Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

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2 months ago | [YT] | 0

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

缺少同理心的Agent，我真的接受不了😡😡

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今天想分享一个真实的故事。

最近遇到一位房东，因为有财务压力，需要卖掉房子周转。他之前交给一个agent处理，希望能尽快找到买家。结果却被气到不行。

那位agent直接决定开出最低价挂牌。不仅如此，还私下帮买家谈价，再要求房东再扣一点。

房东虽然急需现金，但也不是要“贱卖”。
他要求agent调整价格，对方却回说：

> “我已经把价钱发给同行了，控制不了他们怎样讲。”

更夸张的是，当房东希望他能逐一通知同业修改时，agent竟然说：

> “要我改可以，但你要赔我广告费。”

更糟糕的是——
低价和照片已经遍布全网，造成房东很难再达成自己想要的目标价。很多潜在买家一看到“低价”，就拿那数字当标准，价格一旦传出去，要拉回来就非常困难。

😮 试问，这是什么态度？
屋主只是希望能以接近市价出售，不是天价，不是狮子开大口。结果遇到一个完全不以屋主利益为重的agent，只想着快点成交拿佣金。

有时候，房子卖得成或卖不成，不是价格问题，而是agent有没有用心。一个缺少同理心的agent，只会让客户更痛苦。

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3 months ago | [YT] | 0

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

🇺🇸美国 9 月降息，对我国房地产的三大影响💲🈯↘️

2025 年 9 月，美国联邦储备局（Fed）宣布降息，将联邦基金利率区间下调 4.00%–4.25%。这一决定虽然发生在大西洋彼岸，却通过资本市场和资金流动，迅速传导到全球经济。对于马来西亚来说，美国降息并不只是“新闻”，它可能改变本地银行的融资环境，也会间接影响业主与房地产市场的走向。以下从三大角度深入剖析。

1️⃣、借贷成本或逐步下降

马来西亚的利率政策主要由国家银行（BNM）决定，通常以隔夜政策利率（OPR）为基准。但在全球化的资本体系中，美国的利率变化往往会左右资金流向。美国降息，意味着美元资产回报降低，部分资金可能流入新兴市场，包括马来西亚。资金成本下降，也为 BNM 提供更大的空间来调整利率，或至少维持低利率环境。

对借贷者而言，最直接的影响在于 浮动利率贷款。大部分房贷都与 BLR 或 BR 挂钩，若未来 OPR 下调或银行资金成本下降，贷款利率随之下滑，月供可能减少。以 RM500,000 房贷为例，即使利率下调 0.25%，每月还款也能减少约 RM60–80，长期下来是一笔不小的节省。

当然，这并非“一夜之间”的变化。本地利率走向，还要取决于马来西亚的通胀率、经济增长及政府财政政策。但美国降息无疑减轻了 BNM 加息的压力，也让借贷者看到利率下降的可能。

2️⃣、业主现金流与财务负担的改善

对于已经背负房贷的业主，美国降息间接带来的最大好处就是 财务压力减轻。

自住业主：
一旦利率下降，每月房贷支出减少，意味着家庭预算更宽裕。节省下来的资金可以用于孩子教育、生活消费，甚至是新一轮的投资。

出租业主：
贷款利息支出减少，现金流正向改善。如果一间房子每月租金收入 RM2,000，而贷款供款从 RM1,800 降至 RM1,700，看似只是 RM100 的差距，但这笔“额外现金流”可以用来做房屋维护，甚至再投入新的房产项目。

换句话说，降息能提高业主的“持有能力”。一些在高利率时期被迫卖房的业主，可能会因此撑得更久，不至于仓促抛售。对于出租市场来说，这也意味着房东更有余力维持物业质量，而不是在财务紧绷下压缩维护开支。

3️⃣、房地产市场活跃度可能提升

房地产与利率的关系向来紧密。利率下降不仅降低购房成本，也往往刺激更多人进入市场。对于马来西亚而言，这种效应可能在以下几个层面体现：

1. 首次购房者：
在高利率环境下，许多年轻人或首购族望而却步，因为贷款门槛高、月供压力大。一旦利率走低，他们的“入场门票”变得更容易负担，这将带动中低价位房产的需求回升。

2. 投资型买家：
对于长期关注租金回酬的投资者来说，融资成本下降让投资回报更具吸引力。尤其在吉隆坡市区和周边地带，地段优越、管理良好的项目，可能率先受惠，价格与成交量有机会回暖。

3. 市场分化加剧：
虽然整体氛围可能因降息而更活跃，但并非所有房产都会受惠。交通不便、管理混乱或供应过剩的区域，依旧可能面临滞销或空置问题。降息能够刺激需求，但买家越来越精明，更倾向于挑选具备长期价值的物业。

此外，降息也可能吸引更多外国买家和资金流入本地市场，特别是在高端住宅与商业地产领域。随着美元走弱，马来西亚的房地产价格相对更具吸引力，这或许成为推动豪宅与投资型项目的一股力量。

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3 months ago | [YT] | 0

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

▪️为什么创业者偏爱餐饮业？☕🤔🤔

在当下的创业浪潮中，餐饮业几乎成为“入门首选”。无论是小摊档、咖啡馆，还是特色餐厅，我们都能看到新创业者的身影。为什么这么多人一开始就选择餐饮？

第一，门槛低，容易起步。
与制造业、科技业相比，餐饮业的启动成本更低。许多人不需要庞大资金，就能从家庭厨房、外卖模式、小档口起步，逐步做大。这种灵活性，让餐饮业成为“尝试创业”的第一步。

第二，市场需求稳定。
吃，是人类的刚需。消费者每天都有固定需求，而在都市生活节奏下，外食更成为常态。虽然竞争激烈，但餐饮市场基数庞大，只要产品有特色，总能吸引一部分顾客。

第三，现金流快。
许多行业需要较长的回本周期，而餐饮业则不同。顾客当天消费，当天就能收到现金或电子支付，创业者能快速看到资金回笼，这对初期资金有限的人特别重要。

第四，疫情后消费反弹。
疫情期间，餐饮业曾遭遇重创。但随着全面开放，人们更重视聚餐与社交，“报复性消费”带动了餐饮业的复苏，也让许多人看到了其中的机会。

第五，社交与文化属性。
餐饮不只是食物，更是一种生活方式。尤其年轻创业者，往往通过开设咖啡馆、主题餐厅，来打造“打卡文化”和品牌故事。消费者不仅是来吃饭，更是来体验氛围与文化。

第六，中国元素与国际风潮。
近年来，马来西亚餐饮业出现了一个明显趋势：越来越多的中餐馆、火锅店、奶茶店开业。这与中国投资者的进入、本地消费者对中餐的需求，以及社交媒体的传播效应密不可分。餐饮业由此成为跨国资本与文化交流的“桥头堡”。

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餐饮业的确是创业的“热门赛道”，因为它入门快、需求稳定、资金回笼快。然而，门槛低也意味着竞争激烈。真正能长期存活的，往往不是价格最低的，而是能提供独特体验、稳定品质、良好服务的品牌。

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3 months ago | [YT] | 1

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

「 新楼盘 vs 二手楼房：优缺点全面剖析 」🏡

很多买家在考虑买房时，都会纠结：
👉 到底要买发展商推出的 新楼盘（New Launch），还是直接买 二手楼房（Subsale）？

其实，两者差别非常大，不只是价格，还有现金流、居住体验、风险和未来升值潜力。

🏢🏢 新楼盘（发展商销售）🏢 🏢

✅ 优点
1. 全新单位，无历史包袱
完全没住过，不用担心前屋主留下的漏水、白蚁或电线老化等问题。

2. 现代化设计 + 新设施
一般都会附带会所、泳池、健身房、24 小时保安，设计更符合年轻家庭的需求。

3. 分期付款（Progressive Payment）
建房期间只需支付利息，还不用承担全额供款，减轻前期压力。

4. 发展商优惠多
免律师费、免印花税、rebate、免费厨房/冷气设备等，能帮首购族省下数万令吉。

5. 潜在升值空间
如果选对地点，新盘在未来几年，随着配套发展，往往能拉高价格。

❌ 缺点
1. 等待交房时间长
通常 2–4 年才能拿钥匙，急着入住的人不适合。

2. 品质参差不齐
Showroom 看起来很美，但实际交付可能偷工减料，尤其是名声不好的发展商。

3. 周边配套未成熟
新发展区往往缺学校、商场、公共交通，前几年生活不便。

4. 溢价偏高
新盘售价往往比周边二手房贵 10–20%，买家要有心理准备承担“发展商溢价”。

🏠🏠 二手楼房（Subsale）🏠 🏠

✅ 优点
1. 即买即住 / 即出租
成交后可以马上交房，不用等待。

2. 所见即所得
实际看房 → 装修状况、邻居氛围、周边环境都清楚，心里更有底。

3. 环境成熟
二手房大多位于成熟社区，学校、商店、交通完善，生活便利性更高。

4. 议价空间相较大
业主一般愿意谈价，买到“below market value（低于市价）”的机会更高。

❌ 缺点
1. 资金门槛高
通常需要一次性付 10% 定金，首期资金压力比新盘大。

2. 额外费用较多
律师费、印花税、valuation fee 全部自付，没有发展商帮忙吸收。

3. 可能要装修/维修
二手屋可能要换电线、水管、地板或重新装修，额外支出不小。

4. 贷款估价风险
如果银行估价低于成交价，买家需要自己补差额，现金流压力更大。

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新楼盘看似轻松，但要考虑未来交付品质和社区配套成熟度。

二手楼房买得安心，但前期资金需求高，可能还要装修。

无论是新楼盘还是二手楼房，最重要的是：
👉 选对地段，评估自身现金流，避免只看表面优惠。

#新楼盘vs二手房 #房产干货 #买房避坑 #马来西亚房产 #房地产投资 #购房知识 #买房攻略 #首购族必看 #房产比较 #置业参考

4 months ago | [YT] | 0

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

很多准备开店的朋友，都会遇到同样的难题：
👉 是先租店比较轻松，还是直接买店更划算？

其实两者各有优缺点：

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🔑 租店的优缺点
✅ 优点：
现金流压力小，只需押金+租金
灵活度高，生意不好可以转移
适合新手，不用一次砸大笔资金

⚠️ 缺点：
租金可能逐年上涨
店面不属于自己，没有资产增值

👉 适合：创业初期、资金有限的老板

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🏠 买店的优缺点
✅ 优点：
长期投资，店面升值就是财富
完全掌握使用权，不受房东干预
稳定经营，不怕租约到期被赶走

⚠️ 缺点：
前期资金需求大
灵活度低，想换地点成本高

👉 适合：资金充裕、打算长期发展的老板

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✨ 结论
新手 / 资金有限 → 租店更灵活
资金充裕 / 长期发展 → 买店更划算

📣 但别忘了：不管租还是买，选对地点才是决定生意成败的关键！

#你觉得租店和买店哪个更适合？

#租店经验 #买店分享 #创业避坑 #开店指南 #生意人必看 #商铺投资 #创业笔记 #选址技巧

4 months ago | [YT] | 0

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

房东警惕！🚨 经纪“私降价”背后的真相

很多房东不知道，价格战是这样开始的——
你把同一房源交给很多经纪，大家为了抢到买家联络，
💥 就有人在广告里偷偷标一个比你要价更低的价格！

目的很简单：
✅ 低价吸引买家点击或打电话
❌ 至于成交不了？他们不管
❌ 房东形象和房子价值？更不管

🔄 接下来就变成恶性循环：

1. 市场上出现多个不同价格

2. 买家习惯用最低价来砍

3. 真实价格一出，买家失望走人

4. 房子卖不出，被迫再降价

📌 解决方法：
✔️ 独家代理 → 统一价格，统一口径
✔️ 专业团队 → 真实宣传，不做“钓鱼广告”

房价是你辛苦积累的资产，
不要让别人的“低价诱饵”毁掉它！

#房东必看 #价格战真相 #独家代理

4 months ago | [YT] | 0

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

#你已经拥有属于自己的房子吗？

✨ 第1：买房第一步！别急着看房，先确定「适合地点」
📍选对地点，买房不后悔！
在你开始奔波看房前，先问自己几个问题：
✅ 想住市中心？郊区？靠近家人还是上班地点？
✅ 有没有孩子需要考虑学校？
✅ 是否希望附近有商场、MRT 或医院？
✅ 未来发展潜力？地铁线、工业区、商圈发展？

🧠 小建议：
先在地图上圈出3个你觉得“可以接受”的区域，再慢慢缩小范围。这样才不会东跑西跑浪费时间！

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💰 第2：买房前，先了解自己「真正的预算」！
不要一冲动就看了超出自己预算的房子～
你需要考虑的预算不只是头期（downpayment）哦！
🔍 包括：
💵 贷款可批多少（建议先找银行或 agent 初步了解）
🏦 头期钱（10%）
📑 合同、律师费、印花税（预算 3-5%）
💡 装修 & 搬家费用
每月供期你能承担多少？（建议不超过收入的35%）

🧠 小建议：
银行、agent、律师三方配合，有助你更清楚知道预算！

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🏡 第3：买房不用“乱看”！用预算精准找房源！
最常见问题：看了一堆房，最后才发现根本买不起 😩
👇 所以要这样开始：
1. 确定预算范围（第2篇说过啦！）
2. 用价格、地点做筛选（建议用 agent、property portal 或社群）
3. 明确房子类型（公寓、排屋、双层？）
4. 列出 3-5 个目标房源，再安排看房
这样你才不会疲于奔波，结果空手而回！

🧠 小建议：
看房就像相亲，先筛选“条件合适”的再见面，才有效率！

5 months ago | [YT] | 0

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

有人觉得不甘心吗？今天的自己跟去年没两样，原地踏步.
#房地产 #打拼人 #改变自己 #舒适圈
#wongcm0163413426

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1 year ago | [YT] | 0

Wong CM《Real Estate 房地产 A-Z》

善用科技真的可以提升工作质量！
帮业主准备termination letter，以前需要抓头大半天写出勉强可读的内容，现在5分钟就出来了“很可以”的信 ✌️

可以直接发给业主了😏

#chatgpt #ai #realtorlife

2 years ago | [YT] | 0