<갭투자 막는 조건부 전세대출사태 총정리>
이창용 한국은행 총재는 지난 22일 금융통화위원회에서 기준금리를 동결한 이유로 “부동산과 가계부채 문제가 나빠지는 악순환의 고리가 바람직하지 않다는 경각심을 주기 위한 것”이라고 밝혔는데요.
가계부채의 증가 속도가 눈덩이 처럼 불어나고 있고 그 중심에 부동산이 있으며, 가계부채의 안정적인 관리가 되지 않는 상황에서 기준금리가 인하되면 증가 속도는 폭발적으로 늘어날 것이고 국가와 개인 모두 빚에 허덕이면서 경제가 파탄날 수 있다는 것을 경고한 것입니다.
이복현 금감원장은 가계부채의 심각성을 계속 언급했지만 은행은 대출한도를 관리하기 보단 대출금리를 올려 수익 얻고 있다며 은행의 안일한 대처에 직접 개입하겠다고 말했죠.
당황한 은행권은 방향을 수정해 대출 한도 및 중단으로 가계부채를 관리하겠다고 밝혔고, 조건부 전세대출 중단사태도 발생하게 된 것입니다.
신한은행이 8월 26일부터 조건부 전세대출을 중단한데 이어 우리은행은 9월 2일, 국민은행은 9월 3일부터 시행할 예정인데요. 조건부 전세대출을 중단하는 이유로 실수요자를 보호하고 갭투자를 차단해 부동산 시장에 유입되는 대출을 줄여 가계부채 증가세를 막겠다는 것이었죠. 데이터 분석 및 현장 임장을 하면서 느낀 현 부동산 시장은 대부분 실수요자 중심으로 움직이고 있었고, 전세자금대출 중단의 피해가 전세세입자 등에게 피해가 돌아갈 수 있음에도 전세 매물 품귀현상이 나타나고 있는 이 시점에 중단 결정은 매우 아쉬웠습니다.
당분간 집주인 뿐만 아니라 전세세입자에게도 영향을 미칠 수 있는 조건부 전세대출 중단에 대해서 구체적으로 살펴 보도록 하죠.
1. 대출실행일에 선순위 채권 말소 또는 감액
전세 세입자가 전세 집을 구할 때, 임대인의 근저당 등 선순위 채권이 있을 경우 이를 모두 상환하거나 은행에서 안전하다고 판단되는 수준까지 상환해야만 전세자금대출 실행이 가능하다는 것입니다.
전세 임차인이 전세 잔금을 전세대출로 받아 임대인의 근저당을 말소 또는 일부만 갚아 감액하는 것은 안된다는 것입니다.
예를들어, 집을 사면서 주택담보대출을 받아 실거주한 A가 2년 뒤 다른 주택으로 이사가기 위해 집을 내놨는데 집이 팔리지 않아 전세를 놓고 이사를 갈 예정이었다고 하죠. 임대인이 주담대를 상환하지 않고 새로운 전세 임차인이 받을 전세 대출로 임대인의 근저당을 말소하지 못한다는 것입니다.
임대인의 근저당 등 선순위 채권이 있는 집을 전세로 살 수 있는 방법은 전세 세입자가 전세금 전부를 현금으로 집주인의 근저당을 말소 후 살거나 일부를 갚고 감액 후 반전세로 사는 방법이 있겠죠. 아니면 보증금을 현금으로 납부하고 월세로 사는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.
문제는 실수요자가 주택담보대출 없이 집을 살 수 있는 사람이 몇이나 있을까요?
앞으로 주담대가 있는 집은 현금이 많은 전세 임차인이 아닌 이상 전세로 살수 없을 것입니다.
지난 장에서 집값 못지 않게 전세가격도 많이 상승했고, 서울의 전세값은 지방의 웬만한 집값보다도 높은 단지가 많습니다. 전세자금대출 없이 현금만으로 전세에 사는 사람을 찾아보기도 쉽지 않죠.
결국 조건부 전세대출 중단 사태로 전세 임차인이 전세로 살 수 있는 물건은 줄어 들 것입니다.
그렇지 않아도 전세 매물이 많지 않은 상황에서 주담대가 없는 집만 전세로 사는 것이 가능하다면
주담대가 없는 집은 몸값이 상승할 것이며 주담대 있는 물건보다 전세값이 높아지면서 전세값이 상승하겠죠.
주담대가 있어 전세로 살 수 없는 집은 전세 세입자의 현금으로 주담대 일부를 상황해서 반전세나 월세로 살면서 반전세, 월세 수요는 증가할 것입니다. 수요가 한쪽으로 쏠리게 되면 가격은 상승할 것이고 그 부담은 세입자에게 전가될 것입니다.
2. 대출실행일에 임대인(매수인)의 소유권 이전
주택 매수와 동시에 새로운 전세 임차인을 구한 후 전세 임차인이 받은 전세대출금으로 매매 주택의 잔금을 치르는 것이 안된다는 것입니다.
예를들어, A 소유의 아파트를 B가 매수할 때 계약금을 지급 후 잔금을 치르면서 소유권을 이전 받게 되는데요. 매수인인 B가 본인의 자금으로 잔금을 치르지 않고, 매매계약과 동시에 전세를 놓고 전세 임차인이 전세 잔금을 위해 받은 전세대출로 치르는 것을 막겠다는 것입니다. 즉 갭투자 용도로는 전세자금대출을 사용하지 말라는 것이죠.
갭투자를 억제하면 가격 안정에 도움이 됩니다. 다만 현 시장은 갭투자보다는 실수요자 중심으로 거래되는 시장으로 상승하는 집값을 잡기에는 그 효과가 미비한 반면 전월세 시장은 전월세 매물의 감소로 임대 가격 상승 등 시장이 불안해 질 것입니다.
전세가격 상승폭이 확대되면 전세 임차인의 계약갱신청구권은 증가할 것이고, 전세 매물은 더욱 감소해 전세가격이 또 상승하는 악순환이 될 것이구요.
은행권에서 이 정책을 '당분간'만 시행할 것이라고 밝힌 이유도 일단 시장의 상황을 지켜보고 추후 지속 여부를 결정하자는 취지로 보입니다.
3. 유주택자 임차인이 대출 실행일에 주택처분조건
1주택자가 주택을 팔고 전세 임차인으로 들어가고자 할 경우, 기존 주택을 파는 조건으로 전세대출을 받을 수 없다는 것을 의미합니다. 1주택자가 집을 팔아서 무주택으로 만든 후에 전세대출을 실행하는 것은 가능합니다.
그럼 1주택자가 집을 팔고 무주택자가 되었을 때는 어디서 살아야 할까요?
매우 현실성이 없으며, 임차인에게 필요 없는 비용을 전가시키는 정책으로 밖에 보이지 않습니다.
현재 기준, 조건부 전세대출 중단을 시행하는 은행은 3곳이며, 앞으로 더 늘어날 가능성이 있습니다.
열심히 정부의 방향대로 움직이고 있다는 시그널을 줘야 하니깐요.
금리 장사를 한다고 비판 받더니, 이제는 실적을 쌓기 위해 마구잡이 식의 대출 규제로 서민의 허리는 더욱 휘어지고 임대차 시장을 당분간 혼란이 빠트릴 것입니다.
대출 규제는 늘 현금 부자들에게는 기회이고, 대출 의존도가 높은 이들에게는 악몽이다라는 문구가 그 어느 때보다 가슴 깊이 와 닿네요.
북극성주TV
<갭투자 막는 조건부 전세대출사태 총정리>
이창용 한국은행 총재는 지난 22일 금융통화위원회에서 기준금리를 동결한 이유로 “부동산과 가계부채 문제가 나빠지는 악순환의 고리가 바람직하지 않다는 경각심을 주기 위한 것”이라고 밝혔는데요.
가계부채의 증가 속도가 눈덩이 처럼 불어나고 있고 그 중심에 부동산이 있으며, 가계부채의 안정적인 관리가 되지 않는 상황에서 기준금리가 인하되면 증가 속도는 폭발적으로 늘어날 것이고 국가와 개인 모두 빚에 허덕이면서 경제가 파탄날 수 있다는 것을 경고한 것입니다.
이복현 금감원장은 가계부채의 심각성을 계속 언급했지만 은행은 대출한도를 관리하기 보단 대출금리를 올려 수익 얻고 있다며 은행의 안일한 대처에 직접 개입하겠다고 말했죠.
당황한 은행권은 방향을 수정해 대출 한도 및 중단으로 가계부채를 관리하겠다고 밝혔고, 조건부 전세대출 중단사태도 발생하게 된 것입니다.
신한은행이 8월 26일부터 조건부 전세대출을 중단한데 이어 우리은행은 9월 2일, 국민은행은 9월 3일부터 시행할 예정인데요. 조건부 전세대출을 중단하는 이유로 실수요자를 보호하고 갭투자를 차단해 부동산 시장에 유입되는 대출을 줄여 가계부채 증가세를 막겠다는 것이었죠. 데이터 분석 및 현장 임장을 하면서 느낀 현 부동산 시장은 대부분 실수요자 중심으로 움직이고 있었고, 전세자금대출 중단의 피해가 전세세입자 등에게 피해가 돌아갈 수 있음에도 전세 매물 품귀현상이 나타나고 있는 이 시점에 중단 결정은 매우 아쉬웠습니다.
당분간 집주인 뿐만 아니라 전세세입자에게도 영향을 미칠 수 있는 조건부 전세대출 중단에 대해서 구체적으로 살펴 보도록 하죠.
1. 대출실행일에 선순위 채권 말소 또는 감액
전세 세입자가 전세 집을 구할 때, 임대인의 근저당 등 선순위 채권이 있을 경우 이를 모두 상환하거나 은행에서 안전하다고 판단되는 수준까지 상환해야만 전세자금대출 실행이 가능하다는 것입니다.
전세 임차인이 전세 잔금을 전세대출로 받아 임대인의 근저당을 말소 또는 일부만 갚아 감액하는 것은 안된다는 것입니다.
예를들어, 집을 사면서 주택담보대출을 받아 실거주한 A가 2년 뒤 다른 주택으로 이사가기 위해 집을 내놨는데 집이 팔리지 않아 전세를 놓고 이사를 갈 예정이었다고 하죠. 임대인이 주담대를 상환하지 않고 새로운 전세 임차인이 받을 전세 대출로 임대인의 근저당을 말소하지 못한다는 것입니다.
임대인의 근저당 등 선순위 채권이 있는 집을 전세로 살 수 있는 방법은 전세 세입자가 전세금 전부를 현금으로 집주인의 근저당을 말소 후 살거나 일부를 갚고 감액 후 반전세로 사는 방법이 있겠죠. 아니면 보증금을 현금으로 납부하고 월세로 사는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.
문제는 실수요자가 주택담보대출 없이 집을 살 수 있는 사람이 몇이나 있을까요?
앞으로 주담대가 있는 집은 현금이 많은 전세 임차인이 아닌 이상 전세로 살수 없을 것입니다.
지난 장에서 집값 못지 않게 전세가격도 많이 상승했고, 서울의 전세값은 지방의 웬만한 집값보다도 높은 단지가 많습니다. 전세자금대출 없이 현금만으로 전세에 사는 사람을 찾아보기도 쉽지 않죠.
결국 조건부 전세대출 중단 사태로 전세 임차인이 전세로 살 수 있는 물건은 줄어 들 것입니다.
그렇지 않아도 전세 매물이 많지 않은 상황에서 주담대가 없는 집만 전세로 사는 것이 가능하다면
주담대가 없는 집은 몸값이 상승할 것이며 주담대 있는 물건보다 전세값이 높아지면서 전세값이 상승하겠죠.
주담대가 있어 전세로 살 수 없는 집은 전세 세입자의 현금으로 주담대 일부를 상황해서 반전세나 월세로 살면서 반전세, 월세 수요는 증가할 것입니다. 수요가 한쪽으로 쏠리게 되면 가격은 상승할 것이고 그 부담은 세입자에게 전가될 것입니다.
2. 대출실행일에 임대인(매수인)의 소유권 이전
주택 매수와 동시에 새로운 전세 임차인을 구한 후 전세 임차인이 받은 전세대출금으로 매매 주택의 잔금을 치르는 것이 안된다는 것입니다.
예를들어, A 소유의 아파트를 B가 매수할 때 계약금을 지급 후 잔금을 치르면서 소유권을 이전 받게 되는데요. 매수인인 B가 본인의 자금으로 잔금을 치르지 않고, 매매계약과 동시에 전세를 놓고 전세 임차인이 전세 잔금을 위해 받은 전세대출로 치르는 것을 막겠다는 것입니다. 즉 갭투자 용도로는 전세자금대출을 사용하지 말라는 것이죠.
갭투자를 억제하면 가격 안정에 도움이 됩니다. 다만 현 시장은 갭투자보다는 실수요자 중심으로 거래되는 시장으로 상승하는 집값을 잡기에는 그 효과가 미비한 반면 전월세 시장은 전월세 매물의 감소로 임대 가격 상승 등 시장이 불안해 질 것입니다.
전세가격 상승폭이 확대되면 전세 임차인의 계약갱신청구권은 증가할 것이고, 전세 매물은 더욱 감소해 전세가격이 또 상승하는 악순환이 될 것이구요.
은행권에서 이 정책을 '당분간'만 시행할 것이라고 밝힌 이유도 일단 시장의 상황을 지켜보고 추후 지속 여부를 결정하자는 취지로 보입니다.
3. 유주택자 임차인이 대출 실행일에 주택처분조건
1주택자가 주택을 팔고 전세 임차인으로 들어가고자 할 경우, 기존 주택을 파는 조건으로 전세대출을 받을 수 없다는 것을 의미합니다. 1주택자가 집을 팔아서 무주택으로 만든 후에 전세대출을 실행하는 것은 가능합니다.
그럼 1주택자가 집을 팔고 무주택자가 되었을 때는 어디서 살아야 할까요?
매우 현실성이 없으며, 임차인에게 필요 없는 비용을 전가시키는 정책으로 밖에 보이지 않습니다.
현재 기준, 조건부 전세대출 중단을 시행하는 은행은 3곳이며, 앞으로 더 늘어날 가능성이 있습니다.
열심히 정부의 방향대로 움직이고 있다는 시그널을 줘야 하니깐요.
금리 장사를 한다고 비판 받더니, 이제는 실적을 쌓기 위해 마구잡이 식의 대출 규제로 서민의 허리는 더욱 휘어지고 임대차 시장을 당분간 혼란이 빠트릴 것입니다.
대출 규제는 늘 현금 부자들에게는 기회이고, 대출 의존도가 높은 이들에게는 악몽이다라는 문구가 그 어느 때보다 가슴 깊이 와 닿네요.
투자 가치 있는 지역 및 단지를 심플하게 찾지 못하면 투자를 성공할 수 없다.
언제까지 부동산 공부만 할 것인가? 단언컨데 이 강의 하나면 충분하다!
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1 year ago (edited) | [YT] | 36