Ar. Niloy
I am an architect by profession, I make videos for social awareness and for those people who are not aware of architecture profession.
I love to share knowledge and exchange ideas , In this channel you can learn about architectural rules, tips and tricks that may be related to Bangladesh context.
I love to travel so you may be also get some travel videos and some funny experience sharing story here.
If you love those video and find those helpful , please do subscribe the channel and give a thumbs up.
Use the Google Form Link for your inquiry : forms.gle/7TtVNUc1CZbX5Nkf8
Business email : myquestion2ar.niloy@gmail.com
Posts
Ar. Niloy
A heartfelt thank you to @BergerBD for your warm birthday wishes.
Your thoughtful message truly made my day even more special. It is always a pleasure to be associated with a brand that values creativity, quality, and meaningful relationships.
I sincerely appreciate your kindness and wish Berger Paints Bangladesh continued success and many more achievements in the years ahead.
Thank you once again for making my birthday memorable.
Ar.Niloy
2 hours ago | [YT] | 0
View 0 replies
Ar. Niloy
A sincere thank you to @Mirpur-KhadimCeramics for the wonderful birthday wishes.
I am truly grateful for your thoughtful gesture and warm greetings. It is always inspiring to see a brand that values people and maintains such meaningful connections.
Wishing Mirpur Ceramics continued growth, innovation, and success in the years to come.
Thank you once again for your kindness and for making my birthday even more special.
Ar.Niloy
2 hours ago (edited) | [YT] | 6
View 0 replies
Ar. Niloy
বাংলাদেশের গণঅভ্যুত্থানের সময় শেখ হাসিনার ভারতে আশ্রয় নেওয়া এবং ভারত সরকারের সেই রাজনৈতিক সিদ্ধান্ত—দুই দেশের মানুষের সম্পর্ককে নিঃসন্দেহে আরও কঠিন করে তুলেছে। আমার বিশ্বাস, রাষ্ট্রের স্বল্পমেয়াদি রাজনৈতিক স্বার্থ কখনোই জনগণের দীর্ঘদিনের বন্ধুত্বের চেয়ে বড় হতে পারে না।
বাংলাদেশের ফ্যাসিবাদবিরোধী আন্দোলনের সময় ভারতের বিভিন্ন প্রান্তে, বিশেষ করে পশ্চিমবঙ্গের অসংখ্য মানুষ আমাদের পাশে দাঁড়িয়েছিলেন। সেই সংহতি আমরা ভুলিনি।
আজ যখন ভারতের শিক্ষার্থীরা রাস্তায় নেমে রাষ্ট্রীয় দমন-পীড়নের মুখোমুখি, তখন একজন বাংলাদেশি, একজন প্রতিবেশী এবং একজন স্বাধীন মানুষ হিসেবে আমি তাদের ওপর সহিংসতার তীব্র প্রতিবাদ জানাই।
স্বৈরাচার একে অপরকে আশ্রয় দিতে পারে, কিন্তু স্বাধীনচেতা মানুষ সবসময় স্বাধীন মানুষের পাশেই দাঁড়ায়।
আমার বিরোধিতা ভারতের মানুষের বিরুদ্ধে নয়; আমার বিরোধিতা আধিপত্যবাদ, রাজনৈতিক নিপীড়ন এবং যে কোনো ধরনের স্বৈরাচারের বিরুদ্ধে।
মানুষের পাশে থাকি, স্বৈরাচারের নয়।
— স্থপতি নিলয়
4 days ago | [YT] | 11
View 2 replies
Ar. Niloy
বই অর্ডারের জন্য লিঙ্কঃ www.arniloy.net/books-publication
5 days ago | [YT] | 6
View 0 replies
Ar. Niloy
পেশায় আমি একজন স্থপতি, আর শখের বসে বনসাই চর্চা করি। গাছপালার প্রতি এই ভালোবাসাটা পেয়েছি আমার কৃষিবিদ বাবার কাছ থেকে।
বনসাই নিয়ে কাজ করতে গিয়ে দেখলাম, বাংলাদেশে এই শিল্পকে ঘিরে এখনও অনেক ভুল ধারণা রয়েছে। আবার বনসাই জনপ্রিয় হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে “বনসাই” নাম দিয়ে সাধারণ গাছও বিক্রি হচ্ছে, ফলে অনেক মানুষ অজান্তেই বিভ্রান্ত হচ্ছেন। স্থাপত্যে যেমন অপ্রয়োজনীয় বিভ্রান্তি ও ভুল তথ্যের কারণে মানুষ ক্ষতিগ্রস্ত হয়, বনসাইয়ের ক্ষেত্রেও তেমন একটি চিত্র দেখতে পেলাম।
এই বিষয়টি বুঝতে দেশি-বিদেশি অসংখ্য বই পড়েছি। কিন্তু ভালো মানের হার্ডকপি বইগুলোর দাম এত বেশি—যা অনেকের নাগালের বাইরে। তখনই সিদ্ধান্ত নিই, বাংলাদেশের প্রেক্ষাপটে একটি নির্ভরযোগ্য কিন্তু সাশ্রয়ী বই লিখব। তাই আমার প্রথম বইটি ই-বুক হিসেবে প্রকাশ করেছি, যাতে কম খরচে বেশি মানুষের কাছে সঠিক তথ্য পৌঁছে দেওয়া যায়।
প্রায় ছয় মাসের গবেষণা ও পরিশ্রমের ফল এই বই। বইটি আমি উৎসর্গ করেছি আমার বাবা, কৃষিবিদ মোহাম্মদ সোলাইমান খান-কে।
আশা করি বনসাই নিয়ে আগ্রহী মানুষের জন্য এটি একটি নির্ভরযোগ্য পথনির্দেশক হবে।
— স্থপতি নিলয়
www.arniloy.net/books-publication
উপরের লিংক ব্যবহার করে বইটা পারচেজ করতে পারবেন, টোটাল সিস্টেম টা অটোমেটেড করা , payment কম্পলিট হবার ১৫ থেকে ২০ মিনিটের মধ্যে পেমেন্ট ভেরিফাই হলে ,আপনার নামে (এন্টি পাইরেসি ট্রেসেবল কোড ইনবেডেড) একটা Ebook পিডিএফ, আপনার দেওয়া ইমেইল ঠিকানায় চলে যাবে।
#Bonsai #BonsaiBangladesh #বনসাই #BonsaiBook #eBook #PlantLovers #পাত্রেমহীরুহ #স্থপতিনিলয়
1 week ago (edited) | [YT] | 18
View 3 replies
Ar. Niloy
নতুন ড্যাপ আর নতুন বিধিমালার ভিড়ে অনেকেই নির্মাণের তাল হারিয়ে ফেলেছেন।
সেই হারানো তাল খুঁজে পেতেই FAR Calculation Report-এর ব্যবস্থা করলাম।
পোস্টারের QR কোডটা কিন্তু কাজ করে। স্ক্যান করতে সমস্যা হলে নিচের লিংক ব্যবহার করতে পারেন।
forms.gle/XsekAtQt3RpSJ8kt7
আর যতটুকু ফ্রি দেওয়ার কথা ছিল, প্রথম ২০ জনকে সেই ফ্রি তাল বুঝিয়ে দিয়েছি।
এখন যারা নির্মাণের হিসাব-নিকাশে তাল খুঁজছেন, তারা খরচা করে নিজের FAR Report সংগ্রহ করে নিতে পারেন।
কারণ ভবনের নকশা আঁকার আগে, তালটা ঠিক থাকাটাই সবচেয়ে জরুরি।
— স্থপতি নিলয়
১৮/৬/২৬
1 month ago | [YT] | 15
View 4 replies
Ar. Niloy
ঢাকায় জমি আছে, কিন্তু সেই জমিতে বাস্তবে কী করা সম্ভব—এই অনিশ্চয়তাই আজ অনেক জমির মালিক, বিনিয়োগকারী ও ডেভেলপারের সবচেয়ে বড় উদ্বেগ।
গত কয়েক মাস ধরে DAP, FAR, Dwelling Unit এবং নতুন ইমারত নির্মাণ বিধিমালা নিয়ে অনেক আলোচনা করেছি। সেই আলোচনাগুলোতে বারবার একটা বিষয় সামনে এসেছে—
নির্মাণ খাতের বর্তমান স্থবিরতার অন্যতম কারণ শুধু অর্থনীতি নয়, বরং অনিশ্চয়তা।
একজন জমির মালিক জানেন না তার জমিতে আসলে কতটুকু নির্মাণ করা যাবে।
একজন বিনিয়োগকারী জানেন না তিনি যে প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে যাচ্ছেন, সেটার বাস্তব সম্ভাবনা কতটুকু।
একজন ডেভেলপার জানেন না জমির মালিককে যে প্রস্তাব দিচ্ছেন, সেটা নতুন বিধিমালার আলোকে কতটা বাস্তবসম্মত।
আগে অনেক ক্ষেত্রে ধারণা করে সিদ্ধান্ত নেওয়া যেত। এখন বিষয়টা আর এত সহজ নয়।নতুন DAP, Building Construction Rules 2025, FAR, MGC, Road Width, Building Height, Setback এবং Dwelling Unit—সবকিছু মিলিয়ে একটি জমির প্রকৃত উন্নয়ন সম্ভাবনা নির্ধারণ করা আগের চেয়ে অনেক বেশি জটিল হয়ে গেছে।
ফলে এখন সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্নটা হলো—
“ডিজাইন শুরু করার আগেই কি আমি জানতে পারি, আমার জমিতে বাস্তবে কী করা সম্ভব?”
দীর্ঘদিন ধরে নগর পরিকল্পনা, FAR Analysis এবং DAP নিয়ে কাজ করতে গিয়ে আমি দেখেছি, অধিকাংশ মানুষের সমস্যাটা নকশা না—সমস্যাটা তথ্য।
অনেকেই জানতে চান—
✔️ আমার জমিতে কত FAR প্রযোজ্য?
✔️ কয় তলা ভবন নির্মাণ করা সম্ভব?
✔️ কয়টি আবাসিক ইউনিট করা যাবে?
✔️ ১,২০০ বা ১,৫০০ স্কয়ার ফিটের ফ্ল্যাট বাস্তবে সম্ভব হবে কি?
✔️ ডেভেলপারের প্রস্তাব বাস্তবসম্মত কিনা?
✔️ নতুন বিধিমালার কারণে কোথায় সীমাবদ্ধতা তৈরি হতে পারে?
✔️ কয়েকজন মিলে গ্রুপ করে প্রজেক্ট এর মাধ্যমে ফ্ল্যাট করার জন্য জমি কিনতে চাচ্ছেন কিন্তু জমি কেনার আগে সিদ্ধান্ত নিতে পারছেন না ,যে আদতেই সেই জমিতে নতুন নিয়মে আপনাদের চাহিদা অনুযায়ী স্থাপনা তৈরি করতে পারবেন কিনা !!?
এই প্রশ্নগুলোর উত্তর পাওয়ার জন্যই আমরা চালু করছি একটি Online FAR & Development Potential Analysis Service।
এখানে আপনি আপনার জমির মৌলিক তথ্য জমা দেবেন, আমরা তথ্য যাচাই করে আপনার জমির জন্য একটি প্রাথমিক কিন্তু পেশাদার বিশ্লেষণ প্রস্তুত করব।
আপনি পাবেন—
📄 FAR Calculation Report
📈 Development Potential Analysis
🏗️ Planning Guidance for Design Decisions নিয়ে স্থপতির পরামর্শ।
সিস্টেমটা কিভাবে কাজ করবে?
1️⃣ আপনি আমাদের দেওয়া google ফর্ম পূরণ করে জমির তথ্য জমা দিবেন
2️⃣ আমরা সেই তথ্য যাচাই ও ভেরিফিকেশন করব।
3️⃣ সব ঠিক থাকলে আপনার সার্ভিসের চাহিদা অনুযায়ি Invoice পাঠাবো।
4️⃣ আপনার Payment Confirmation করার পর
5️⃣ FAR ও Planning Analysis এর রিপোর্ট বানানো হবে
6️⃣ আমি নিজে তার Quality Check করবো।
7️⃣ ২৪–৪৮ ঘণ্টার মধ্যে PDF Report Delivery করা হবে আপনার দেয়া ইমেইল বা whatssap number এ।
🎁 সার্ভিসটি চালুর অংশ হিসেবে আমাদের Subscriber-দের জন্য প্রথম ২০ টা Plot Based FAR Calculation সম্পূর্ণ Free তে প্রভাইড করা হবে।
⚠️প্রথম ২০ টা ফ্রি সার্ভিস Plot Based Analysis-এর জন্য প্রযোজ্য। Block Based Calculation এবং বিশেষ Planning Assessment-এর ক্ষেত্রে আলাদা Professional Fee প্রযোজ্য হবে।
২১ তম ব্যাক্তি থেকে Calculation-এর ক্ষেত্রে নির্ধারিত Package Fee প্রযোজ্য হবে।
এই সার্ভিস শুধু মাত্র ইমারত নির্মাণ বিধিমালার A3 (ফ্লাট বাড়ি এবং অ্যাপার্টমেন্ট বাসার জন্য প্রযোজ্য)
আমি আগেই বলে রাখি, কোন ডিজাইন রিলেটেড সার্ভিস এর সাথে ইনক্লুডেড না । এই সার্ভিসের উদ্দেশ্য নকশা শুরু করার আগেই জমির সম্ভাবনা ও সীমাবদ্ধতা সম্পর্কে একটি তথ্যভিত্তিক ধারণা প্রদান করা।
কারণ সঠিক তথ্য থাকলে সিদ্ধান্ত নেওয়া সহজ হয়।
আর ভুল সিদ্ধান্তের খরচ অনেক সময় একটি রিপোর্টের খরচের চেয়েও অনেক বেশি।
Flyer এর ভেতর দেয়া QR Code স্ক্যান করে অথবা নিচের লিংকে গিয়ে আপনার জমির তথ্য দিতে পারেন।
Link: forms.gle/aYUaYzybYAhzw3Ye7
— স্থপতি নিলয়
Principal Architect
Integral Design Studio
www.studiointegral.com
পরিশেষে সবাইকে একটা অনুরোধ করবো ,স্থপতি হিসেবে আমার যারা ফলোয়ার আছেন তারা নেহাত সংখ্যায় কম না, তাই এই ক্যালকুলেশনের জন্য যদি অস্বাভাবিক রকমের প্রেসার সার্ভারে আসে সেই ক্ষেত্রে একটু ধৈর্য ধরে সময় দিয়ে অপেক্ষা করতে হবে। ব্যক্তিগতভাবে প্রতিটা রিপোর্ট আমি নিজে চেক করে আপনাদের দেওয়ার জন্য এই সময় টা আপানাদের কাছ থেকে আগেই চেয়ে নিচ্ছি।তবে নিশ্চিত থাকেন আপনার পেমেন্ট কনফার্মেশন এর মানি রিসিপ্ট পাওয়ার পর ২৪ থেকে ৪৮ ঘন্টার ভিতরে অবশ্যই রিপোর্টটা পাবেন।
#arniloy #farcalculation #DAP #DAP2025 #BuildingRules #landdevelopment #urbanplanningdesign #realestateadvice #Dhaka #integraldesignstudio #ArchitecturalDesign #DevelopmentPotential #planninganalysis See less
1 month ago | [YT] | 17
View 3 replies
Ar. Niloy
ঢাকার অধিকাংশ জমির মালিক এর মাথার কমন চিন্তা এখন “ আমার এই জমিতে আসলে কী করা সম্ভব ?!? "
ঢাকার নির্মাণ খাতের বর্তমান স্থবিরতার অনেক কারণের মধ্যে একটি বিষয় নিয়ে খুব কম আলোচনা হচ্ছে। সেটা হলো—একটা জমিতে আসলে কী করা যাবে, সেই বিষয়টি নিয়ে অনিশ্চয়তা।
আগে একজন জমির মালিক মোটামুটি ধারণা করতে পারতেন তার জমিতে কতটুকু নির্মাণ করা যাবে। এখন নতুন ড্যাপ (DAP), নতুন ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০২৫, FAR, MGC, Dwelling Unit, রাস্তার প্রস্থ, Building Height, Setback—সবকিছু মিলিয়ে হিসাবটা অনেক জটিল হয়ে গেছে।
এর ফলে শুধু নকশা করতেই সমস্যা হচ্ছে না, বরং অনেক সিদ্ধান্তই আটকে যাচ্ছে একেবারে শুরুতেই।
অনেকেই শেয়ারে জমি কেনার আগে জানতে চান—আসলে কয়টা ইউনিট করা যাবে? সবাইকে কি প্রতিশ্রুতি অনুযায়ী ফ্ল্যাট দেওয়া সম্ভব হবে? ১,২০০ বা ১,৫০০ স্কয়ার ফিটের ফ্ল্যাট ধরলে আদৌ সবগুলো ইউনিট করা যাবে কিনা?
আবার অনেক জমির মালিক ডেভেলপারের সাথে চুক্তিতে যেতে চান, কিন্তু তার আগেই জানতে চান—এই জমিতে আসলে কতটুকু নির্মাণ করা যাবে? ডেভেলপার যা বলছে সেটা বাস্তবসম্মত কিনা? চুক্তি করলে তিনি মোট কত স্কয়ার ফিট বা কত ইউনিট পাওয়ার যৌক্তিক সম্ভাবনা রাখেন?
সবচেয়ে বড় বিষয় হলো, এখন FAR-এর পাশাপাশি Dwelling Unit-এর হিসাবও অনেক ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠেছে। অনেক সময় দেখা যাচ্ছে FAR অনুযায়ী নির্মাণের সুযোগ আছে, কিন্তু ইউনিট সংখ্যার সীমাবদ্ধতার কারণে সেই সুযোগ পুরোপুরি কাজে লাগানো যাচ্ছে না।
ফলে একজন জমির মালিক, একজন বিনিয়োগকারী, এমনকি একজন ডেভেলপারও শুরুতেই একটি মৌলিক প্রশ্নের উত্তর খুঁজছেন—
“এই জমিতে আসলে কী করা সম্ভব?”
দীর্ঘদিন ধরে FAR, DAP এবং নগর পরিকল্পনা নিয়ে কাজ করতে গিয়ে আমি দেখেছি, অধিকাংশ মানুষের সমস্যাটা ডিজাইন না, সমস্যাটা হলো তথ্য।
ড্যাপ নিয়ে সাধারণ মানুষকে সচেতন করার জন্য বহুদিন ধরে কাজ করেছি। বিভিন্ন সময়ে ড্যাপ নিয়ে আলোচনা, বিশ্লেষণ এবং রিভিউ কার্যক্রমের সঙ্গে যুক্ত থাকার অভিজ্ঞতা থেকে আমার মনে হয়েছে, সাধারণ মানুষের জন্য এমন একটি সহজ ও নির্ভরযোগ্য প্রক্রিয়া থাকা উচিত, যেখানে তারা খুব শুরুতেই তাদের জমির বাস্তব সম্ভাবনা সম্পর্কে একটি পরিষ্কার ধারণা পেতে পারেন।
একটি জমিতে A3 ক্যাটাগরিতে (ফ্ল্যাট ও এপার্ট্মেন্ট বাড়ি) করার জন্য
✔️ কত FAR প্রযোজ্য
✔️ কতটুকু নির্মাণ করা সম্ভব
✔️ কয়টি ইউনিট করা যেতে পারে
✔️ নির্দিষ্ট সাইজের ফ্ল্যাট বাস্তবে সম্ভব কিনা
✔️ ডেভেলপারকে দিলে সম্ভাব্য আউটকাম কী হতে পারে
✔️ নতুন বিধিমালার সীমাবদ্ধতা কোথায়
এসব বিষয়ে একটি প্রাথমিক ও তথ্যভিত্তিক বিশ্লেষণ যদি শুরুতেই পাওয়া যায়, তাহলে অনেক ভুল সিদ্ধান্ত, অপ্রয়োজনীয় সময় নষ্ট এবং ভবিষ্যতের বিরোধ এড়ানো সম্ভব।
আমার অভিজ্ঞতার আলোকে আমি এমন একটি অনলাইন বেইজড এফর্ডেবল সার্ভিস ডিজাইন করার কথা ভাবছি, যা সাধারণ মানুষকে তাদের জমির সম্ভাবনা ও সীমাবদ্ধতা সম্পর্কে একটি প্রাথমিক কিন্তু পেশাদার ধারণা দিতে সাহায্য করবে।
এখন আপনাদের কাছে জানতে চাই—
আপনার কি মনে হয় এ ধরনের একটি সার্ভিসের প্রয়োজন আছে ?!?
আপনি যদি জমির মালিক, বিনিয়োগকারী বা ডেভেলপমেন্টের সাথে কোনোভাবে যুক্ত থাকেন, তাহলে এই ধরনের বিশ্লেষণ আপনার জন্য কতটা গুরুত্বপূর্ণ বলে মনে করেন?
আপনাদের মতামত ও অভিজ্ঞতা কমেন্টে জানালে ভালো লাগবে। সেই মতামতের ভিত্তিতেই পরবর্তী ধাপগুলো নিয়ে ভাবতে চাই।
স্থপতি নিলয়
Principal Architect
Integral design studio
১৫ জুন ২০২৬
#DAP #bidhimala #farcalculation #dapupdate #arniloy #REHAB #Dhaka #BuildingRules Integral design studio
1 month ago | [YT] | 26
View 12 replies
Ar. Niloy
🏙️ ঢাকার নতুন বিল্ডিং ও উন্নয়ন নিয়ম — সহজ ভাষায় জেনে নিন!
ঢাকা মহানগরে বাড়িঘর তৈরি, জমি ব্যবহার আর উন্নয়নের নিয়মকানুন নিয়ে সরকার বেশ কিছু গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্ত নিয়েছে। DAP (বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা ২০২২-২০৩৫), এর সংশোধনী (ডিসেম্বর ২০২৫) এবং TOD গাইডলাইন (মে ২০২৫) — এই তিনটি দলিলের মূল কথাগুলো সহজ ভাষায় তুলে ধরছি।
📌 DAP কী?
DAP মানে হলো "বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা"। এটি ঢাকা মহানগরের ১৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকায় কোথায় কী ধরনের বাড়ি বা স্থাপনা তৈরি করা যাবে, কতটুকু উঁচু করা যাবে, কতটুকু জায়গা ফাঁকা রাখতে হবে — এসব নিয়মের সমষ্টি। সরকার এটি করেছে যাতে ঢাকা শহরে পরিকল্পিতভাবে উন্নয়ন হয়।
📌 FAR কী? কেন গুরুত্বপূর্ণ?
FAR (Floor Area Ratio) হলো আপনার জমিতে মোট কত বর্গফুট ফ্লোর তৈরি করতে পারবেন তার অনুপাত। সহজ করে বললে, আপনার জমি যদি ৫ কাঠা হয়, আর FAR যদি ৩.০ হয়, তাহলে মোট ১৫ কাঠা সমপরিমাণ ফ্লোর এরিয়া তৈরি করতে পারবেন।
নতুন সংশোধনীতে FAR-এর গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন:
FAR এখন জমির আয়তন অনুযায়ী ভিন্ন ভিন্ন হবে। ছোট জমিতে কম, বড় জমিতে বেশি।
৩ কাঠার কম জমিতে FAR ২.০, ৩-৫ কাঠায় ২.৫, ৫-৭.৫ কাঠায় ৩.০ — এভাবে বাড়তে বাড়তে ২০ কাঠার বেশি জমিতে সর্বোচ্চ ৫.৭৫ পর্যন্ত যেতে পারে।
সড়কের প্রস্থও গুরুত্বপূর্ণ — চওড়া রাস্তায় বেশি FAR পাবেন।
Green building সার্টিফিকেশন পেলে বোনাস FAR ০.৫ পাওয়া যাবে।
📌 এলাকাভিত্তিক নিয়ম (প্ল্যানিং জোন)
ঢাকাকে ৬৮টি প্ল্যানিং জোনে ভাগ করা হয়েছে। প্রতিটি জোনে আলাদা আলাদা FAR ও ঘনত্বের নিয়ম আছে। যেমন — গুলশান, বনানী, মতিঝিলের মতো প্রধান এলাকায় FAR বেশি, আবার প্রান্তিক এলাকায় কম। এটি করা হয়েছে যাতে ঘনবসতিপূর্ণ এলাকায় অতিরিক্ত চাপ না পড়ে।
📌 ভূমি ব্যবহার নির্দেশনা
DAP-তে জমিকে বিভিন্ন ক্যাটাগরিতে ভাগ করা হয়েছে — আবাসিক, বাণিজ্যিক, শিল্প, প্রাতিষ্ঠানিক, কৃষি, জলাভূমি ইত্যাদি। প্রতিটি ক্যাটাগরিতে কী কী করা যাবে, তার নির্দিষ্ট নিয়ম আছে। যেমন আবাসিক এলাকায় বড় কারখানা করা যাবে না।
📌 সেটব্যাক ও গ্রাউন্ড কাভারেজ
সেটব্যাক মানে বাড়ি তৈরির সময় চারপাশে কতটুকু ফাঁকা রাখতে হবে। এটি আলো-বাতাস ও অগ্নিনিরাপত্তার জন্য জরুরি।
গ্রাউন্ড কাভারেজ (MGC) মানে জমির কতটুকু অংশে বিল্ডিং বসানো যাবে। বাকিটুকু খোলা রাখতে হবে।
আবাসিক এলাকায় সাধারণত ৪০% গ্রাউন্ড কাভারেজ। বাকি ৬০% খোলা থাকবে।
🚇 TOD কী? মেট্রো স্টেশনের আশেপাশে কী বিশেষ সুবিধা?
TOD মানে "ট্রানজিট ওরিয়েন্টেড ডেভেলপমেন্ট" — অর্থাৎ মেট্রোরেল স্টেশনকে কেন্দ্র করে পরিকল্পিত উন্নয়ন। সরকার ২০২৫ সালের মে মাসে এই গাইডলাইন গেজেটে প্রকাশ করেছে।
মূল বিষয়গুলো:
মেট্রো স্টেশন থেকে ৫০০ মিটারের মধ্যে "TOD জোন" — এখানে বিশেষ নিয়ম ও সুবিধা প্রযোজ্য।
২০০ মিটারের মধ্যে "TOD কোর জোন" — এখানে সবচেয়ে বেশি অগ্রাধিকার।
৫০০-৮০০ মিটার পর্যন্ত "TOD ইনফ্লুয়েন্স এরিয়া" — এখানেও TOD নীতি অনুসরণ করতে হবে।
TOD জোনে কী কী সুবিধা পাবেন?
বোনাস FAR ০.৫ — অর্থাৎ DAP-তে যে FAR নির্ধারিত আছে, তার ওপরে অতিরিক্ত ০.৫ FAR পাবেন।
অ-আবাসিক ব্যবহারের সুযোগ বেশি — আবাসিক এলাকায়ও দোকান, অফিস ইত্যাদির অনুমতি বাড়বে। যেমন ২০-৪০ ফুট রাস্তায় ২০% পর্যন্ত বাণিজ্যিক ব্যবহার অনুমোদিত।
সাশ্রয়ী আবাসনে বোনাস — কমপক্ষে ৫ ইউনিট সাশ্রয়ী আবাসন রাখলে অতিরিক্ত ০.৭৫ FAR বোনাস।
তবে শর্ত আছে:
জমি ৪০০ বর্গমিটারের বেশি হতে হবে।
পরিকল্পিত এলাকায় ও নিয়মিত রাস্তার ধারে হতে হবে।
জনকল্যাণে অবদান রাখতে হবে (যেমন পাবলিক স্পেস, বাইসাইকেল পার্কিং, চাইল্ড কেয়ার ইত্যাদি)।
৭ ধরনের TOD স্টেশন টাইপ:
প্রতিটি মেট্রো স্টেশনকে ৭টি ক্যাটাগরিতে ভাগ করা হয়েছে — আঞ্চলিক কেন্দ্র (Regional Center), নগর কেন্দ্র (Urban Center), নগর প্রতিবেশী (Urban Neighborhood), প্রাতিষ্ঠানিক (Institution), উপশহর কেন্দ্র (Suburban Center), উপশহর কর্মসংস্থান (Suburban Employment), এবং উপশহর প্রতিবেশী (Suburban Neighborhood)। মতিঝিল হলো Regional Center, বনানী হলো Urban Center, পল্লবী হলো Urban Neighborhood — এভাবে প্রতিটি স্টেশনের চরিত্র অনুযায়ী আলাদা নিয়ম।
📌 ডিসেম্বর ২০২৫ সংশোধনীর গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন:
FAR গণনার নতুন পদ্ধতি — জমির আকার ও সড়কের প্রস্থ দুটিই বিবেচনা করা হবে।
সর্বোচ্চ FAR নির্ধারণের নিয়ম পরিবর্তন — প্লট-ভিত্তিক ও এলাকা-ভিত্তিক FAR-এর মধ্যে যেটি বেশি সেটি সর্বোচ্চ হিসেবে গণ্য হবে।
বন্যা প্রবাহ এলাকার নতুন শ্রেণিবিন্যাস — আগে "মুখ্য বন্যা প্রবাহ" ও "সাধারণ বন্যা প্রবাহ" ছিল, এখন একীভূত করে "বন্যা প্রবাহ অঞ্চল (Flood Flow Zone)" করা হয়েছে।
প্ল্যানিং জোন-ভিত্তিক FAR টেবিল সম্পূর্ণ আপডেট করা হয়েছে।
Transit Oriented Development (TOD) ও Redevelopment-এর জন্য বিশেষ FAR বোনাস।
Transfer of Development Rights (TDR) ও FAR Purchase-এর নতুন ধারণা যুক্ত হয়েছে — এর মাধ্যমে একজন জমিমালিক তার উন্নয়ন অধিকার অন্যত্র হস্তান্তর বা বিক্রি করতে পারবেন।
📌 সাধারণ মানুষের জন্য মূল বার্তা:
১. বাড়ি বানাতে চাইলে — আগে আপনার এলাকার প্ল্যানিং জোন ও জমির আকার অনুযায়ী FAR জেনে নিন। রাজউকের কাছ থেকে সঠিক তথ্য নিন।
২. মেট্রো স্টেশনের কাছে জমি থাকলে — আপনি TOD বোনাস FAR পেতে পারেন, তবে শর্ত পূরণ করতে হবে।
৩. জলাভূমি বা বন্যা প্রবাহ এলাকায় — নির্মাণে কঠোর বিধিনিষেধ আছে। ভরাট করে নির্মাণ অবৈধ হতে পারে।
৪. বড় জমিতে যৌথ উন্নয়ন — একাধিক প্লট একত্র করলে বেশি FAR ও উন্নয়ন সুবিধা পাওয়া যায়।
৫. গ্রিন বিল্ডিং — পরিবেশবান্ধব নির্মাণ করলে বোনাস FAR পাবেন।
⚠️ এই লেখাটি সাধারণ মানুষের বোঝার জন্য সরলীকৃত। নির্দিষ্ট প্লটের ক্ষেত্রে সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে অবশ্যই রাজউক ও সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সাথে যোগাযোগ করুন এবং গেজেটে প্রকাশিত মূল দলিল দেখুন।
স্থপতি নিলয়
৭/৫/২৬
#arniloy #DAP2025 #ঢাকা #মেট্রোরেল #TOD #রাজউক #বিল্ডিংনিয়ম #নগরপরিকল্পনা #FAR #বিধিমালা৮
1 month ago | [YT] | 25
View 0 replies
Ar. Niloy
সবাইকে ঈদুল আযহার শুভেচ্ছা, মহান আল্লাহ রাব্বুল আলামীন আমাদের সবার কোরবানি কবুল করুক, এই কামনায় সবাইকে ঈদ মোবারক।
Ar.Hasan Shahriar Khan (Niloy)
Ar.Shamrose Afrin
2 months ago | [YT] | 22
View 1 reply
Load more