Trần Văn Định Official

Gần ga metro chưa chắc đã là "đất vàng". 3 câu hỏi Định luôn hỏi trước khi mua 👇

#TranVanDinh #DauTuBatDongSan

1. Đi bộ từ nhà tới cửa ga mất mấy phút, có phải vòng qua đường lớn không?
2. Khu này dự kiến làm gì trong quy hoạch chi tiết: ở, thương mại, đường hay công trình công cộng?
3. Ai sẽ ở, ai sẽ thuê căn nhà này trong 4–5 năm chờ tàu chạy?
Trả lời được cả 3 câu, cả nhà mới nên nghĩ tới chuyện xuống tiền. Cả nhà bổ sung thêm câu hỏi của mình nhé.

4 hours ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Khoảng 940 ha quanh các ga metro số 2 sẽ được quy hoạch theo mô hình TOD. Vậy TOD là gì? 👇

#TranVanDinh #KienThucBDS

TOD là viết tắt của Transit-Oriented Development, tạm hiểu là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.

Nói dễ hiểu: lấy nhà ga làm trung tâm. Nhà ở, văn phòng, cửa hàng, trường học được gom lại trong bán kính đi bộ tới ga, mật độ cao hơn khu thông thường. Người dân đi tàu thay vì đi xe máy, ô tô.

Với nhà đầu tư, điều cần nhớ là: TOD tạo ra giá trị khi có người thật sự sống và đi tàu ở đó, chứ không phải chỉ khi có tên trên bản đồ.

Cả nhà có muốn Định làm thêm một bài phân tích TOD ở các thành phố trên thế giới không?

1 day ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Tô phở rẻ, cắt tóc rẻ, xe ôm rẻ. Chỉ có căn nhà là không. Vì sao?

Ở Việt Nam, cắt tóc rẻ. Tô phở rẻ. Xe ôm rẻ. So với nhiều nước có thu nhập cao gấp mấy lần mình, rẻ hơn hẳn.
Nhưng có một thứ không rẻ hơn là bao: căn nhà ở thành phố lớn.
Chúng ta kiếm tiền theo mặt bằng Việt Nam, nhưng mua nhà theo mặt bằng gần như quốc tế.
Đó là lý do người đi làm thấy ngột ngạt.

Cả nhà thấy giá nhà nơi mình sống đang đắt hay rẻ so với thu nhập? 👇
#TranVanDinh #GiaNha

1 day ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Vay mua nhà bao nhiêu là vừa sức?

"Ngân hàng duyệt cho em vay 2 tỷ, vậy là em vay được 2 tỷ đúng không anh?"
Không hẳn. Ngân hàng duyệt bao nhiêu là chuyện của ngân hàng. Mình trả nổi bao nhiêu mới là chuyện của mình.

Định chia sẻ cách tính đơn giản mà Định vẫn hướng dẫn học viên.
📌 Ví dụ giả định: vay 2 tỷ, thời hạn 20 năm, trả gốc đều hằng tháng, lãi tính trên dư nợ giảm dần.
Tiền gốc mỗi tháng: khoảng 8,3 triệu.
🟢 Kịch bản 1 – lãi suất 8%/năm Lãi tháng đầu khoảng 13,3 triệu. → Tháng đầu phải trả khoảng 21,7 triệu.
🔴 Kịch bản 2 – hết ưu đãi, lãi suất lên 11%/năm Lãi tháng đầu khoảng 18,3 triệu. → Tháng đầu phải trả khoảng 26,7 triệu.
Chênh nhau khoảng 5 triệu mỗi tháng, chỉ vì lãi suất tăng 3 điểm %.
Nếu áp ngưỡng 40% thu nhập:
Kịch bản 1 cần thu nhập ổn định khoảng 54 triệu/tháng.
Kịch bản 2 cần khoảng 67 triệu/tháng.
Rất nhiều người chỉ tính kịch bản 1, vì đó là con số trong bảng ưu đãi. Đến khi hết ưu đãi, kịch bản 2 mới là thực tế.

3 nguyên tắc Định luôn giữ:
1️⃣ Luôn tính theo lãi suất sau ưu đãi Lãi thả nổi thường bằng lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng thêm một biên độ. Hỏi kỹ ngân hàng biên độ này là bao nhiêu trước khi ký.
2️⃣ Có quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng tiền trả nợ Để nếu có biến cố, mình không bị ép bán tài sản đúng lúc thị trường xấu.
3️⃣ Chỉ tính thu nhập ổn định Không tính tiền thưởng, không tính khoản thu "dự kiến", không tính tiền cho thuê chưa có hợp đồng.
Đòn bẩy dùng đúng giúp cả nhà sở hữu tài sản sớm hơn cả chục năm. Dùng sai, nó là thứ khiến người ta mất ngủ hằng đêm.
Nếu cả nhà muốn tự tính được dòng tiền cho từng phương án, so sánh mua để ở với mua để cho thuê, và biết khi nào vay là hợp lý, khóa học Đầu tư dòng tiền bất động sản của Định có hẳn phần thực hành với bảng tính mẫu. Thông tin ở bình luận đầu tiên.

Cả nhà đang vay với lãi suất bao nhiêu, còn bao lâu nữa hết ưu đãi? Chia sẻ để mọi người cùng tham khảo 👇
Số liệu trên là ví dụ minh họa, không phải báo giá của ngân hàng nào. Bài viết không phải khuyến nghị tài chính cá nhân.
#TranVanDinh #VayMuaNha

1 day ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Metro số 2 đã khởi công, nhưng phải đến cuối 2030 mới chạy. Cả nhà sẽ mua trước hay chờ? A hay B? 👇

#TranVanDinh #Metro2TPHCM


A. Mua trước, chấp nhận chờ 4–5 năm
B. Chờ tàu chạy rồi mới mua

Mua trước có thể được giá tốt hơn, nhưng phải chịu công trường, lãi vay và rủi ro tiến độ. Chờ tàu chạy thì an toàn hơn, nhưng giá thường đã phản ánh một phần.

Không có đáp án đúng cho tất cả mọi người. Chỉ có đáp án hợp với dòng tiền của mình. Cả nhà chọn A hay B, vì sao?

2 days ago | [YT] | 1

Trần Văn Định Official

Cả nhà đang dùng bao nhiêu % thu nhập để trả nợ mỗi tháng? A, B, C hay D? 👇

Theo kinh nghiệm của Định, khoảng 40% là ngưỡng nên dừng lại cân nhắc kỹ. Vượt mức đó, chỉ cần lãi suất tăng hay thu nhập giảm một chút là áp lực sẽ rất lớn.

Tối nay Định sẽ chỉ cách tự tính mức vay vừa sức. Cả nhà trả lời A, B, C hay D? 👇

2 days ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

Khoản tiền đầu tiên người mới hay mất

Nhiều người mới hỏi Định: "Lần đầu đầu tư, người ta hay mất tiền vì đâu anh?"
Sau nhiều năm làm nghề và nói chuyện với rất nhiều người mới, Định thấy khoản tiền đầu tiên bị mất gần như luôn đi theo cùng một kịch bản.
Có một khoản tiết kiệm sau vài năm đi làm. Nghe bạn bè, người quen kể về một khu đang "nóng". Ai cũng bảo "mua là thắng", "chậm là hết hàng". Xuống tiền thật nhanh, vay thêm cho đủ. Rồi thị trường chững lại, không ai hỏi mua, mỗi tháng vẫn đều đặn trả lãi.
Nghe quen không cả nhà?
Điều đáng nói là những người này không hề kém. Họ chăm chỉ, tiết kiệm giỏi, có người rất thành công trong công việc. Họ chỉ thiếu một quy trình trước khi xuống tiền.

Định tóm lại 4 cái sai mà người mới hay mắc nhất:
1️⃣ Mua vì người khác đang mua Không tự trả lời được: ai sẽ ở, ai sẽ thuê tài sản này? Nếu chỉ có người mua để bán lại, giá đang được đỡ bằng kỳ vọng.
2️⃣ Vay theo mức ngân hàng duyệt, không theo mức mình trả nổi Tính theo lãi ưu đãi, quên rằng hết ưu đãi lãi sẽ tăng. Tiền trả nợ vượt quá khoảng 40% thu nhập ổn định là bắt đầu nguy hiểm.
3️⃣ Đặt cọc trước, kiểm tra pháp lý sau Vì sợ mất "hàng đẹp". Đến khi phát hiện vướng quy hoạch hay tranh chấp thì khoản cọc đã rất khó đòi.
4️⃣ Không có kế hoạch nếu mình sai Không ai nghĩ trước: nếu sau 2 năm khu này không phát triển như kỳ vọng thì mình làm gì? Thế là gồng mãi, "đợi về giá mua rồi bán".

Cả 4 cái sai đều không cần nhiều tiền để tránh. Chỉ cần chậm lại một nhịp và có một danh sách câu hỏi phải trả lời được trước khi ký.
Định viết bài này cho những người đang đứng đúng ở vị trí đó: có chút vốn, nhiều háo hức, và rất ít người nói thật cho mình nghe.

Còn cả nhà, bài học đắt nhất về tiền bạc của mọi người là gì? Định đọc hết bình luận 👇
Bài viết là chia sẻ góc nhìn cá nhân, không phải khuyến nghị đầu tư.
#TranVanDinh #HanhTrinhDauTu

Skip the Carousel

1 2

2 days ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

"Đợi về giá mua rồi bán" – câu nói đã giam tiền của rất nhiều người. Vì sao?

Thị trường không biết mình đã mua bao nhiêu. Người mua tiếp theo chỉ quan tâm mảnh đất đó hôm nay đáng giá bao nhiêu với họ.
Câu hỏi đúng không phải là "bao giờ về giá mua?" Mà là: "Nếu hôm nay đang cầm tiền mặt, mình có mua lại đúng tài sản này không?"
Cả nhà đã từng "gồng" một khoản lỗ quá lâu chưa? 👇
#TranVanDinh #TuDuyDauTu

4 days ago | [YT] | 0

Trần Văn Định Official

5 Bước kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc

"Em chỉ đặt cọc trước 100 triệu để giữ chỗ thôi anh ạ."

Định đã nghe câu này rất nhiều lần. Và cũng không ít lần, khoản cọc "chỉ để giữ chỗ" đó trở thành khoản tiền khó đòi nhất.
Với người mới, đặt cọc là bước dễ sai nhất. Vì lúc đó mình đang hào hứng, đang sợ mất "hàng đẹp", còn bên bán thì luôn giục.

Đây là 5 bước Định luôn làm trước khi xuống tiền cọc:
1️⃣ Xem bản gốc sổ và đối chiếu chủ sở hữu Đối chiếu tên trên sổ với căn cước của người bán. Nếu là tài sản chung của vợ chồng hoặc nhiều người đồng sở hữu, cần đủ những người có quyền cùng đồng ý và ký.
2️⃣ Kiểm tra quy hoạch Hỏi tại cơ quan quản lý đất đai địa phương hoặc tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch của tỉnh, thành phố. Đừng chỉ tin vào lời môi giới hay ảnh chụp bản đồ.
3️⃣ Kiểm tra thế chấp, tranh chấp, ngăn chặn giao dịch Nhờ văn phòng công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra tài sản có đang bị ngăn chặn giao dịch hay không. Hỏi thêm hàng xóm xung quanh về tranh chấp ranh giới, lối đi.
4️⃣ Đi thực địa Đối chiếu diện tích, hình dáng thửa đất, lối đi thực tế với sổ. Rất nhiều tranh chấp bắt đầu từ việc "trên sổ một kiểu, ngoài thực địa một kiểu".
5️⃣ Hợp đồng cọc rõ ràng, có công chứng càng tốt Ghi rõ số tiền, thời hạn ký hợp đồng chính thức, điều kiện hoàn cọc, mức phạt nếu một bên vi phạm. Công chứng hoặc chứng thực sẽ giúp cả nhà an toàn hơn nhiều khi có chuyện.

⚠️ Riêng với nhà hình thành trong tương lai (mua dự án), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, và mức cọc không quá 5% giá bán. Ai đòi cọc cao hơn hoặc dự án chưa đủ điều kiện, cả nhà cần hết sức cẩn trọng.
Pháp lý không khó. Chỉ là chúng ta hay bỏ qua vì vội.

Nếu cả nhà muốn có một bộ checklist đầy đủ, biết hỏi ai, xem giấy tờ nào, và cách đọc một hợp đồng cọc để không bị thiệt, khóa học Pháp lý & thủ tục bất động sản của Định hướng dẫn từng bước như vậy. Thông tin ở bình luận đầu tiên.

Còn cả nhà đã từng gặp rủi ro gì khi đặt cọc chưa? Kể để mọi người cùng rút kinh nghiệm 👇
Bài viết mang tính chia sẻ kiến thức chung. Với từng giao dịch cụ thể, cả nhà nên tham vấn luật sư hoặc công chứng viên.
#TranVanDinh #PhapLyBDS

5 days ago | [YT] | 2

Trần Văn Định Official

Đ:ÁNH BAY SỰ TRÌ HOÃN VỚI QUY TẮC
4 GIÂY - 2 PHÚT - 72 GIỜ - 21 NGÀY

Skip the Carousel

1 2 3 4 5

10 months ago | [YT] | 2