 미리 체결되지 않아도 무방 / 208
나. 회수 방해행위가 있을 것 : 구체적인 방해행위의 유형 (10조의 4 제1항 각호) / 213
(1) 제1호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한
신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 / 213
(2) 제2호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지
못하게 하는행위 / 213
(3) 제3호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금,
주변 상가건물의차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의
차임과 보증금을 요구하는 행위 / 213
(4) 제4호 : 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의
체결을 거절하는 행위 / 213
다. 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차종료시까지의 행위일 것 / 217
4. 예외사유 / 219
가. 법 10조 1항 각호의 경우 / 220
(1) 제1호 : 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
/ 221
(2) 제2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 / 223
(3) 제3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 / 223
(4) 제4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 / 223
(5) 제5호 : 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 / 223
(6) 제6호 : 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 / 227
(7) 제7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을
철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 / 227
(8) 제8호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운
중대한 사유가 있는 경우 / 230
나. 10조의 4 제1항 제4호 “정당한 사유”(10조의 4 제2항 각호) / 230
(1) 제1호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차 임을 지급할 자력이 없는
경우 / 230
(2) 제2호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가
있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 / 230
(3) 제3호 : 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 / 230
(4) 제4호 : 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한
경우 / 231
5. 효과 / 231
가. 손해배상책임 / 232
나. 배상의 범위 / 232
(1) 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을
초과할수 없다 / 232
(2) 손해배상책임 일반론의 적용 여부 / 233
다. 건물인도와의 동시이행문제 / 236
6. 권리금회수청구권 적용의 예외 / 237
가. 임대차목적물이 법 10조의 5에 해당하는 경우 / 237
나. 전대차계약 / 241
다. 영업기간 10년 이후의 권리금 회수청구권 인정 여부 / 241
7. 권리금포기약정의 효력 / 246
8. 기타 / 247

4 years ago (edited) | [YT] | 4

변호사최광석

'부동산명도(인도)소송실무' 라이브방송 예고


12월 28일부터 약 5일간 매일 4시부터 1시간 가량 위 주제로 유투브 라이브 방송을 시작합니다. 약 2년간에 걸쳐 시작되는 제 저술 강의의 첫 시작입니다. 많은 관심 바랍니다.

강의 내용은 다음과 같습니다(강의 교재는 제 홈페이지인 www.lawtis.com.에 자료실 / 전자책에 올려져 있습니다).



《 부동산명도(인도)소송실무 》

I. 개요 / 1

1. 머리말 / 1
2. 인도의 개념 / 1
3. 퇴거와의 비교 / 2

II. 인도청구의 쟁점 / 4

1. 피고적격 / 4
가. 점유자란 / 4
나. 점유자와 점유보조자 / 7
2. 청구취지와 인도대상물의 특정 / 11
3. 인도청구의 각종 양식 / 12
가. 건물인도 1
(☞ 낙찰 후 기존세입자상대) / 12
나. 건물인도 2
(☞ 매매 후 매도인이 인도를 비협조한 사안) / 16
다. 건물철거, 토지인도 1 / 19
라. 건물철거, 토지인도 2
(☞ 본인소유인 건물의 점유자에 대한 건물인도와 본인소유토지상의 타인건물에 대한 철거 및
토지인도를 동시에 청구) / 23
마. 수목간판취거, 토지인도
(☞ 임차인이 토지에 식재한 수목을 취거하지 않아 토지인도를 구한 사건) / 30
4. 인도소송에서의 쟁점 / 36
가. 필요비, 유익비 항변 / 36
(1) 관련규정 / 36
(2) 논의의 범위 / 37
(3) 요건 / 37
① 필요비상환청구 / 37
② 유익비상환청구 / 38
(4) 원상회복약정(필요비, 유익비청구포기) / 41
① 원상회복약정의 의미 / 41
② 원상복구청구에 따른 입증책임 / 48
③ 원상회복의무 불이행과 임대인의 보증금반환거부 / 50
④ 원상회복의무 불이행에 따른 임대인 손해의 범위 / 50
⑤ 시설을 인수한 임차인의 원상복구의무의 범위 / 51
⑥ 원상회복 약정과 권리금회수청구권 / 57
(5) 행사 / 59
① 행사시기 / 59
② 상환청구액 / 59
③ 당사자 / 60
(6) 효과 / 61
① 유치권 / 61
② 동시이행 및 상계 / 62
나. 부속물매수 항변 / 62
(1) 관련규정 / 62
(2) 요건 / 63
(3) 행사 및 효과 / 72
(4) 부속물매수청구권 분쟁을 미연에 방지하기 위한 방법 / 75
다. 권리금 회수방해에 대한 손해배상청구권과 동시이행항변 / 76
5. 상가권리금회수청구권 도입과 건물인도 분쟁의 변화 / 79

6. 특별한 인도절차 / 82
가. 부동산 인도명령 / 82
(1) 의의 / 82
(2) 당사자 / 83
① 신청인 / 83
② 상대방 / 84
(3) 절차 / 85
① 신청 / 85
② 재판 / 85
(4) 불복방법 / 86
① 재판에 대한 불복 / 86
② 집행에 대한 불복 / 91
③ 집행정지 / 91
나. 인도단행가처분 / 92
(1) 의의 / 92
(2) 집행정지 및 원상회복재판 / 93
다. 점유회수청구소송 / 94
(1) 의의 / 94
(2) 당사자 / 95
① 청구권자 / 95
② 상대방 / 96
(3) 요건 / 97
① 점유의 침탈 / 97
② 주장․증명의 범위 / 99
② 점유침탈자의 고의․과실 또는 침탈 인식 불필요 / 100
(4) 내용 / 100
(5) 행사기간 / 101
(6) 점유의 소와 본권의 소와의 관계 / 102
① 독립성 / 102
② 본권에 의한 항변금지 / 103
③ 피고의 반소청구 가부 / 104
(7) 자력구제 / 106
7. 보전처분에서의 쟁점 / 108
가. 점유이전금지가처분의 의의 / 108
나. 보전의 필요성 / 110
다. 점유이전금지가처분의 절차 / 111
(1) 신청 / 111
(2) 담보제공명령 및 담보의 제공 / 111
(3) 결정 및 집행 / 112
① 점유이전금지가처분 결정의 주문례 / 112
② 집행 / 112
8. 인도집행에서의 쟁점 / 113
가. 집행기관 / 113
나. 집행방법 / 113
다. 집행의 종료 / 114
라. 변론종결 후의 승계인에 대한 판결의 집행 / 116
(1) 의의 / 116
(2) 승계인의 범위 / 117
① 소송물인 실체법상 권리의무 승계인 / 118
② 계쟁물의 당사자적격 승계인 / 122
(3) 점유이전금지가처분 이후의 점유자에 대한 승계집행 / 125
(4) 건물명도를 위한 제소전화해에서의 적용 / 128
9. 임의집행의 문제 / 129
가. 단전단수조치 / 129
나. 임의인도 / 138

III. 점유에 따른 금전청구의 쟁점 / 144

1. 개요 / 144
2. 청구의 근거(청구원인) / 144
3. 점유하되 사용수익하지 않은 자에 대한 금전청구 / 145
가. 문제의 제기 / 145
나. 부당이득반환 / 146
다. 불법행위에 기한 손해배상청구 / 149
라. 관리비 청구 / 150
4. 선의의 점유와 부당이득반환(민법 201조) / 150

IV. 신속한 인도를 위한 조언 / 155

1. 인도를 위한 제소전화해 / 155
2. 지체없는 소제기 / 156
3. 손해배상의 위험 고지 / 157

4 years ago (edited) | [YT] | 3

변호사최광석

『최광석 변호사 부동산강의 라이브 방송』 예고

부동산전문 변호사로서의 지난 20여년간 경험을 바탕으로 부동산관련 법률, 경매 등을 주제로 유투브 강의를 진행합니다. 라이브 방송 형식입니다. 방송 직후 분할편집하여 녹화영상으로도 제공할 예정이지만, 복잡한 법리를 보다 체계적으로 이해하기 위해서는 라이브방송 시청이 더 유용합니다.

예정하는 강의는 아래와 같습니다.

부동산명도실무, 부동산철거소송실무, 부동산제소전화해실무, 부동산명의신탁 분쟁, 부동산시효취득 법리, 상가건물임대차보호법해설, 상가점포권리금 분쟁 실무, 부동산공유물분할 실무, 부동산중개사고에 따른 보험(공제)실무, 분묘기지권, 토지임대차계약의 법리, 집합건물법 20조 분리처분금지론, 집합건물법상 관리규약의 법정쟁점, 가등기담보법 해설, 상가업종제한의 법리, 분양계약과 허위과장광고, 토지거래허가 법리, 부동산중개사고 손해배상론, 부동산거래에서 적법한 권리자 찾는 법, 계약해제(지)의 법리, 부동산유치권, 부동산공유지분 경매, 부동산경매와 선순위가등기, 가처분, 법정지상권, 경매와 제시외물건(부합물, 종물) 등

40여권에 달하는 제 저술을 보다 쉽게 접근할 수 있는 기회가 될 수 있을 것입니다. 2021년 연초부터 바로 시작할 예정이니 많은 시청바랍니다(라이브강의 공지 역시 유투브를 통할 예정이니 미리 구독신청바랍니다).

4 years ago (edited) | [YT] | 2