Екатерина Ахметшина-налоговый консультант&риэлтор

Война с серым рынком недвижимости: ФНС принудительно обелит аренду

Объем рынка аренды растет, но доля теневого сектора остается крайне высокой — от 70% до 90%. Точной цифры нет, но все оценки сходятся в одном - подавляющее большинство.

🟢Существующие инструменты, такие как налог на профессиональный доход (самозанятость) с ставкой 4/6%, лишь частично решают проблему.

🟢Нежелание собственников платить налоги кроется в комплексе системных проблем и страхов:
❗️«Все так делают». Вероятность быть пойманным до недавнего времени была низкой. Система была не настроена на отслеживание множества мелких арендодателей.

❗️Страх неправильно оформить доходы, запутаться в отчетности и в итоге получить штраф или страх привлечь дополнительное внимание со стороны других ведомств, не связанных с арендой, страх потенциального пересмотра кадастровой стоимости и, как следствие, росту налога на имущество, так и росту налога в случае продаже недвижимости и т.д.

❗️Еще встречается непонимание куда и как расходуются бюджетные средства. «Зачем платить, если деньги «уплывают в никуда»?

🟢Глава Федеральной налоговой службы Даниил Егоров заявил, что в России ищут способы вывести из тени рынок аренды жилья, однако стопроцентного механизма нет ни в одной стране мира.

🌀Налоговая намерена кардинально усилить фискальный контроль за "серой" арендой с помощью цифровизации.

Ранее площадки по аренде (Avito, ЦИАН и др.) по запросу инспекции предоставляли информацию об арендодателях и недвижимости, которая сдается, инспекторы ее анализировали вручную (знаю, так как приходилось помогать писать пояснения собственникам, которых взяли за 🍑).

Для повышения эффективности осуществят переход от ручного к автоматизированному анализу данных арендных площадок.

🕐Комплексный подход для выявления неплательщиков:
1️⃣Анализ банковских операций на предмет регулярных поступлений, похожих на арендные платежи.
2️⃣Мониторинг рекламных площадок для выявления объявлений о сдаче, структурированные данные об арендодателях, объектах и условиях аренды.
3️⃣Сверка данных с площадок с информацией из других госреестров (ЕГРН, данные о доходах самозанятых и ИП).
4️⃣Выявление несоответствий (например, объект активно сдается, но налоги с этого дохода не платятся).
5️⃣Учет обращений/отзывов граждан, как арендаторов/нанимателей, так и соседей (других «доброжелателей»).
6️⃣Формирование "горячих" списков для последующей проверки инспекторами.
7️⃣Возможно, проверяющие настроят и стандартизируют выгрузку отчетов с рекламными площадками по определенным тегам и фильтрам, например: ФИО собственника, ИНН, кадастровый номер объекта, сроки и стоимость аренды, порядок оплаты и т.д.).

🟢Такой подход сделает контроль  масштабируемым, менее затратным и более целенаправленным. Вместо выборочных проверок ФНС получит возможность точечно выявлять потенциальных неплательщиков по всему массиву данных с арендных площадок.

🟢У некоторых последует естественная реакция на эти действия - попытка ухода в наличные и оффлайн. Однако это создаст серьезные операционные издержки: сужение аудитории, сложности с поиском надежных арендаторов, потерю удобства и времени.

🌀И еще - ключевым нововведением может стать налоговый вычет для арендаторов, аналогичный имущественному вычету при покупке жилья. По замыслу ФНС, это создаст экономический стимул для официального оформления аренды: чтобы получить вычет, квартиросъемщику потребуется подтверждающий документ — договор (иные документы).

Это породит «конфликт интересов» между арендатором, желающим сэкономить, и арендодателем, стремящимся остаться в тени, что может подтолкнуть стороны к легализации сделки.

🌀Эффективность этой меры зависит от баланса — размера вычета для арендатора и налоговой нагрузки для арендодателя. Он прогнозирует, что часть арендодателей легализуется, но другая часть продолжит работать по-старому.

🕐Кстати, на днях высказывала своё мнение для СМИ по поводу обеления арендодателей, что послужило поводом для написания этого поста.


#аренда
#жилье
#недвижимость
#налоги
#экономика
#рынокаренды
#финансоваяграмотность
#легализация
#арендатор
#арендодатель

1 week ago | [YT] | 0