學長美金哥

10/31 pm 8:00 2025買房租房第二集，大家來看看

【影片預告】

不要被社會壓力綁架。不要因為「大家都買房」就跟著買。也不要因為「怕被笑租房」就勉強自己。

租房還是買房？答案不是靠感覺，是靠「黃金公式」和 7+7清單和5個原則，我把 20 年實戰踩過的坑、算過的數，全濃縮到一支影片：看完你就能自己判斷，現在該租、該買，還是先觀望。

17 hours ago | [YT] | 2

學長美金哥

新影片大家來看看

2025買房還是租房好？別再被騙！租房不是浪費錢，買房才是陷阱｜破解買房5大迷思 【美金哥】
租房不是浪費錢，買房也不是保證致富。我用真實數據與案例，逐一破解「租房是丟錢」「是在幫房東繳房貸」等 5 大迷思，並給你一套可落地的決策看完就能判斷 2025 該先租、先買，還是先投資。 租房的你不用焦思，看完這集你就會明白

4 days ago | [YT] | 2

學長美金哥

這位上網貼對話、要大家評理的房客，
其實就是房東和仲介最常遇到的真實情況之一。

很多人以為當房東很爽、只要每月收租就好，
但現實是——像這種溝通、誤會、協調、情緒處理，
全都要你一肩扛起。

所以我常說：
當房東不是在收錢，是在修心。

想當房東之前，先有這個認知，
不然收租收到懷疑人生 😂



#當房東之前先想清楚
#收租不是被動收入是全職修行
#新影片大家可以看看

1 week ago | [YT] | 3

學長美金哥

剛上新片，歡迎看看

1 week ago | [YT] | 2

學長美金哥

前陣子有個朋友剛買了中古屋，
興沖沖找我看房，結果我一進門就：「欸，天花板那個水漬...」

他尷尬地說：「仲介說這只是小問題，重新油漆就好。」

我直接跟他說：「兄弟，這不是油漆問題，這是防水沒做好。」

**#買房最怕的就是看不見的問題**

---

## 為什麼防水問題這麼難抓？

因為它「藏起來、又不會馬上壞」。

**看屋時：**
- 天花板乾乾淨淨
- 牆壁沒有壁癌
- 浴室看起來正常

**半年後：**
- 下雨天花板滴水
- 牆壁開始長壁癌
- 浴室門口地板濕答答

這時候找誰負責？
- 找賣方：「我交屋時沒問題啊」
- 找仲介：「這不在保固範圍」
- 找師傅：「這是樓上的問題」

**#最後只剩你自己哭**

---

## 買房時容易忽略的防水地雷

### 1. 頂樓漏水（最常見）

**症狀：**
- 頂樓積水排不掉
- 排水坡度不對
- 女兒牆有裂縫
- 矽利康老化

**後果：**
天花板滲水、長壁癌，修一次至少10-20萬起跳



**#頂樓戶不是不能買但要睜大眼睛**

### 2. 浴室防水（最麻煩）

**症狀：**
- 浴室門口地板永遠濕的
- 隔壁房間牆壁發霉
- 樓下鄰居抱怨天花板滲水

**後果：**
要打掉重做，工程至少15-30萬，還要跟樓下鄰居協調



**#浴室防水沒做好全家遭殃**

### 3. 窗框滲水（最難發現）

**症狀：**
- 颱風天窗框邊會滲水
- 窗台下方牆壁有水漬
- 矽利康老化、有縫隙

**後果：**
牆壁內部結構受損，久了會影響建築安全



**#颱風天才會露餡的問題**

### 4. 外牆滲水（最貴）

**症狀：**
- 牆壁長壁癌
- 油漆一直剝落
- 下雨後牆面會濕

**後果：**
外牆防水要吊車施工，一次50萬起跳

**#這個真的會讓你破產**

---

## 看屋時怎麼檢查防水？

### 基本檢查（自己能做的）

**1. 看天花板**
- 有沒有水漬？
- 有沒有修補痕跡？
- 油漆是不是剛重刷？（可能在掩蓋）



**2. 看牆壁**
- 有沒有壁癌？
- 牆角有沒有發霉？
- 用手摸會不會潮濕？



**3. 看窗框**
- 矽利康有沒有老化？
- 窗台下方有沒有水漬？
- 窗框四周有沒有裂縫？



**4. 看浴室**
- 門口地板會不會濕？
- 浴室牆面有沒有裂縫？
- 磁磚有沒有空心？（敲敲看）

**#這些都是用眼睛和手就能檢查的**

### 進階檢查（找專家）

如果真的很在意，可以找驗屋師：
- 紅外線熱像儀檢測滲水
- 含水率測試
- 結構安全檢測

**費用大約1-2萬，但可以省掉未來的幾十萬維修費。**

**#該花的錢不要省**

---

## 買房時的防水談判策略

### 情況1：發現明顯漏水

**你可以：**
- 要求降價（至少維修費的2倍）
- 要求賣方修好再交屋
- 直接不買（問題太嚴重）



**#千萬不要相信「小問題」的話術**

### 情況2：懷疑有問題但不確定

**你可以：**
- 要求看雨天的狀況
- 要求賣方提供修繕紀錄
- 在契約中註明「若發現滲水問題，賣方負責」



**#白紙黑字寫清楚**

### 情況3：頂樓戶

**你可以：**
- 要求看最近一次防水施工紀錄
- 檢查排水系統是否正常
- 要求賣方提供至少1年保固

**#頂樓戶一定要加倍小心**

---

## 買到漏水屋怎麼辦？

### 交屋前發現

**最佳時機！**
- 立即通知賣方
- 要求修繕或降價
- 拒絕交屋直到問題解決

**#這時候你還有談判籌碼**

### 交屋後半年內發現

**還有機會：**
- 看契約有沒有瑕疵擔保責任
- 拍照存證
- 找賣方協商

**#超過半年就很難追究了**

### 交屋後一年以上發現

**只能自己吞：**
- 除非是重大瑕疵（危及結構安全）
- 否則很難要求賣方負責

**#所以一定要在交屋前抓出問題**

---

## 我的建議

### 買房前

**1. 雨天去看房**
很多問題只有下雨天才會露出來

**2. 多看幾次**
不同時間、不同天氣都去看




### 買房時

**1. 契約要寫清楚**
「若交屋後發現滲水問題，賣方負責修繕」

**2. 保留保固金**
交屋款不要一次付清，保留5-10%當保固金

**3. 拍照存證**
交屋時每個角落都拍照，作為日後舉證

**#保護自己要靠自己**

### 買房後

**1. 半年內密切觀察**
尤其是颱風天、梅雨季

**2. 發現問題立即處理**
不要拖，越拖越嚴重

**3. 定期保養**
防水不是做一次就永久，要定期檢查維護

**#預防勝於治療**

---

## 結論

買房最怕的不是房價貴，
而是買到問題屋。

防水問題：
- 看不見
- 不會馬上壞
- 維修費超貴

**所以一定要在買房前就抓出來。**

記住幾個重點：
- 雨天看房
- 仔細檢查天花板、牆壁、窗框、浴室

- 契約寫清楚瑕疵擔保

**寧可多花1-2萬驗屋，也不要省了之後花50萬修房。**

---

**#買房防水檢查** **#漏水屋** **#驗屋重點**

各位朋友，你們買房時有遇過漏水問題嗎？歡迎分享經驗！

2 weeks ago | [YT] | 4

學長美金哥

桃園「可負擔住宅」：居住正義的新解方？還是另一個未爆彈？
桃園市政府最近推出「可負擔住宅」政策，主打低於市價、只能回售政府，乍看之下挺美好的，但仔細想想，問題可多了。
#先說這個政策的亮點
市府的構想是：讓年輕家庭用每坪2字頭的價格買房，但未來只能回售給政府，不能在市場上轉賣。這個設計確實是從過去國宅、合宜宅的失敗中學到教訓。
#至少堵住了套利炒作的漏洞
記得嗎？以前國宅、合宜宅最大的問題，就是綁約期一過，一堆人立刻脫手賺價差。明明是為了居住正義，結果變成投資客的套利工具。那些低價買進的人，轉手賺個幾百萬，房子最後還是流入市場炒作。
#這哪裡是居住正義根本是套利正義
桃園這次的「只能回售政府」設計，至少做到了：

徹底杜絕炒作空間
房子回歸居住本質
真正需要的人才會去買

#畢竟只能賣給政府誰還想炒
從這個角度看，這個政策確實有它的創新之處。

#但是問題來了
理想很豐滿，現實很骨感。這個政策有幾個超級大的問題：
問題一：債權設定的超級地雷
假設小明買了可負擔住宅，貸款800萬。幾年後家裡出事急需錢，跟地下錢莊借500萬，拿房子設定抵押。結果小明還不出錢跑路了。
#這個爛攤子誰來收拾
地下錢莊要拍賣房子，發現只能賣給政府。政府說：「我不想收這個爛攤子」。地下錢莊：「那我的500萬呢？」
#納稅人要幫欠債的人買單嗎
桃園市政府必須回答：

可負擔住宅能設定幾胎？
如果允許二胎，債權人怎麼求償？
如果禁止，如何有效稽查？
買方跑路了，政府要概括承受嗎？

#這些問題不解決政策根本推不動
問題二：回售價格誰說了算
市府說會有「公式推算合理價格」，但這個公式是什麼？
10年後房價漲了一倍，政府卻只給你當年買價加通膨，住戶不就虧大了？還是政府會依市價收購？那不就又變相鼓勵大家來買？
#價格機制不透明到時候又是一場民怨
問題三：排擠效應
張金鶚教授說得對：現在社宅都供不應求了，還要分資源去搞可負擔住宅？
#弱勢連社宅都租不到了還談什麼可負擔住宅
政府應該優先照顧最弱勢的人，而不是去照顧「有收入但買不起房」的中產階級。這個優先順序是不是搞錯了？
問題四：執行面的困難
台灣最不缺的就是「立意良善、執行走鐘」的政策。
違規出租怎麼抓？借名登記怎麼防？私下轉讓怎麼管？民代施壓怎麼擋？自救會抗議怎麼辦？
#光想就知道會有一堆漏洞

#我的看法
這個政策的出發點是好的，「只能回售政府」的設計也確實比以前的國宅、合宜宅進步，至少堵住了套利炒作的空間。
#從失敗中學習值得肯定
但是，如果債權設定、回售機制、稽查執行這些配套沒做好，這個政策最後還是會變成另一個災難。
#魔鬼永遠在執行細節裡
真正的居住正義，不應該只是讓年輕人「買得起房」，而是要：

弱勢優先照顧（社宅供給要夠）
市場機制健全（不要讓炒房繼續猖獗）
配套措施完善（從源頭解決高房價問題）

#治標不如治本
桃園市府要推這個政策，拜託把這些問題想清楚：

債權設定的規範
回售價格的公式
違約處理的機制
不良債權的承擔
與社宅資源的平衡

#每一條都要有明確答案
如果這些都做不到，那這個「可負擔住宅」最後只會變成另一個「立意良善、執行災難」的案例。
#台灣不缺政策缺的是能落實的執行力
居住正義不是口號，而是要真正幫助到需要的人。期待桃園市府能把自治條例的每一條細節都公開透明，接受社會檢視。
#我們用納稅錢不能再繳學費了
各位朋友，你們怎麼看這個政策？歡迎理性討論！

4 weeks ago | [YT] | 1

學長美金哥

看到這個5,000訂閱人數的截圖，我想說：#終於破5千了！🎉
從0到5,000真的不容易啊！每一個訂閱數字背後都代表著一個對房市、對賺錢有興趣的朋友。
#感謝大家願意跟我一起研究發財之道
回想起剛開始分享房市投資心得的時候，常常覺得自己像是在對空氣說話。現在有5,000個人願意聽我分析房市趨勢、分享賺錢機會、討論投資策略，真的很感動！
#從自言自語到一起討論賺錢的感動
這個數字對我來說很特別，因為代表著：

5,000個對房市有興趣的投資夥伴
5,000個想要財富自由的戰友
5,000個願意學習賺錢方法的朋友

#我們都想在房市裡分一杯羹
說實話，房地產這個市場真的藏著很多賺錢機會。重點是要看懂趨勢、抓對時機、用對方法。不管是買房自住保值，還是投資房產增值，都需要正確的資訊和策略。
#知識就是財富情報就是商機
接下來會繼續跟大家分享：

房市投資的眉眉角角
政策變化的賺錢機會
區域發展的潛力分析
市場週期的進出時機

#我們的目標是一起變有錢
5,000只是開始，希望能有更多對房市、對賺錢有興趣的朋友加入我們！
讓我們一起在這個充滿機會的房市裡，學會看趨勢、抓時機、賺到錢！
#下一個目標萬人訂閱 #一起在房市淘金
謝謝每一位訂閱的朋友，沒有你們就沒有今天的5,000！🙏
#咱們一起發大財！💰

1 month ago | [YT] | 3

學長美金哥

這個3%跟裝潢沒關係吧~
這樣解釋很容易讓人誤會..應該也沒報過房地合一稅才會這樣講

1 month ago | [YT] | 4

學長美金哥

我對老公寓有感情的

其實我對公寓一點都不陌生，
因為我就是從小一路住在公寓，住到前5年才搬到大樓

沒電梯、爬樓梯，對我來說早就習慣了；
樓下公園的吵雜聲，就是生活的日常
管線老舊、屋況不好，也都經歷過。

但我買的人生第一間房還是買公寓，
我不知道這社群人的想法，
但它有最重要的價值：讓我買得起

1 month ago | [YT] | 6

學長美金哥

（限貸困境未解　貸款戶曝銀行新招：成數N+1）
本日看到很妙的新聞，
N+1==>以前是貸款人條件不好才會出現狀況，現在銀行聯合綁高利率，連順位都綁….
這波真的看出來，銀行跟央行態度一致：
「我就是要把錢收緊，你能怎樣？」
利率喊再高，民眾還是要跪著去借；貸款成數再低，還是有人急著交屋，不得不吞。
這就是典型的：市場有需求，金主自然就敢擺架子。
現在局勢有點像「二硬一軟」：
• 央行很硬：政策要收、錢要緊。
• 銀行很硬：成數不給、利率加碼
• 房貸族最軟：只能低頭想辦法。

2 months ago | [YT] | 2