學長美金哥

桃園「可負擔住宅」：居住正義的新解方？還是另一個未爆彈？
桃園市政府最近推出「可負擔住宅」政策，主打低於市價、只能回售政府，乍看之下挺美好的，但仔細想想，問題可多了。
#先說這個政策的亮點
市府的構想是：讓年輕家庭用每坪2字頭的價格買房，但未來只能回售給政府，不能在市場上轉賣。這個設計確實是從過去國宅、合宜宅的失敗中學到教訓。
#至少堵住了套利炒作的漏洞
記得嗎？以前國宅、合宜宅最大的問題，就是綁約期一過，一堆人立刻脫手賺價差。明明是為了居住正義，結果變成投資客的套利工具。那些低價買進的人，轉手賺個幾百萬，房子最後還是流入市場炒作。
#這哪裡是居住正義根本是套利正義
桃園這次的「只能回售政府」設計，至少做到了：

徹底杜絕炒作空間
房子回歸居住本質
真正需要的人才會去買

#畢竟只能賣給政府誰還想炒
從這個角度看，這個政策確實有它的創新之處。

#但是問題來了
理想很豐滿，現實很骨感。這個政策有幾個超級大的問題：
問題一：債權設定的超級地雷
假設小明買了可負擔住宅，貸款800萬。幾年後家裡出事急需錢，跟地下錢莊借500萬，拿房子設定抵押。結果小明還不出錢跑路了。
#這個爛攤子誰來收拾
地下錢莊要拍賣房子，發現只能賣給政府。政府說：「我不想收這個爛攤子」。地下錢莊：「那我的500萬呢？」
#納稅人要幫欠債的人買單嗎
桃園市政府必須回答：

可負擔住宅能設定幾胎？
如果允許二胎，債權人怎麼求償？
如果禁止，如何有效稽查？
買方跑路了，政府要概括承受嗎？

#這些問題不解決政策根本推不動
問題二：回售價格誰說了算
市府說會有「公式推算合理價格」，但這個公式是什麼？
10年後房價漲了一倍，政府卻只給你當年買價加通膨，住戶不就虧大了？還是政府會依市價收購？那不就又變相鼓勵大家來買？
#價格機制不透明到時候又是一場民怨
問題三：排擠效應
張金鶚教授說得對：現在社宅都供不應求了，還要分資源去搞可負擔住宅？
#弱勢連社宅都租不到了還談什麼可負擔住宅
政府應該優先照顧最弱勢的人，而不是去照顧「有收入但買不起房」的中產階級。這個優先順序是不是搞錯了？
問題四：執行面的困難
台灣最不缺的就是「立意良善、執行走鐘」的政策。
違規出租怎麼抓？借名登記怎麼防？私下轉讓怎麼管？民代施壓怎麼擋？自救會抗議怎麼辦？
#光想就知道會有一堆漏洞

#我的看法
這個政策的出發點是好的，「只能回售政府」的設計也確實比以前的國宅、合宜宅進步，至少堵住了套利炒作的空間。
#從失敗中學習值得肯定
但是，如果債權設定、回售機制、稽查執行這些配套沒做好，這個政策最後還是會變成另一個災難。
#魔鬼永遠在執行細節裡
真正的居住正義，不應該只是讓年輕人「買得起房」，而是要：

弱勢優先照顧（社宅供給要夠）
市場機制健全（不要讓炒房繼續猖獗）
配套措施完善（從源頭解決高房價問題）

#治標不如治本
桃園市府要推這個政策，拜託把這些問題想清楚：

債權設定的規範
回售價格的公式
違約處理的機制
不良債權的承擔
與社宅資源的平衡

#每一條都要有明確答案
如果這些都做不到，那這個「可負擔住宅」最後只會變成另一個「立意良善、執行災難」的案例。
#台灣不缺政策缺的是能落實的執行力
居住正義不是口號，而是要真正幫助到需要的人。期待桃園市府能把自治條例的每一條細節都公開透明，接受社會檢視。
#我們用納稅錢不能再繳學費了
各位朋友，你們怎麼看這個政策？歡迎理性討論！

4 weeks ago | [YT] | 1