해당 거래 사례를 통해서 오늘은 늘 가장 궁금해 하시는 부분에 대해 언급 드려볼까 합니다. 아파트,빌라 처럼 정형화된 시세가 없는 단독주택 타운하우스의 적정 매매가격 부분입니다.
적정가라 함은 주관적으로 느끼는 가격이 아닌 최대한 객관화된 사례나 자료를 통해서 책정한 "거래 가능할수있는 매매가" 입니다.
결론부터 말씀드리자면
※신축 토지+건축비 > 기축매매
신축하는것보다 약2~3억정도 이상 갭이 생기면 매매 거래가 성사되곤 합니다. 단독주택, 타운하우스는 아파트와 달리 형성된 시세가 없습니다.
지금의 건축비견적으로 토지 매입후 신축하는 비용과 같은 금액이라면 거래 성사가 안될것입니다. 주택을 건축하는 스트레스나 시간적인 기회비용이 있어도 토지를 매입해서 직접 내마음데로 원하는 설계대로 신축을 하는것이 현명한 판단이라고 누구나 생각 하실겁니다.
주택의 컨디션이 신축급이면 주택상태에 대한 감가가 없더라도 내마음대로 설계한 주택이 아님에 대한 감가가 되어져야 적정 매매가라고 볼수 있겠죠.
간혹 주택의 예술적가치 혹은 주택을 건축하는 스트레스 등등을 말씀 하시지만 요즘은 턴키로 너무나 잘 지어주는 회사들이 많습니다. 단독주택 지으면 10년 늙는다는 말에 물론 동의합니다 다만 그렇다고 시세 적정성을 판단할때 이런 부분들은 아주 지극히 주관적인 사항으로 배제 해야겠죠?^^
세종시에 거주하는 시민으로서 봐도 세종은 아직까지 지방일뿐 판교,과천 ,분당 등의 강남을 20~30분내로 접근 가능한 수도권의 택지와 생활 컨디션하고는 매우 다릅니다. 그런곳의 고급주택은 예술적가치도 시세에 반영할수도 있겠죠? 왜냐하면 그런 수요층이 있는곳이니까요. 세종은 아직은 그렇게 까지 가기에 오랜 시간이 필요해 보입니다.
매도의뢰인분들께서도 첫 상담히 항상 문의 하시는 부분 중에 하나가 적정 매도가격입니다.
물론 매도인이 희망하고 외뢰하시는 가격이 명확하게 있다고 하면 그 가격을 접수받아서 홍보를 진행합니다.(부동산 중개업도 일종의 서비스업이기에 상담을 거쳐 조언을 드리고 하지만 아쉽지만 매도인 매수인 분들 모두 고객이기에 어떠한 경우는 말그대로 서비스업의 마인드로 중개를 해야하는경우도 있습니다)
다만, 그렇지 않고 제 의견을 들어보고 반영해서 매도가를 책정하시는분들께는 오랜 경험과 다수의 거래 경험을 바탕으로 거래가 성사될수있는 합리적인 가격선을 제시 해드립니다. (상의를 거치신 대부분의 주택은 시기상으 문제이지 거래는 90%이상 성사가 됐습니다)
단순히 가격이 싸다고 거래되는것도 아니고 단순히 주택 컨디션이 좋다고 거래되는것도 아니고 단순히 위치가 좋다고 거래되는것도 아니었습니다
모든 부동산은 가격 대비 위치, 가격대비 주택 컨디션 등 으로 판단을 해야하고 10억이하 주택이라고 해도 안팔리는 경우가 있고 20억에 가까운 주택이라고 해도 몇일만에 거래되는 경우를 경험해봤습니다. 다른 부동산과 달리 단독주택은 더더욱 절대적인 금액보다는 상대적인 가격이 중요한거 같습니다
반곡동 단독주택의 경우를 예로 17억 매매 호가면 일반적으로 17억이라는 금액을 들어봤을때 왠만한 수도권 핵심 또는 서울 강남권 끝자락 의 구축 아파트 매매가정도 되기에 절대적 가격으로 봤을때 세종에서 거래되기에 꽤 높다고 생각하십니다.
하지만 상대적인 가격으로 보면 단독주택을 매입하시려는 대부분 수요의 주 목적은 투자가 아닌 실거주 가치가 우선이고 그런 목적에 맞게 매입을 하시는것이라서
현재 반곡동 단독주택지 토지 호가 8~10억대 실제 실거래가 매매시세 6억중방~7억입니다. 그럼 대략 6억5천 토지 매입비 + 건축비 최소10억은 예상됩니다 (해당주택 비슷한 컨디션/외부공사+가전 등등 별도)
그럼 지금 해당 매물 단독주택과 동일컨디션의 코너각지 단독주택지를 매입해서 건축을 한다고 하면 최소17억이상 예상 근접은 18억대 정도 예상이 됩니다.
거래완료된 매매가를 곧 실거래가 등록이 되면 사례의 하나로 한번 검토해보시면 좋으실듯 하구요.
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세종스타부동산 (구.늘푸른나나)
최근거래소식
반곡동 고급 단독주택 거래가 완료 소식입니다.
해당 거래 사례를 통해서
오늘은 늘 가장 궁금해 하시는 부분에 대해 언급 드려볼까 합니다.
아파트,빌라 처럼 정형화된 시세가 없는 단독주택 타운하우스의 적정 매매가격 부분입니다.
적정가라 함은 주관적으로 느끼는 가격이 아닌 최대한 객관화된 사례나 자료를 통해서 책정한
"거래 가능할수있는 매매가" 입니다.
결론부터 말씀드리자면
※신축 토지+건축비 > 기축매매
신축하는것보다 약2~3억정도 이상 갭이 생기면 매매 거래가 성사되곤 합니다.
단독주택, 타운하우스는 아파트와 달리 형성된 시세가 없습니다.
지금의 건축비견적으로 토지 매입후 신축하는 비용과 같은 금액이라면 거래 성사가 안될것입니다. 주택을 건축하는 스트레스나 시간적인 기회비용이 있어도 토지를 매입해서 직접 내마음데로 원하는 설계대로 신축을 하는것이 현명한 판단이라고 누구나 생각 하실겁니다.
주택의 컨디션이 신축급이면 주택상태에 대한 감가가 없더라도 내마음대로 설계한 주택이 아님에 대한 감가가 되어져야 적정 매매가라고 볼수 있겠죠.
간혹 주택의 예술적가치 혹은 주택을 건축하는 스트레스 등등을 말씀 하시지만 요즘은 턴키로 너무나 잘 지어주는 회사들이 많습니다. 단독주택 지으면 10년 늙는다는 말에 물론 동의합니다 다만 그렇다고 시세 적정성을 판단할때 이런 부분들은 아주 지극히 주관적인 사항으로 배제 해야겠죠?^^
세종시에 거주하는 시민으로서 봐도 세종은 아직까지 지방일뿐 판교,과천 ,분당 등의 강남을 20~30분내로 접근 가능한 수도권의 택지와 생활 컨디션하고는 매우 다릅니다. 그런곳의 고급주택은 예술적가치도 시세에 반영할수도 있겠죠? 왜냐하면 그런 수요층이 있는곳이니까요. 세종은 아직은 그렇게 까지 가기에 오랜 시간이 필요해 보입니다.
매도의뢰인분들께서도 첫 상담히 항상 문의 하시는 부분 중에 하나가 적정 매도가격입니다.
물론 매도인이 희망하고 외뢰하시는 가격이 명확하게 있다고 하면 그 가격을 접수받아서 홍보를 진행합니다.(부동산 중개업도 일종의 서비스업이기에 상담을 거쳐 조언을 드리고 하지만 아쉽지만 매도인 매수인 분들 모두 고객이기에 어떠한 경우는 말그대로 서비스업의 마인드로 중개를 해야하는경우도 있습니다)
다만, 그렇지 않고 제 의견을 들어보고 반영해서 매도가를 책정하시는분들께는 오랜 경험과 다수의 거래 경험을 바탕으로 거래가 성사될수있는 합리적인 가격선을 제시 해드립니다. (상의를 거치신 대부분의 주택은 시기상으 문제이지 거래는 90%이상 성사가 됐습니다)
단순히 가격이 싸다고 거래되는것도 아니고
단순히 주택 컨디션이 좋다고 거래되는것도 아니고
단순히 위치가 좋다고 거래되는것도 아니었습니다
모든 부동산은 가격 대비 위치, 가격대비 주택 컨디션 등 으로 판단을 해야하고
10억이하 주택이라고 해도 안팔리는 경우가 있고
20억에 가까운 주택이라고 해도 몇일만에 거래되는 경우를 경험해봤습니다.
다른 부동산과 달리 단독주택은 더더욱 절대적인 금액보다는 상대적인 가격이 중요한거 같습니다
반곡동 단독주택의 경우를 예로
17억 매매 호가면 일반적으로 17억이라는 금액을 들어봤을때 왠만한 수도권 핵심 또는 서울 강남권 끝자락 의 구축 아파트 매매가정도 되기에 절대적 가격으로 봤을때 세종에서 거래되기에 꽤 높다고 생각하십니다.
하지만 상대적인 가격으로 보면
단독주택을 매입하시려는 대부분 수요의 주 목적은 투자가 아닌 실거주 가치가 우선이고 그런 목적에 맞게 매입을 하시는것이라서
현재 반곡동 단독주택지 토지 호가 8~10억대
실제 실거래가 매매시세 6억중방~7억입니다.
그럼 대략 6억5천 토지 매입비 + 건축비 최소10억은 예상됩니다 (해당주택 비슷한 컨디션/외부공사+가전 등등 별도)
그럼 지금 해당 매물 단독주택과 동일컨디션의 코너각지 단독주택지를 매입해서 건축을 한다고 하면 최소17억이상 예상 근접은 18억대 정도 예상이 됩니다.
거래완료된 매매가를 곧 실거래가 등록이 되면 사례의 하나로 한번 검토해보시면 좋으실듯 하구요.
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세종스타공인중개사
금기웅 드림
5 days ago | [YT] | 19