米愛拉☆海外致富趣 - Get Rich Abroad with Meara
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2 months ago | [YT] | 12
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米愛拉☆海外致富趣 - Get Rich Abroad with Meara
【225% 增長的外國直接投資！｜ 阿布達比2024年第三季房地產表現】
✅ 225% 的外國直接投資增長：阿布達比的房地產在2024年上半年吸引了創紀錄的外國投資入注。
✅ 穩定增長：住宅、商業和酒店業表現強勁。
✅ 供應短缺：有限的新預售屋供應需求高漲，推動價格上漲。
✅ 阿布達比 vs 杜拜：阿布達比的可控增長與杜拜的穩定化階段形成對比。
阿布達比在2024年上半年外國直接投資（FDI）增長了驚人的225%後，如此「熱」的房地產市場是否已經準備好持續增長，還是即將迎來拐點？當我寫上篇文章《杜拜市場降溫？阿布達比能持續強勢多久？2024年第三季房地產市場回顧》時，我們還沒有阿布達比2024年第三季的數據。現在，來自ValuStrat和Dubizzle的報告已經出爐，描繪出阿布達比房地產市場非常有前景的畫面。
一、ValuStrat的關鍵見解
ValuStrat的第三季數據強調了阿布達比房地產市場的持續強勢，顯示出多個板塊的穩定增長：
1. 住宅市場：阿布達比住宅物業的ValuStrat價格指數（VPI）季度上升1.7%，年度同比增長5.3%，達到120.7點。別墅價格同比上漲8.2%，而公寓價值同比增長2.2%。
2. 商業房地產：主要商業區的辦公室租金季度增長8.3%，年度同比增長25.6%，平均入住率達到90.2%，顯示出對阿布達比辦公空間的高需求和投資者興趣。
3. 酒店業：截至2024年中期，阿布達比擁有穩定的34,000間酒店客房，入住率達到79.9%。平均房價（ARR）上升9.5%，每間可用房收入（RevPAR）同比增長19.7%，顯示出蓬勃發展的旅遊業。
4. 宏觀經濟表現：根據阿布達比統計中心的數據，阿布達比的宏觀經濟表現穩健且具有競爭力，GDP同比增長4.1%（2024年第二季），通脹穩定，非石油部門健康發展。商業和酒店業的高入住率反映了阿布達比的正面經濟前景。
多個板塊的穩定增長突顯了阿布達比作為長期穩定且具有吸引力的投資市場的吸引力。
二、Dubizzle對市場的看法
Dubizzle的第三季發現揭示了與ValuStrat相似的趨勢。雖然我無法找到報告的確切來源，但根據Zawya的摘要，以下是一些重點：
1. 豪宅市場需求：Yas島仍是豪華別墅買家的首選，平均銷售價格約為2450萬AED，租金為226,000 AED。Al Reem島則受到豪華公寓買家的青睞，平均價格約為139萬AED，租金約為99,000 AED。
2. 經濟型公寓的高投資回報率：Al Reef在經濟型公寓市場中表現突出，投資回報率達到8.9%；而Yas島的豪華別墅板塊則保持穩定的6.85%投資回報率。
3. 經濟型板塊：Masdar City等地區提供經濟實惠的選擇，平均公寓價格約為883,000 AED，別墅價格約為405萬AED。
雖然Dubizzle的數據大體上與ValuStrat的發現一致，但需要注意的是，Dubizzle的分析基於掛牌價格而非實際成交價格，因此可能會有些微差異。
三、阿布達比如何與杜拜不同
一個重要的觀察點是供應量的差異。
根據ValuStrat的報告，阿布達比預售屋的平均價格顯著上升，季度增長32.5%，年度同比增長33%。然而，預售屋銷售交易量則大幅下降——季度下降36.7%，年度同比驚人地下降58.6%！
這明顯表明阿布達比供應短缺，需求仍然旺盛，但尚未有主要的新預售項目推出。市場熱切期待Aldar在Yas和Saadiyat之外宣佈兩個超豪華島外開發項目。
此外，阿布達比的房地產復甦力度尚未如杜拜那般強烈，這意味著其基礎較低，可能提供更有利的持續增長環境。
反觀杜拜的房地產市場走向，情況則較為模糊。如前篇所述，未來的前景將取決於一組複雜的變量。對杜拜而言，主要需要觀察的是供應量與來自高物價國家的新居民流入的平衡。然而，普遍共識是，杜拜的房地產市場目前處於穩定階段，預計在任何修正之前會持續一段時間。
根據標普全球的預測，這一穩定階段可能會持續約18個月，之後可能會出現下滑。UBS也表示動能正在減弱，建議從今年年底至明年6月保持謹慎，隨後可能會有10-15%的適度修正。此外，UBS的《2024年全球房地產泡沫指數》報告強調，預售屋交易的投機活動增加了短期價格修正的風險。
四、阿布達比的未來展望
展望未來，阿布達比的房地產市場似乎已經準備好穩步增長。預計到2024年第四季將有近4,000棟別墅和聯排別墅完工，市場將逐步引入新供應。
目前，阿布達比房地產市場正經歷房價和租金價值的上升趨勢。然而，杜拜動能放緩的潛在影響，以及油價波動對阿布達比市場的影響，仍是需要密切觀察的因素。
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11 months ago (edited) | [YT] | 1
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【杜拜市場降溫？阿布達比能持續強勢多久？2024年第三季中東房地產市場回顧 】
當前已進入十一月，是時候回顧杜拜與阿布達比在過去一季的房地產市場表現，並展望未來的走勢。透過重新檢視市場現狀，我們能更好地了解中東房市的潛在機會和風險。
在趨勢上我們可見這兩個市場正走在不同的道路上。杜拜雖然持續創歷史新高，但已開始逐步放緩；與此同時，阿布達比則繼續展現穩健增長。 那麼，究竟是什麼因素推動這些趨勢？我們該如何把握機會，進行明智的投資？
一、杜拜：風向轉變？
2024年9月，杜拜住宅資本價值月增長2.1%，將ValuStrat Price Index推升至190.1點。表面上看似亮眼，但若深入研究，便可發現一些細微的變化。即便最終用戶需求仍然強勁，但UBS最新報告（UAE Real Estate Chart Book 4Q24）指出，市場動能開始放緩。該報告特別提到：
1. 每平方米價格下降，且現金和預售屋交易的平均交易量均在減少。
2. 租金增長放緩，壓縮投資者的回報率，也讓有興趣購屋的租戶對於購買決策更為謹慎。
3. 豪宅交易量下降；這是令人擔憂的趨勢，因為高階房地產一直是杜拜房市增長的主要驅動力。
UBS預測市場將面臨修正，預計2024年6月至2025年6月之間尤為關鍵。雖然他們不預測市場會大幅下跌20%，但預計會有10-15%的緩和回落。幾個關鍵因素可能影響這一次修正的深度：
1. 預售物業付款壓力：若這成為問題，可能會拖垮市場。
2. 房價大幅上漲：價格過度上升也可能傷害市場。
3. 新移民湧入：若來自經濟能力較雄厚國家的移民增加，可能支持市場需求。
4. 利率下調：若利率降低，將為市場注入動力。
這些因素的發展將決定市場修正的深度。欲知更多詳情，UBS的《Dubai Real Estate: Strong Momentum for Now, but Rising Risks Ahead》報告提供了更多見解。
二、阿布達比：穩步向前
反觀阿布達比，房地產市場依然表現良好。雖然我們尚無完整的2024年第三季數據，但根據《2024年第二季Asteco阿布達比房地產報告》，市場呈現正面走勢。公寓銷售價格按季上漲4%，按年增長5%；別墅租金按年增長5%。
阿布達比穩步增長的原因之一，是其供應鏈比杜拜小。雖然有一些小規模的預售屋案件，但大型開發商並未推出大量房地產案件。屬於有限的供應，特別是結合公寓市場中的租金收益增長，使得許多地區仍為賣方市場。
留心：杜拜市場的波及效應
儘管阿布達比的市場看似強勁，但不妨考慮杜拜價格修正可能帶來的影響。歷史上，阿布達比市場往往跟隨杜拜的走勢，約滯後兩季。因此，若杜拜出現顯著下行，阿布達比也可能會受到波及。
三、不確定性的迴響
目前的阿聯酋房地產市場趨勢，讓我想起在《為何我無法成為銷售業務—我對現今時局的恐懼》中提及的擔憂。市場未來方向充滿不確定性，尤其在多個全球因素影響下。例如，油價波動帶來風險，而潛在的降息可能會對市場產生提振作用。 儘管UBS並不預測市場會崩盤，但擁有一個全方位的應急計劃永遠是明智之舉。
四、一段令人深省的對話
最近，我與一位海外買家進行了對話，最初討論市場趨勢、投資策略與一般展望。但隨著交談深入，他分享了有趣的經歷：他選擇投資於拉斯阿卡伊瑪的MASA項目，是因為該項目由他喜愛的設計師Philippe Starck設計。對他而言，即使項目收取溢價，擁有Starck設計的物業也是一種價值。
這令我大開眼界。人們的投資理由多種多樣，並不僅僅是為了財務回報。當然，我可以提供自己的觀點和數據，但最終每個人都有自己投資的理由。只要投資者目標明確，且能承受市場回調20%而不影響生活品質，我會認為任何時機都是好的投資時機。
五、保持謹慎，但保持參與
總之，雖然阿聯酋房地產市場充滿潛力，但同時也伴隨風險。無論是杜拜可能的市場修正，還是阿布達比的穩健增長，保持資訊通達，謹慎進入市場極為重要。每個人投資的理由各不相同，但無論您的動機是什麼，請務必制定一個能應對市場波動的計劃。
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11 months ago (edited) | [YT] | 0
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