안녕하세요, 진짜 부동산 이야기 부동산오감스입니다. 오랜만에 인사드립니다.
그간 개인적인 업무와 전업 투자 활동으로 인해 영상 제작 시간이 도저히 나지 않아 업로드를 못하고 있었습니다. 나아가 추후 많은 분들께 양질의 정보를 전해드리기 위해 연구하고 공부하는 인풋의 시간을 가지고 있습니다. 앞으로도 당분간은 영상 제작이 어려울 듯합니다.
하지만 지난 몇 달간 부동산 시장에 많은 변화가 있었고, 채널을 통해서 전하고 싶은 이야기들이 더 많아졌습니다. 그래서 당분간은 중요한 이슈가 있을 때마다 커뮤니티 게시글을 통해 "오감스 위클리 단신" 이라는 저의 소견을 간략하게 전해드리려고 합니다.
오늘 말씀드릴 첫 번째 주제는 최근 큰 이슈가 되고 있는 "토지거래허가구역(토허제)"입니다. 원래 토허제는 대규모 개발사업이 진행될 때 투기 수요를 억제하기 위해 지정되는 규제인데, 이를 서울 아파트에 적용하겠다고 했을 때 많은 분들이 놀라셨을 겁니다.
제가 관심 있는 지역들은 대부분 토허제로 묶여 있습니다. 강남3구와 용산구는 물론, 제주도의 성산 지역에도 많은 관심을 두고 있는데요. 제주도 성산읍은 제주 제2공항 개발 계획으로 인해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 오감스 채널을 초창기부터 보신 분들은 아시겠지만, 저는 제주도 부동산, 특히 토지에 많은 관심을 가지고 있습니다. 요즘처럼 제주도 부동산 시장 분위기가 좋지 않을 때 오히려 더욱 주목하고 있는 중입니다.
✅ 토지거래허가구역이란?
토지 투기를 방지하고 지가 안정을 위해 일정 지역 내 토지 거래를 제한하는 제도입니다. 이 구역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 관할 행정기관의 허가가 필요합니다.
✅ 말그대로 토지거래허가인데 왜 아파트가 문제일까?
아파트에도 "대지 지분"이 있기 때문에, 아파트를 매매할 때 토지거래허가를 받아야 합니다. 그래서 저는 이 규제를 서울 아파트에 적용한다고 했을 때 "아, 이런 식으로도 법을 응용? 할 수 있구나"라는 생각이 들더라구요..
✅ 토허제 지역에서 경매가 기회가 되는 이유
최근 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다. 일반 매매의 경우 말씀드린대로 구청 허가와 실거주 의무가 있지만, 경매는 예외입니다.
그래서 투자자들이 몰리면서 낙찰 경쟁이 치열해지고 있습니다. 특히 갭투자가 가능하다는 점이 큰 장점으로 작용하고 있습니다. 최근 서초구 반포동 아크로리버파크 등 주요 단지에서 높은 낙찰가가 형성되는 이유도 여기에 있습니다.
✅ 경매 투자 5가지 장점 정리
1️토허제 허가 없이 취득 가능 → 실거주 2년 의무 없음
2️낙찰 경쟁으로 시세 상승 기대 → 투자 가치 상승
3️최저 입찰가 대비 높은 낙찰가 형성 → 가격 조정 효과
4️전세 끼고 매수 가능 (갭투자 가능) → 유동성 활용 가능
5️정부 규제 변화에 따른 장기 보유 전략에 유리
✅ 경매 투자 접근 방안
만약 토허제 지역의 아파트를 매수할 계획이 있으시다면 경매 물건을 유심히 살펴보시길 바라겠습니다. 요즘에는 많은 경매 전문가 분들이 투자성이 높은 부동산 경매 사건들을 유튜브에서 다루기 때문에 정보를 쉽게 얻으실 수 있으실 것입니다. 특히 전문가분들이 공통적으로 다루는 경매 사건일수록 투자성이 높은 물건일 가능성도 높겠지요.
경매가 처음이신 분들은 어려우실 수도 있지만, 조금만 공부하면 충분히 접근할 수 있습니다. 시작이 중요합니다! 또한, 찾아보면 믿을만한 경매 전문가들도 많이 있으니 입찰까지 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
✅ 제주도 성산 지역의 상황
제주 제2공항 예정지인 서귀포시 성산읍은 2015년부터 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 최근 2026년 11월 14일까지 2년 연장되었습니다.
📌 성산읍 토지거래허가구역 지정 현황
• 최초 지정: 2015년 11월 (제2공항 예정지 발표와 함께 지정)
• 연장 내역: 2018년(3년 연장) → 2021년(2년 연장) → 2023년(1년 연장)
• 현재 연장: 2024년 11월 15일 ~ 2026년 11월 14일 (2년 추가 연장)
부동산오감스
[오감스 단신 #1 토허제에서 경매 낙찰가가 오르는 이유]
안녕하세요, 진짜 부동산 이야기 부동산오감스입니다. 오랜만에 인사드립니다.
그간 개인적인 업무와 전업 투자 활동으로 인해 영상 제작 시간이 도저히 나지 않아 업로드를 못하고 있었습니다. 나아가 추후 많은 분들께 양질의 정보를 전해드리기 위해 연구하고 공부하는 인풋의 시간을 가지고 있습니다. 앞으로도 당분간은 영상 제작이 어려울 듯합니다.
하지만 지난 몇 달간 부동산 시장에 많은 변화가 있었고, 채널을 통해서 전하고 싶은 이야기들이 더 많아졌습니다. 그래서 당분간은 중요한 이슈가 있을 때마다 커뮤니티 게시글을 통해 "오감스 위클리 단신" 이라는 저의 소견을 간략하게 전해드리려고 합니다.
오늘 말씀드릴 첫 번째 주제는 최근 큰 이슈가 되고 있는 "토지거래허가구역(토허제)"입니다. 원래 토허제는 대규모 개발사업이 진행될 때 투기 수요를 억제하기 위해 지정되는 규제인데, 이를 서울 아파트에 적용하겠다고 했을 때 많은 분들이 놀라셨을 겁니다.
제가 관심 있는 지역들은 대부분 토허제로 묶여 있습니다. 강남3구와 용산구는 물론, 제주도의 성산 지역에도 많은 관심을 두고 있는데요. 제주도 성산읍은 제주 제2공항 개발 계획으로 인해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 오감스 채널을 초창기부터 보신 분들은 아시겠지만, 저는 제주도 부동산, 특히 토지에 많은 관심을 가지고 있습니다. 요즘처럼 제주도 부동산 시장 분위기가 좋지 않을 때 오히려 더욱 주목하고 있는 중입니다.
✅ 토지거래허가구역이란?
토지 투기를 방지하고 지가 안정을 위해 일정 지역 내 토지 거래를 제한하는 제도입니다. 이 구역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 관할 행정기관의 허가가 필요합니다.
✅ 말그대로 토지거래허가인데 왜 아파트가 문제일까?
아파트에도 "대지 지분"이 있기 때문에, 아파트를 매매할 때 토지거래허가를 받아야 합니다. 그래서 저는 이 규제를 서울 아파트에 적용한다고 했을 때 "아, 이런 식으로도 법을 응용? 할 수 있구나"라는 생각이 들더라구요..
✅ 토허제 지역에서 경매가 기회가 되는 이유
최근 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다. 일반 매매의 경우 말씀드린대로 구청 허가와 실거주 의무가 있지만, 경매는 예외입니다.
그래서 투자자들이 몰리면서 낙찰 경쟁이 치열해지고 있습니다. 특히 갭투자가 가능하다는 점이 큰 장점으로 작용하고 있습니다. 최근 서초구 반포동 아크로리버파크 등 주요 단지에서 높은 낙찰가가 형성되는 이유도 여기에 있습니다.
✅ 경매 투자 5가지 장점 정리
1️토허제 허가 없이 취득 가능 → 실거주 2년 의무 없음
2️낙찰 경쟁으로 시세 상승 기대 → 투자 가치 상승
3️최저 입찰가 대비 높은 낙찰가 형성 → 가격 조정 효과
4️전세 끼고 매수 가능 (갭투자 가능) → 유동성 활용 가능
5️정부 규제 변화에 따른 장기 보유 전략에 유리
✅ 경매 투자 접근 방안
만약 토허제 지역의 아파트를 매수할 계획이 있으시다면 경매 물건을 유심히 살펴보시길 바라겠습니다. 요즘에는 많은 경매 전문가 분들이 투자성이 높은 부동산 경매 사건들을 유튜브에서 다루기 때문에 정보를 쉽게 얻으실 수 있으실 것입니다. 특히 전문가분들이 공통적으로 다루는 경매 사건일수록 투자성이 높은 물건일 가능성도 높겠지요.
경매가 처음이신 분들은 어려우실 수도 있지만, 조금만 공부하면 충분히 접근할 수 있습니다. 시작이 중요합니다! 또한, 찾아보면 믿을만한 경매 전문가들도 많이 있으니 입찰까지 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
✅ 제주도 성산 지역의 상황
제주 제2공항 예정지인 서귀포시 성산읍은 2015년부터 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 최근 2026년 11월 14일까지 2년 연장되었습니다.
📌 성산읍 토지거래허가구역 지정 현황
• 최초 지정: 2015년 11월 (제2공항 예정지 발표와 함께 지정)
• 연장 내역: 2018년(3년 연장) → 2021년(2년 연장) → 2023년(1년 연장)
• 현재 연장: 2024년 11월 15일 ~ 2026년 11월 14일 (2년 추가 연장)
📌 허가 대상 면적 기준
▶ 도시지역
• 주거지역: 180㎡ 초과
• 상업지역: 350㎡ 초과
• 공업지역: 450㎡ 초과
• 녹지지역: 300㎡ 초과
▶ 도시지역 외
• 농지: 500㎡ 초과
• 임야: 1000㎡ 초과
이러한 규제로 인해 성산읍 주민들은 재산권 행사에 어려움을 겪고 있으며, 일부 주민들은 토지거래허가구역 재지정에 반대하는 움직임을 보이고 있습니다.
✅ 경매를 통한 투자 기회
제주 토지거래허가구역 내에서도 경매를 통한 부동산 취득은 일반 매매와는 달리 허가 대상에서 제외되므로 투자자들에게는 틈새 투자처로 주목받고 있습니다.
아파트가 아닌 토지의 경우 실거주의 개념이 없기 때문에, 직접 집을 짓거나 사업을 계획하는 분이 아니라면 경매를 통한 토지 투자를 고려해볼 만합니다.
오늘은 토지거래허가구역에서 경매가 기회가 될 수 있는 이유와 최근 경매 시장의 흐름에 대해 알아보았습니다. 부동산 시장은 늘 변동성이 크고, 규제에 따라 투자 전략도 달라져야 합니다.
앞으로도 중요한 부동산 이슈를 빠르게 정리하여 "오감스 위클리 단신"을 통해 전해드리겠습니다. 궁금한 점이나 공유하고 싶은 의견이 있으시면 댓글로 남겨주세요!
감사합니다.
6 months ago (edited) | [YT] | 8