Immobilienrecht topaktuell

Wenn Wärme sichtbar entweicht – warum schlecht gedämmte Dächer im Winter bares Geld kosten

Man braucht nicht immer eine Wärmebildkamera, um zu erkennen, wo ein Haus Energie verliert. Im Winter reicht oft ein genauer Blick: Dort, wo sich Schnee auf dem Dach schneller auflöst, wo Dachflächen auffällig früh abtauen oder ungleichmäßig gefroren bleiben, entweicht Heizwärme aus dem Gebäude. Diese Stellen sind ein deutliches Indiz für Wärmeverluste über das Dach – häufig verursacht durch mangelhafte oder veraltete Dämmung sowie konstruktive Schwachstellen.

Die Folgen sind erheblich. Eine unzureichende Dachdämmung führt zu erhöhtem Energieverbrauch, steigenden Heizkosten und einem insgesamt ineffizienten Gebäude. Wärme, die teuer erzeugt wird, geht ungenutzt verloren. Gleichzeitig steigt der CO₂-Ausstoß – ein klarer Nachteil im Hinblick auf Klimaschutz, gesetzliche Anforderungen und den langfristigen Werterhalt der Immobilie. Hinzu kommt: Kalte Dachflächen und Temperaturunterschiede begünstigen Feuchtigkeit, Schimmelbildung und langfristige Bauschäden.

Gerade im Zusammenhang mit Photovoltaik oder Solarthermie wird das Thema Dämmung besonders relevant. Wer Solaranlagen plant, sollte das Dach ganzheitlich betrachten. Idealerweise wird die Dämmung vor oder im Zuge der Solarmontage erneuert – das spart doppelte Kosten, erhöht die Energieeffizienz des gesamten Gebäudes und verbessert die Wirtschaftlichkeit der Solaranlage spürbar.

Ein gut gedämmtes Dach ist daher keine Komfortfrage, sondern eine strategische Investition: in niedrigere laufende Kosten, in Nachhaltigkeit und in die Zukunftsfähigkeit der Immobilie.

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1 day ago | [YT] | 8

Immobilienrecht topaktuell

Neu in 2026: Heizungstausch / Heizkosten und C02-Abgabe

Heizkosten im Bereich von Erdgas und Heizöl steigen. Denn der nationale CO₂-Preis wird auf 65 € pro Tonne erhöht.

Der zunächst für 2027 geplante CO₂-Zertifikatehandel wird auf 2028 verschoben, um die Kosten nicht allzu stark steigen zu lassen. Außerdem plant die Bundesregierung für das Jahr 2027 eine Gesetzesänderung im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), wonach für 2027 derselbe CO₂-Preis gelten soll wie für 2026.

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz enthält ein Stufenmodell zur Verteilung der CO₂-Abgabe im Bereich der Wohnungsmiete bei. §§ 6, 7 CO₂-KostAufG wird nicht geändert.

Die Vorschriften zum Heizungstausch im Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner Fassung vom 1. Januar 2024 sollen durch ein „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GMG) ersetzt werden. Ein Gesetzesentwurf dazu soll im Februar 2026 vorgelegt werden.

Bisher bekannte Ziele und Inhalte:

🔹 Stärkere Planbarkeit und Anreize für eine energetische Modernisierung insbesondere im Heizungsbereich.

🔹 Energieeffizienz soll belohnt und E-Mobilität erleichtert werden.

🔹 Parallel dazu ist geplant, EU-weit ab Mai 2026 neue Vorgaben zu Sanierungen, Solar- und Ladeinfrastruktur sowie zu Energieausweisen einzuführen.

Dadurch könnte der regulatorische Druck auf Gebäudeeigentümer wachsen.

Gleichwohl wird die verpflichtende kommunale Wärmeplanung beibehalten, die in Großstädten ab 100.000 Einwohnern und mehr bis zum 30.6.2026 umzusetzen ist. Damit geht einher, dass bestimmte Heiztechnologien zum Einsatz erneuerbarer Energien in der betroffenen Region vorgeschrieben werden können.

🔹Beim Austausch irreparabler kaputter oder veralteter Heizungen ist deshalb gezielt zu prüfen, welche erneuerbaren Technologien (insbesondere Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie oder Hybridlösungen, Versorgungsnetze für Nahwärme und Fernwärme sowie für „grünes“ Gas/Wasserstoff) in der Kommune künftig zulässig sind.
🔹Im Falle der Heizungshavarie und dem erreichten höchstzulässigen Lebensalter greifen weitere Übergangsfristen. Sie dürfen zeitbefristet durch fossil arbeitende (auch gebrauchte) Heizungen ersetzt werden. Neu eingebaute Heizungen müssen ab 2029 allerdings einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff verarbeiten können.
🔹 Funktionierende Öl-, Gas- und Kohleheizungen dürfen vorerst weiterlaufen.

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2 days ago | [YT] | 12

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NEU IN 2026: Möbliertes Wohnen

Bisher ist ein Möblierungszuschlag, von der Rechtsprechung in Höhe von 2-3 % des Zeitwerts der überlassenen Möbel bei einem echten Gebrauchsvorteil für den Mieter anerkannt, nicht gesetzlich geregelt. Um das möblierte Wohnen klarer in die Mietpreisbremse einordnen zu können, soll der Möblierungszuschlag gesetzlich durch Ergänzung der Vorschriften zur Mietpreisbremse (§ 556 d BGB-neu) und durch Änderungen bei der Vergleichsmiete (§ 558 BGB-neu) geregelt werden. Die neue Regelung sieht vor:

🔷 Trennungspflicht im Mietvertrag
🔹 Grundmiete (unmöbliert)
🔹 Möblierungszuschlag separat ausgewiesen
→ sonst voller Anwendungsbereich der Mietpreisbremse

🔷 Gesetzlicher Möblierungszuschlag
🔹 pauschal max. ca. 5 % der Nettokaltmiete
🔹 nur bei echter Vollmöblierung
🔹 keine sonstigen (insbesondere willkürlichen) Zuschläge mehr

🔷 Missbrauchsvermeidung
🔹 Mindestanforderungen an Möblierung
🔹 bloße „Alibi-Möbel“ (Bett und Tisch) reichen nicht

Folgerung:


Möbliertes Wohnen bleibt erlaubt, eine Umgehung der Mietpreisbremse soll verhindert werden. Relevant sind die Änderungen besonders in Großstädten, für Micro-Living und für Business Apartments.

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3 days ago | [YT] | 12

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NEU IN 2026: Solardachpflicht erweitert

🏠 Die in den Vorjahren schrittweise eingeführte Solardachpflicht wird in den meisten Bundesländern auch auf grundlegende Dachsanierungen bei Wohngebäuden im Bestand erweitert (insbes. Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz). Dies gilt vor allem dann, wenn das Dach (im Zusammenhang mit Dämmmaßnahmen) neu eingedeckt oder in der Konstruktion des Dachstuhls verändert wird.

Eine Solardachpflicht findet sich in landesrechtlichen Vorschriften, niedergelegt in den landeseigenen Klimaschutzgesetzen, Bauordnungen oder in besonderen Solargesetzen.

⚖️ Neben landesweiten Regelungen kommt es auch bereits zu kommunal gebundenen rechtlichen Solardachverpflichtungen. Im Falle einer bundeseinheitlichen Regelung durch das Klimaschutzgesetz des Bundes soll das partikulare Landesrecht abgeschafft und vereinheitlicht werden.

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5 days ago | [YT] | 15

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NEU IN 2026: Indexmiete

Sie ist in § 557 b BGB geregelt. Bisher steigt die Miete im selben Verhältnis mit dem Verbraucherpreisindex, ohne dass eine Kappungsgrenze greift. Es gibt keine Orientierung an der Vergleichsmiete. Nur die Wartefrist von 12 Monaten gilt für die Indexmieterhöhung im Wohnungsbau. Für die Mieterhöhung dort gilt Textform.



⚖️ Geplant ist eine Begrenzung des Anstiegs der Indexmiete (Indexmieten-Deckel, geregelt in § 557 b BGB neu). Maximal zulässig soll dann nur noch eine Erhöhung von 3 - 3,5 % pro Jahr sein. Sie soll vom Verbraucherpreisindex entkoppelt werden. Die neue Regelung soll sowohl für laufende als auch für neue Indexmietverträge gelten.



Politik und Verbände diskutieren in einer Mietexpertengruppe (MEG), angesiedelt beim Bundesjustizministerium weitere Reformen im Mietrecht; folgendes es bisher bekannt:



Genereller Auftrag der Kommission ist die Harmonisierung und Ermittlung eines Anpassungsbedarf insbesondere im Wohnungsmietrecht. Einzelthemen sind



o Preisregulierung, Miethöhe

o Kündigungsrecht

o Untervermietung

o Mietverhältnis nach versterben eines alleinstehenden Mieters

o Verschärfung von § 5 WiStrG und Prüfung einer Bußgeldpflicht als Sanktion für Verstöße gegen die Mietpreisbremse

Daneben gibt es weitere Prüf- und Handlungsaufträge aus dem Koalitionsvertrag der amtierenden Bundesregierung „Verantwortung für Deutschland“ vom 9.4.2025.

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6 days ago | [YT] | 15

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❄️ Glatteisunfall: Wer muss was beweisen? – Aktuelle Klarstellung des BGH

Glatteisunfälle beschäftigen die Gerichte jedes Jahr aufs Neue. Mit Beschluss vom 1. Juli 2025 (VI ZR 357/24) hat der Bundesgerichtshof erneut präzisiert, wer im Prozess welche Darlegungs- und Beweislast trägt – und setzt dabei klare Maßstäbe: Der Geschädigte muss darlegen und beweisen, dass eine allgemeine Glätte vorlag, die überhaupt erst eine winterliche Räum- und Streupflicht auslöst. Einzelne vereiste Stellen genügen nicht. Gleichzeitig stellt der BGH hohe Anforderungen an den Einwand eines haftungsausschließenden Eigenverschuldens: Nur wer sich einer erkannten erheblichen Gefahr bewusst „sehenden Auges“ aussetzt, riskiert einen vollständigen Haftungsausschluss – und hierfür ist wiederum der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig.

Besonders praxisrelevant:


Erkennt der Geschädigte die Glätte erst im Moment des Betretens der Eisfläche und stürzt unmittelbar, scheidet eine bewusste Selbstgefährdung regelmäßig aus (so BGH, Beschluss vom 1.7.2025 - VI ZR 357/24, Rn. 22 der Entscheidungsgründe).

Fazit:


Wer seine Räum- und Streupflichten vernachlässigt, begibt sich auf haftungsrechtlich sehr dünnes Eis. Auf Versicherungsschutz sollte man sich dabei nicht blind verlassen. Denn hier gibt es bei grober Fahrlässigkeit zumindest starke Einschränkungen beim Versicherungsschutz!

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1 week ago | [YT] | 15

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⚖️ Neue Spielregeln im Mietrecht – was sich 2026 ändert

Das Mietrecht entwickelt sich stetig weiter – die folgenden Änderungen haben unmittelbare praktische Relevanz und sollten in der täglichen Beratungspraxis berücksichtigt werden:

🔹 Verbrauchserfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser müssen bis zum 31.12.2026 fernablesbar sein.


🔹 Die Mietpreisbremse (§ 556 d BGB) wurde verlängert bis Ende 2029:

Die bundesrechtliche Ermächtigung an die Länder, Mietpreisbremsen einzuführen und weiterbestehen zu lassen, wurde bereits bis zum 31.12.2029 verlängert. Die Bundesländer ziehen nach und verlängern/verschärfen entsprechende Landesverordnungen zur Umsetzung.

🔹 Im sozialen Wohnungsbau greifen zum 1. Januar 2026 neue Mietobergrenzen. Auch die Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung werden neu festgelegt. Eigentümer können Mieten im Rahmen der regulären Vorgaben entsprechend anpassen.

🔹 Staffelmieten (§ 557 a BGB) bleiben unverändert möglich.

🔹 Indexmieten (§ 557 b BGB) sollen gedeckelt werden.

🔹 Kurzzeitmieten (§ 549 BGB) sollen in ihren Möglichkeiten durch strengere Auslegungen eingeengt werden, um den sozialen Mieterschutz, von dem § 549 BGB Einschränkungen enthält, auszudehnen.

Die genannten Punkte zeigen, wie dynamisch sich das Mietrecht derzeit entwickelt und wie wichtig es ist, rechtliche Änderungen frühzeitig zu kennen.

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1 week ago | [YT] | 16

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Silvesterfeuerwerk, Großbrand – und trotzdem keine Haftung (BGH)

Ein Fall, der zeigt, dass Schaden nicht automatisch Haftung bedeutet:

🧨 In der Silvesternacht zündet ein Mann eine Leuchtrakete. Sie driftet ab, trifft eine etwa 12 Meter entfernte Scheune des Nachbarn, dringt durch einen Spalt zwischen Dach und Wand ein und explodiert im Inneren. Die Scheune brennt vollständig ab. Schaden: rund 1 Million Euro.

⚖️ Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.06.2009 – V ZR 75/08) verneint zunächst einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch (§ 906 BGB). Silvesterfeuerwerk stehe in keinem sachlichen Zusammenhang mit der Nutzung eines Grundstücks – es werde ebenso von öffentlichen Flächen gezündet.

Auch eine Haftung wegen fahrlässiger Brandverursachung (§ 823 BGB) scheidet aus: Die bauliche Schwachstelle der Scheune war nicht erkennbar. Der Verursacher musste nicht damit rechnen, dass die Rakete ins Gebäudeinnere gelangt.

Ergebnis:
Der Versicherer zahlt – ein Regress gegen den Verursacher ist nicht möglich.

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1 week ago | [YT] | 16

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Ein stiller Moment zum Jahresende.

Ein Jahr geht zu Ende – Zeit, kurz innezuhalten.
2025 war ein Jahr voller Veränderungen, Begegnungen und neuer Wege – auch hier auf YouTube.

Ich danke allen, die diesen Kanal abonniert haben, meine Videos verfolgen, kommentieren oder einfach mitdenken. Ihr Interesse zeigt, dass Themen wie Eigentum, Verantwortung und Immobilienrecht mehr sind als Paragrafen – sie betreffen das tägliche Leben.

Der Sonnenuntergang auf diesem Bild steht für mich für beides: Abschied und Aufbruch. Abschied von einem intensiven Jahr – und Aufbruch in ein neues, das viele Chancen bereithält.

Ich freue mich darauf, diesen Weg 2026 gemeinsam fortzusetzen – mit neuen Themen, aktuellen Fällen und vielen spannenden Diskussionen hier auf dem Kanal.

Wie blicken Sie auf das Jahr 2025 zurück?
Ich freue mich über Ihre Gedanken in den Kommentaren.

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1 week ago | [YT] | 18

Immobilienrecht topaktuell

✨ Weihnachten – eine Zeit für das, was wirklich zählt ✨

Wenn in diesen Tagen die Lichter vor den Häusern brennen, verändert sich etwas im Alltag. Der Blick wird ruhiger. Der Moment wichtiger.
Weihnachten ist die Erinnerung daran, was wirklich zählt:

nicht Dinge, nicht Termine, nicht Tempo – sondern das Miteinander mit der Familie und mit Menschen, die uns nahestehen.

Ich wünsche Ihnen ein ruhiges, achtsames Weihnachtsfest mit Zeit für genau dieses Wesentliche.

Ihr Hans Reinold Horst

Nehmen Sie sich bewusst Zeit für die Menschen, die Ihnen wichtig sind – nicht nur heute.

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2 weeks ago | [YT] | 24